נגישות:          
  רקע:                    

טל שרון דיוגינס משרד עורך דין ברעננה - Tal Sharon Diogines Law Office Raanana
משרד: התעשיה 15 רעננה - בית רוני (קומה 2) מול קניון רננים, ליד קניון רעננה
טלפון: 09-7742268 Telephone: 972-9-7742268
לא תטה משפט, לא תכיר פנים ולא תיקח שוחד, כי השוחד יעוור עיני חכמים, ויסלף דברי צדיקים - דברים טז יט


מדריך מכירת קרקע - רכישת קרקע / מגרש

 

מאת: עורך דין שרון טל

חלק ניכר במדריך תכליתי זה מיועד עבור עורכי דין המייצגים במו"מ לרכישת קרקע או מכירת קרקע.

קרקעות מופשרות לבניה באזורי הביקוש מאז ומעולם היו הנכסים הכי יציבים עם פוטנציאל כלכלי רב. כדי להפיק את מירב התועלת הכלכלית מהן דרוש ידע רב מתחומי משפט רבים ומגוונים ביניהם: דיני קניין, תכנון ובניה, הפקעות, שמאות והשבחה, מיסוי מקרקעין, מס הכנסה, מע"מ, הכרת הפסיקה, התקנות, הוראות השעה, הוראות ביצוע ועוד.

מכירה או רכישת קרקע בישראל המתבצעת באמצעות ליווי עורך דין מומחה בתחום מיסוי מקרקעין תשיג ללקוח תמורה גדולה יותר לרבות יתרונות מהותיים בכל המישורים המשפטיים והמיסויים.

 

אזהרה! אל תחתמו על זיכרון דברים!

דינו של זיכרון דברים הוא כדין חוזה לכל דבר ועניין. החתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח על תנאי החוזה, ולעיתים אף פוגעת באפשרות לגלות מוקשים נסתרים, לרבות שעבודים, עיקולים, זיקות הנאה, היטלי השבחה, מס רכוש שלא שולם, הפקעות, הגבלות מהותיות בתוכניות בניין עיר (תב"ע) וכדומה. כל אלו עלולים ליצור הפסד, למנוע ולגרום עיכובים מצד הרשויות בהעברת הזכויות בין בעלי הקרקע לרוכשים. בנוסף, יום חתימת זיכרון הדברים הוא היום הקובע לעניין חובת הדיווח לרשויות המס, ובתוך כך גם הריבית הנובעת מאיחור תשלום המיסים.

חשוב שתדעו שביטולו של זיכרון דברים, על ידכם עלול לעורר קשיים רבים, כגון: החובה לשלם פיצויי הפרה מצדכם גם לצדדים חיצוניים להסכם שהסתמכו על ההסכמות שהובנו מתוך זיכרון הדברים. גם אם הנכם בעלי הקרקע, חובה עליכם להעזר באנשי מקצוע, אחרת אתם עלולים לגלות באיחור שהמיסים וההטלים גבוהים יותר מהתמורה שתקבלו. בית המשפט העליון אינו סלחני עבור מוכרי מקרקעין שלא ערכו בדיקות ונדרשו לשלם מיסים והטלים פי כמה (מיליוני ש"ח) יותר מהתמורה שקיבלו, ראו ע"א 7920/13 מיום 29.2.2016: דיני הטעות אינם חלים כאשר מדובר ב"טעות" הנמצאת בגדר הסיכון שצד נטל על עצמו במסגרת החוזה, או שראוי, על פי הנסיבות, לייחס לאותו צד נטילת סיכון כזו. נטילת סיכון כאמור מונעת מן הצד נוטל הסיכון להתנער ממנו בהמשך (ע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ"ד מח(2) 513, 527 (1994); פרידמן וכהן, בעמ' 724). לכן, המלצתי החד משמעית ושלא משתמעת לשני פנים - לא לחתום על זיכרון דברים ו/או לא לחתום על מזכר הבנות ו/או לא לחתום על כל פיסת נייר שתהיה בנמצא. מתכננים לבצע עסקה במגרש גשו מיד לעורך דין!

עורך דין העוסק בתחום, יבצע מכלול בדיקות מקדמיות ויכול להציע לצד שאותו הוא מייצג דרכים מגוונות להתקשרות, תוך פרוט היתרונות והחסרונות של כל חלופה. בעסקאות מקרקעין ככל שלא מדובר בעסקאות מתנה בתוך המשפחה, רצוי שכל צד יהיה מיוצג ע"י עורך דין מטעמו!

 

בדיקות מקדמיות טרם מכירת הקרקע / רכישת המגרש

בדיקת התב"ע ייעוד הקרקע

כמייצגים עלינו לבדוק תחילה את ייעוד הקרקע, האם הקרקע הינה חקלאית או קרקע שניתן לבנות עליה, בין בניה למגורים ובין בניה מסחרית, ובין אם הקרקע פנויה או שקיים עליה מבנה שניתן להרסו. לשם כך, נערוך בדיקה ברשות המקומית בהתאם לתוכנית בניין עיר (להלן: "התב"ע"). התב"ע קובעת את יעוד הקרקע ומפרטת בתקנון את כל התוכניות המיועדות לאותה קרקע, אם למשל מדובר ביעוד לפארק נופש או יעוד לבניה מסחרית, או בניה למגורים ומהן זכויות הבניה המותרות.

 

בדיקת מצב הזכויות / נסח טאבו

בדיקת מצב הזכויות העדכניים תלמד אותנו מי רשום כבעלי הקרקע, האם קיימות זיקות הנאה, עיקולים, הערות אזהרה, שיעבודים, משכנתא ומגבלות אחרות לרבות המשך בדיקות משפטיות נוספות בהתאם לצורך בלשכת רישום המקרקעין, רשם המשכונות, רשות מקרקעי ישראל, רשויות מקומיות, רשם החברות.

 

בדיקת מסמכי הרכישה המקוריים

בדיקת מסמכי הרכישה המקוריים (פרטי הרוכשים, מועד הרכישה, מחיר הרכישה, שטרות מכר, נסח, מצב זכויות) תסייע לעו"ד המייצגים פעמיים: הן לצורך תכנון המס כפי שנראה בהמשך והן כדי לוודא שהרכישה מתבצעת מגורמים המוסמכים למכירה בצורה מסודרת.

 

בדיקת שיעור היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים: אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה , אישור שימוש חורג.

שומת היטל ההשבחה בפועל נקבעת על ידי שמאי הועדה ומוטלת מכוח הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ונושא הצמדה מאותו מועד ועד לתשלום בפועל. על שומת ההשבחה יחולו הוראות אלה:

ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה (להלן - דחיית השומה עד למימוש הזכויות);

טרם פניה לוועדה, מומלץ לערוך בדיקה מקדמית באמצעות שמאי פרטי, לבקש שומה מפורטת לצורך מס שבח הכוללת עסקאות בסביבה הקרובה, תאור מדויק של המגרש, בדיקה מפורטת של ייעוד המגרש, את כל התוכניות הרלוונטיות למגרש, הערכת היטלי השבחה בהתאם לתוכניות הידועות ו/או הצפויות בשל תוכניות מופקדות בוועדה, פרוט המקדמים, הסבר מפורט לכל סעיף וסעיף בשומה וכמובן שווי זכויות הבניה ושווי הקרקע עם ובלי זכויות הבניה.

 

בדיקת עסקאות בקרקעות סמוכות

בדיקת עבור הלקוח באמצעות מערכת שע"מ של שווי עסקאות בקרקעות סמכות חשובה לצורך קבלת מחיר המכירה ע"י רשות המיסים. כאשר קיים פער גדול שאינו מוסבר בין מחיר הקרקע המוצע למחיר עסקאות בקרקעות סמוכות, הדבר יכול להוביל לכך שהמפקח ברשות המיסים לא יקבל את מחיר המוצהר ויקבע שווי גבוה יותר מהשווי המוצהר בחוזה המכר, מתוקף סמכותו החוקית לקבוע שווי גבוה יותר לפי מיטב השפיטה (המכונה אצל חלק מלקוחותינו "כמיטב השחיטה"). הדבר קורה בעיקר כאשר הקרקע המוצעת במחיר למ"ר נמוך באופן משמעותי מקרקע סמוכה. אם אין הסבר משכנע לכך , הדבר יוביל למס רכישה ומס שבח גבוה יותר ומכאן בהכרח לפגיעה בשני הצדדים לעסקה אך בעיקר במוכר הקרקע.

 

בדיקת מס שבח צפוי / מס רכישה צפוי

לשיקולי המיסים יש מקום מהותי בתמחור מחיר המכירה ו/או בבחירת אסטרטגית מכירת הקרקע כפי שנראה בהמשך (עסקת מכירה נטו, עסקת מכירה ברוטו, עסקת קומבינציה, עסקת תמורות וכדומה). לצורך אומדן מקסימלי ראשוני ידרשו הנתונים הבאים: תאריך רכישת הקרקע, מחיר רכישת הקרקע, האם הקרקע התקבלה במתנה, האם הקרקע התקבלה בירושה, האם המוריש נפטר לפני 1981, אומדן מחיר המכירה, ניכויים (הוצאות מוכרות ששולמו להשבחת הקרקע, הוצאות אחרות כגון: מיסי רכוש, מס רכישה, שכ"ט עו"ד, שכ"ט שמאי , שכ"ט מתווך, דמי היוון, דמי חכירה, דמי הסכמה, דמי פינוי, הוצאות פיתוח, אגרות וכו) ומי יישא בנטל המסים ? המוכר או הקונה ?

באם המוכר יישא בנטל המיסים – עליו לחשב את התמורה נטו לאחר תשלום היטלי השבחה ומס שבח תוך הפחתת הניכויים ובמידת האפשר בדיקת צמצום נטל המס באמצעות פריסה.

ראו: מחשבון היטל השבחה ,מחשבון מס שבח , מחשבון פריסת מס.

 

בדיקת עסקת נטו - זהירות בעסקאות נטו!

עסקת נטו הינה עסקה שלמוכר מובטח סכום נטו במסגרת החוזה, לפיה הקונה מתחייב כלפי המוכר לשלם במקומו את כל ההוצאות, המיסים וההטלים הכרוכים בעסקה. בעסקת נטו הן מס הרכישה יהיה גבוה יותר והן מס השבח יהיה גבוה יותר מהסיבות הבאות: בעניין חישוב מס הרכישה - יצורף סכום ההיטל ההשבחה לשווי המכירה (פס"ד ללצ'וק - ע"א 95/77 יעקב ללצ'וק ובניו, חברה לבנין בע"מ נ' מינהל מס שבח מקרקעין – אזור המרכז, פ"ד לא(3) 499 (1977)), ואם יידרש גם דמי הפינוי יצטרפו לשווי הרכישה (ע"א 3534/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ ושות נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב מיום 26.1.10 בפסק דינו של השופט ע' פוגלמן) מכאן שיוטל על הרוכש מס רכישה גבוה יותר. כמו כן, גם מס השבח יהיה גבוה יותר באופן משמעותי וזאת מכוח סעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (תיקון מספר 38) הקובע כי במקרה של עסקה נטו, המנהל רשאי לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא. ראו מחשבון מס שבח גילום מלא.

טיפ מהותי לעורכי דין המייצגים רוכשים בעסקת נטו - קבלו ייפוי כוח מתאים מהמוכר!

מאחר שהקונה בעסקת נטו, מתחייב לשאת בכל נטל המיסים - המוכר אדיש לגובה המס ולא תמיד משתף פעולה או מתאפשר לו לשתף פעולה עם הרוכש לצורך הפחתת גובה המיסים (לעיתים מחמת פטירה). ייפוי כוח מתאים מטעם המוכר יאפשר לרוכש להילחם את מלחמתו של המוכר ושל עזבונו להפחתת המיסים.

בעניין זה ראו את פסק דין של ועדת הערר בעניין גשמי ברכה (וע 1093/06). בפס"ד האמור נקבע כי הסכמות הצדדים כשלעצמם על הסכם נטו אינן משנות את העובדה כי החבות במס שבח ומס מכירה על פי חוק מוטלת על המוכר ובהיעדר ייפוי כוח מתאים לא ניתן לערר על שומות מס השבח (הנסיבות שם הסתבכו לאור מינוי כונס נכסים לאחר חתימת הסכם מכר). הדרך הנכונה שהייתה פותרת את התסבוכת היא באמצעות החתמת המוכר על ייפוי כוח מתאים לייצוג המוכר ויורשיו ע"י בא כוח הרוכשים בכל הליך של מס שבח לרבות השגה וערר.

 

מס הכנסה ומע"מ

באם המוכר אדם פרטי ומוכר את כל זכויותיו בקרקע (במגרש) כמקשה אחת, הוא יחויב במס במסלול רווח הון לפי חוק מיסוי מקרקעין (ראו מחשבון מס שבח). מנגד, אם המוכר מוכר את זכויותיו בקרקע טיפין טיפין, הוא יחויב במס במסלול מס הכנסה (50%) וזאת גם אם אין לו תיק במס הכנסה (החיוב יתבצע כעסקת אקראי לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה), למס ההכנסה יתווספו חבריו הקרובים: מס ערך מוסף (17% מע"מ), מס ביטוח לאומי ומס בריאות (16.3%).

באם המוכר הינו חברה שהקרקע אצלה הינה מלאי עסקי, שיעור המס שיחול הינו מס חברות הרלוונטי באותה שנת הכירה ( בשנת 2016 – שיעור מס חברות 25% ), על מס החברות יתווסף מס ערך מוסף (מע"מ). היטל השבחה בגין קרקע שהיא מלאי עסקי יותר בניכוי כהוצאה שוטפת. היטל בגין קרקע שהיא רכוש קבוע לא יוכר כהוצאה שוטפת, אך יצורף למחיר המקורי לצורך ניכוי פחת שוטף.

 

 

האפשרויות העיקריות העומדות בפני מוכר מגרש

בפני בעל הקרקע עומדות מגוון רחב של אפשרויות, במגרשים גדולים ניתן לשלב בין האפשרויות. במאמר זה אסקור את האפשרויות העיקריות והן:

1. מכירת הקרקע בעסקת מזומן

2. עסקת קומבינציה על חלק מהמגרש

3. עסקת קומבינציה מלאה עם בית קרקע על המגרש (המשמש דירה יחידה)

4. עסקת תמורות

5. להפוך ליזם

 

1. מכירת הקרקע בעסקת מזומן

מסלול מכירת הקרקע מתאים במיוחד לבעלי קרקעות שאינם אוהבים "בננות ירוקות" - אינם אוהבים סיכונים ומעוניינים לקבל תמורה כספית מהירה. מסלול זה אינו מבטיח את התשואה הכי גבוהה אך כן מבטיח שלא יהיו תסבוכות משפטיות מורכבות. היתרון העצום של עסקת מזומן הוא שעוד בטרם המכירה ניתן להעריך את התמורה נטו שתישאר בידי מוכר הקרקע תוך מספר בדיקות ובמקרים מסוימים אף להקטין את החבות במס באופן משמעותי ע"י פריסת החבות במס עד ל 4 שנים המסתיימות בשנת הרווח, מכוח סעיף 91ה לפקודת מס הכנסה, במיוחד עם לבעל הקרקע אין הכנסות גבוהות ו/או הוא מעל גיל 60.

ראו: מחשבון מס שבח , מחשבון פריסת מס.

 

 

2. עסקת קומבינציה על חלק מהמגרש

מהי עסקת קומבינציה ? עסקת קומבינציה הינה סוג של מכר חליפין בין בעל קרקע ליזם. במסגרת עסקת הקומבינציה בעל הקרקע "מוכר" אחוז מסוים מזכויותיו בקרקע בתמורה לשירותי בנייה על החלק הנותר בבעלותו, באופן שבסיום העסקה בעל הקרקע יוותר עם מספר יחידות (דירות, משרדים, חנויות) שהוא יוכל להשאיר ברשותו או למכור.

מחיר העסקה לצורך עסקת הקומבינציה הינו שווי שירותי הבניה הכולל: עלויות בניה, תכנון ופיקוח, רווח קבלני ומע"מ. בעל הקרקע משלם מס שבח והיזם משלם מס רכישה. יום ושווי הרכישה יהיה לפי היום והשווי המקורי של רכישת הקרקע בניכוי החלק שנזקף בעסקת הקומבינציה. עסקת הקומבינציה מאפשרת לדחות את אירוע המס לשלב של סיום הבניה ומכירת הדירות.

מכאן שעסקת הקומבינציה מאפשרת להשיא את הרווחים של בעל הקרקע. כדי להישאר בתחום המיסוי הנמוך (מיסוי מקרקעין), עסקה זו טובה בדרך כלל למגרש קטן יחסית ובמצב בו בעל הקרקע מקבל במסגרת עסקת הקומבינציה עד 10 יחידות, מעבר לכך קיים סיכון שהוא יחשב כ"בעל עסק" ולפיכך הוא ימוסה לפי פקודת מס הכנסה, קרי לפי שיעור מס גבוהים לרבות מע"מ וביטוח לאומי.

בעסקת קומבינציה, בעל המגרש תלוי במידה רבה מאוד בקבלן וההתנתקות ממנו, מכל סיבה שהיא, הינה תהליך מורכב יותר, על כן יש חשיבות רבה לבדיקת הקבלן (נסיון, פרוייקטים קודמים, רשיון, סיווג מתאים) ולדאוג לביטחונות ראויים - חשוב להבטיח בחוזה בנוסף לערבויות ולכתבי השיפוי ביטחונות כספיים בחשבון פיקדון, חשבון נאמנות עם הרשאה מתאימה להבטחת תשלומי כל המיסים החלים על העסקה לרבות מס שבח, מע"מ והיטל השבחה שבלעדיו לא ניתן לקבל היתר בנייה. בעסקאות שבהן היזם נדרש או יידרש למימון - חובה עליך כעו"ד לבדוק את אישור הבנק המלווה ולצרף להסכם את האישור העקרוני שניתן ליזם.

בעסקת קומבינציה, בעל הקרקע משלם היטל השבחה, מע"מ ומס שבח על שווי שירותי הבנייה. שווי שירותי הבנייה ימוסו במס שבח לפי לינארי רגיל ( ראו: מחשבון מס שבח). באם היזם לוקח על עצמו את תשלום מס שבח - חישוב מס השבח יבוצע לפי מס שבח גילום מלא (ראו: מחשבון מס שבח גילום מלא). מקרה חריג לפי 49א.א.1 - עסקת קומבינציה - על הקרקע דירה יחידה מזכה של המוכר (ראו בסעיף הבא).

בעסקת קומבינציה חובת תשלום מע"מ בנוסף על שירותי הבניה היא גם על מכירת הקרקע. אם מוכר הקרקע הוא אדם פרטי היזם מוציא חשבונית עצמית (לפי תקנות 6ב לתקנות מע"מ).

זהירות! למרות שבעסקת קומבינציה מקובל למסות לפי שווי שירותי הבנייה, לרשות המיסים יש את הזכות למסות לפי הערך השמאי הגבוה מבניהם.

ראו: מחשבון עזר לעסקאות קומבינציה - מחשבון שווי שירותי הבנייה לצורך מיסוי במס שבח.

 

 

3. עסקת קומבינציה עם בית קרקע על המגרש המהווה דירתו היחידה של המוכר

החל מיום 1.1.2014, בעל קרקע שיש לו בית על המגרש המהווה דירת מגורים יחידה (כהגדרה בחוק), זכאי להטבת מס מיוחדת בעסקת קומבינציה מכוח תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין. לדוגמא: מכירת בית עם זכויות בנייה בעסקת קומבינציה של 60% (קבלן).

שווי מכירה של עסקת הקומבינציה נקבע לסך של 7 מיליון ₪. כאשר שווי הבית (100%) ללא הזכויות 5 מיליון ₪.

מאחר ובהתאם לתיקון סעיף 49א(ב) הפטור ניתן על חלק הנמכר הרי שמתוך 7 מיליון, 3 מיליון מיוחס לדירה (60% X 5 מיליון) והשאר – 4 מיליון לזכויות.

בדוגמא זו החל מיום 01.08.13 ועד ל – 31.12.13 3 מיליון פטורים ו – 4 מיליון חייבים.

החל מיום 01/01/2014, עם כניסתו לתוקף של 49א(א1), הגבלת הפטור לדירות יוקרה, יש להשוות את שווי הדירה ללא הזכויות לתקרה לדירות יוקרה. מאחר ונמכרו 60%, יש להשוות ל – 60% מהתקרה, כלומר התקרה הרלוונטית – 2.7 מיליון (60% X 4.5 מיליון). ולכן החל מה – 1.1.14 יהיו עוד 300,000 חייבים במס, אולם בכפוף להוראות המעבר הם יהיו זכאים לחישוב הליניארי החדש. סה"כ 4.3 מיליון ש"ח חייבים במס (4 מיליון חישוב רגיל ו – 300,000 חישוב ליניארי חדש) ואילו 2.7 מיליון פטורים.

ראו מחשבון עסקת קומבינציה לפי סעיף 49א.א.1 - הגשת שומה לפי התחשיב החדש תחסוך לבעל הקרקע סכומים נכרים!

 

 

4. עסקת תמורות

עסקת תמורות הינה סוג חדש יחסית של עסקאות אשר התפתח בשנים האחרונות ובאה להחליף את שיטת הקומבינציה במיוחד כאשר מדובר במגרשים גדולים ובפרט בקרקעות שנרכשו לפני 1960 שהן בעלות יתרון בשיעור מס היסטורי מופחת ביחס לשיעורי המס החלים על הקרקעות עד תיקון 50 (7.11.2001).

בעסקת תמורות - בעל הקרקע מוכר את מלוא הזכויות שלו במגרש ליזם (קבלן) בתמורה לאחוז מסוים מהתקבולים העתידיים ממכירת הדירות ובכך בעל הקרקע הופך להיות שותף מלא של היזם לפי שיעור האחוז שנקבע מראש. רשות המסים רואה את עסקת התמורות כעסקת מזומן ולפיכך על בעל הקרקע לשלם את מס השבח תוך 60 יום מחתימת ההסכם בינו לבין היזם. היזם מעביר את התמורות (אחוז החלק היחסי) לבעל הקרקע לשיעורין לפי קצב המכירה - מכאן מתייחסים לעסקה זו כאל עסקת מזומן והיא ממוסה במסלול מס הכנסה ומע"מ. יש לשים לב שבעסקת תמורות הרווח יעבור לבעל הקרקע בניכוי מע"מ אך בניגוד לעסקת קומבינציה רגילה היזם משלם את המע"מ על כל היחידות הנמכרות ואילו בעסקת קומבינציה רגילה בעל הקרקע משלם מע"מ רק על שירותי הבניה. עסקת תמורות בדרך כלל נערכת באופן שתהיה לבעל הקרקע יותר שליטה בכל אחד מהשלבים לרבות המפרט, זכות חתימה, וקביעת מחיר כל יחידה.

 

 

5. להפוך ליזם

כאשר מדובר במגרש קטן שאפשר לבנות עליו מספר מצומצם של דירות ולבעל הקרקע יש יכולות כספית ואופי מתאים, אפשר לשקול את האלטרנטיבה שאמורה להיות הרווחית ביותר והיא להפוך ליזם ובכך למקסם את הרווח (להרוויח את כל הרווח היזמי! ). הדבר כאמור דורש מעורבות של בעל הקרקע בייזום וביצוע הפרויקט ובמימונו.

המשמעות הינה שעל בעל הקרקע לפתוח חברה ולשכור בעלי מקצוע, אדריכל, קבלן ביצוע בעל סיווג מתאים למתן שירותי בנייה. אלטרנטיבה זו מתאימה לבעלי קרקעות המסוגלים להיות עצמאיים, ללמוד תחומים חדשים, לעמוד בלחצים לא שגרתיים ולקחת על עצמם אחריות באמצעות סיוע צמוד וליווי של אנשי מקצוע טובים ומתאמים (עורך דין מיסוי מקרקעין, אדריכל, קבלן, מפקח בניה).

ליזמות עצמית יש 3 יתרונות מהותיים:

א. יזמות עצמית הינה האלטרנטיבה בטוחה יותר מעסקת הקומבינציה. השליטה בכל נושא הבניה היא בידי בעל המגרש ותמיד תהיה לו האפשרות לקבל שירותי בניה מקבלן אחר באם הקבלן ראשון הפר את החוזה או הפסיק את הבניה מסיבות שונות, לרבות חדלות פירעון, פשיטת רגל וכד'.

ב. יזמות עצמית מאפשרת בקלות יותר להקטין למינימום את חבות המסים בדרכים רבות ומגוונות, אם באמצעות הענקה במתנה חלק מהקרקע לבני המשפחה הבגירים שהם מעל גיל 18 כדי שכל אחד מהם יקבל בית ו/או דירה (לפי מגבלות החוק) או אם באמצעות החברה, בכך שהרווחים ימשכו רק באמצעות שכר נמוך (למחיה בלבד), תוך הפרשות פנסיוניות הפרשות סוציאליות והשארת עתודות בחברה לשנים נוספות (ללא חלוקת דיבידנד) ואולי גם להתפתח בתחום לעסקאות נוספות.

ג. יזמות עצמית משאירה בידי בעל הקרקע את הרווח היזמי שהוא נע בממוצע סביב ה 20% ובנוסף חסכון במע"מ (17%) על מרכיב הקרקע. יוצא איפוא, שכאשר מדובר במספר מצומצם של דירות ביזמות עצמית חבות המס תהיה אפסית.

 

 

הקלה במס שבח במכירת קרקע המיועדת לבנייה למגורים

במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת 2015-2016 ניתנה הנחה מיוחדת ליחידים בעלי קרקעות. מכירת קרקעות אשר נרכשו בין השנים 01.04.1961-06.11.2001 (עד תיקון מספר 50) על ידי יחידים ימוסו בשיעור מס שבח מופחת של 25% על השבח הריאלי עד יום התחילה (כיום עומד על מס שולי שיכול להגיע ל 48% עד יום התחילה ), בתנאים הבאים:
1. מדובר בקרקע אשר יש לגביה תכנית לבניית 8 דירות לפחות המיועדות לשמש למגורים.
2. בתוכנית בנייה של 8 עד 250 דירות - סיום הבנייה 42 חודשים מיום המכירה ועד קבלת טופס 4 - טופס איכלוס.
3. בתוכנית בנייה של 250 עד 100 דירות - סיום הבנייה 48 חודשים מיום המכירה ועד קבלת טופס 4 - טופס איכלוס.
4. במקרה של סיום חלקי של הבנייה - תינתן הקלה רק לחלק יחסי משווי המכירה.
5. אולם, בתכנית המתירה בנייה של 1,000 דירות ויותר, גם אם לא נסתיימה הבניה, והמכירה היא לקבלן שהדירות מהוות אצלו מלאי עסקי - קיימת תוכנית ספציפית - או ניתנו היתרי בנייה ל 10% מהדירות לכל היותר בכלל השטח.
6. שיעור המס המופחת לא יחול כאשר מכירת הקרקע תבוצע ללא תמורה או בין קרובים, כאשר חל פטור ממס חלקי או מלא או שיעור מס מופחת לפי החוק או הפקודה, במקרה של פעולה באיגוד ובמקרה של שינוי ייעוד.
7. מדובר בהוראת שעה למשך 3 שנים בין 1.1.2016 ל 31.12.2018.

 

 

שכר טרחת עורך דין בייצוג רכישת קרקע / מכירת קרקע

על פי כללי לשכת עורכי הדין ( התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס - 2000,  שכר טרחתו המינימלי של עו"ד עומד אחוז מסויים משווי העסקה באופן מדורג. על פי כללי הלשכה יש להוסיף שכ"ט בגין רישום משכנתא, רישום הערת אזהרה, שמירת פיקדון בנאמנות משווי מגרש הנקוב בחוזה. להלן קישור למחשבון שכר טרחה מינימלי המעודכן לפי כללי לשכת עורכי הדין.

בפועל בשוק בשל עניין האחריות המקצועית הגבוהה המוטלת על עו"ד, המורכבות והמקצועיות הספציפית בתחום, מקובל כי שכר טרחת עורך הדין בייצוג עסקאות מזומן בקרקעות נע בין 2% + מע"מ ועד ל 5% + מע"מ משווי העסקה לייצוג בעסקאות של קרקעות הרשומות ברשות מקרקעי ישראל (תלוי בנכס ומורכבות העסקה). בייצוג משפטי נכון מול רשויות המס, חלקו של שכ"ט זה ינוכה מן החבות במס. לפיכך, יש לשמור את הקבלות והחשבוניות - אין עליהן התיישנות לצורך הפחתת החבות במס. חשוב לציין שבקרקעות קטנות או זולות במיוחד (כגון: חניה, מגרש בצפון הארץ ליד פסי רכבת), עורכי הדין נוהגים לקבוע סף תחתון מינמלי המשקף את שעות העבודה והטיפול בהעברת הזכויות - כך שלא תמיד שכ"ט יקבע כאחוז מהעסקה.

 

שכר טרחת עורך דין בייצוג עסקאות קומבינציה

בעסקאות מורכבת הכוללות קומבינציה (דירות , בתים פרטיים) זכויות בניה וייצוג מול רשויות מס שבח - שכ"ט עו"ד מומחה במיסוי מקרקעין יכול לנוע בין 5% לכ 10% + מע"מ  משווי העסקה (במקרים מיוחדים אף יותר). בעסקאות אלו על פי רוב נדרשת עבודה משפטית מאומצת ורבה מאוד שיכולה להערך גם שנים, לרבות תכנון מס לצורך הפחתת חבות המס. כמו כן , שכ"ט של עורך דין מומחה במיסוי מקרקעין אף הוא יוכר כהוצאה שתפחית את החבות במס. ניתן לומר שחלק מהותי משכר הטרחה לצורך הפחתת החבות במס משולם ע"י המדינה - אם מבצעים את העסקה נכון. מכאן שייצוג ע"י עורך דין הבקי ברזי מס שבח יוכל להפחית לכם את תשלום המס באופן ניכר! וזאת בנוסף לביטחון גבוה שאתם יכולים להיות סמוכים ובטוחים כי איש מקצוע מנוסה מלווה אתכם ודואג לאינטרסים שלכם, נלחם ודואג לזכויות המשפטיות שלכם - לצורך הצלחת העסקה, הבטחון והשקט הנפשי יש לכך ערך שלא יסלוא בפז.

 

שכר טרחת עורך דין בייצוג הפחתת החבות במס (השגות)

לעיתים מוכרים מיוצגים בעסקת מכר בית מגורים על ידי עורך דין אחד ולצורך בדיקת החבות ו/או הפחתת החבות במס נעזרים בעורך דין אחר, עורך דין מומחה בדיני מיסוי מקרקעין. שכ"ט הנהוג במקרים אלו מבוסס על תשלום ראשוני נמוך + אחוזים מגובה החזר המס.

בדיקות שומה לצורך הפחתת החבות במס יכולות להיערך רק עד 4 שנים לאחר ביצוע העסקה. לכן, באם קיבלתם שומה גבוהה כדאי להתחיל בהליך בדיקות באמצעות עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין סמוך ככל האפשר לביצוע העסקה. ההליך בדר"כ כרוך בחישובים רבים ומורכבים אך אינו יקר ולעיתים רבות יכול להניב לכם  החזרי מס נאים.

 

שכר טרחת עורך דין ב"עסקאות" מתנה בין הורים לילדים

העברת קרקע במתנה לילד הינה עסקה לכל דבר מבחינת חוות הדיווח, עריכת הסכם מתנה, דיווח לרשויות המס לעניין מס הרכשה ו/או מס השבח / פטור ממס שבח, שטרי מכר ורישום הקרקע בטאבו. בעסקאות אלו נהוג שרק נותן המתנה משלם את שכ"ט והוא נע בגובה אחוז עד שניים בתוספת מע"מ משווי השוק של הנכס.

 

שכר טרחת עורך דין ב"עסקאות" גירושין

בעברת זכויות במקרקעין ע"ש  אחד הצדדים עקב גירושין נהוג לגבות שכ"ט דומה לעסקאות מתנה, אחוז עד שניים בתוספת מע"מ משווי הנכס. לשים לב שמנגנון הטיפול שונה (בכפוף להסכם גירושין עם תוקף פס"ד)  ובייצוג נכון של הצדדים המתגרשים לא ידרשו לשלם מס רכישה או מס שבח.

לשים לב שבעסקאות בקרקעות אגב גירושין התמחור בהסכם הגירושין לא בהכרח אמור להיות מחצית משווי הקרקע וזאת בשל המיסים הכבדים הרובצים במימוש הקרקע! לשם כך, יש להעזר בעורך דין המומחה בתחום מיסוי מקרקעין.

 

שכר טרחת מתווך

שכר טרחתו של מתווך בנכס מקרקעין מוסדר בחקיקה והינו עד 2% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ. חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו 1996, מחייב את המתווך להחתים את הלקוח על מסמך בכתב שבו מצויין פרטי הלקוח המזמין את עבודת התיווך. ההסכם חייב להיות מפורט, מכוח תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז 1997, כאשר לפחות כל הנקודות הבאות חייבות להופיע בו, כדי שיהיה מחייב:  שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח,  סוג העסקה, תיאור הנכס,  מחיר העסקה המבוקשת (בקירוב), הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך והאם הוא כולל מע"מ.

 

ארגז כלים משפטי מקצועי בתחום מיסוי מקרקעין

להלן חלק ממספר כלים מקצועיים שפיתחתי עבור עורכי דין, ביניהם ניתן למצוא את המחשבונים הרלוונטים המוזכרים במאמר זה ומאמרים רלוונטיים נוספים בתחום מיסוי מקרקעין.

  1. מחשבון מס שבח גילום מלא - מס שבח יזמים
  2. מחשבון מס שבח במכירת קרקע
  3. מחשבון עסקת קומבינציה במכר דירת מגורים - חישוב החלק הפטור ממס שבח
  4. תכנון מס - פריסת החבות במס שבח
  5. מחשבון מס שבח לדירות מגורים - לינאריות מיטיבה
  6. מחשבון בדיקת יום הרכישה בבניה עצמית - לצורך חישוב מס שבח
  7. מחשבון בדיקת הפטור המקסימלי במכר דירת מגורים עם זכויות בנייה
  8. החלק הפטור ממס בעיסקת קומבינציה מכח סעיף 49א.א.1 - חישוב מפורט
  9. מחשבון היטל השבחה
  10. חישוב שווי הרכישה באיחוד וחלוקת קרקעות שבבעלות משותפת, חישוב השבח ומס רכישה
  11. מחשבוני עזר בגין פיצויי הפקעה לצרכי ציבור
  12. תיאום מס רכוש למס שבח
  13. מחשבון מדד תשומה בניה קבלנים
  14. מחשבון מחירי הדירות שמאים
  15. מדריך מקצועי לעורך דין מייצג בעניין תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין - מכר דירת מגורים
  16. שינויים מהותיים במיסוי דירות מגורים להשקעה החל מ 2014
  17. מחשבון תומך החלטה בעניין דירת מגורים להשקעה לאור תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין

 

ייצוג משפטי - עורך דין מיסוי מקרקעין

טל שרון עורך דין ותיק, מייצג בעסקאות מקרקעין - ליווי אישי ומקצועי לאורך כל העסקה עד לרישום הזכויות בטאבו. ייצוג בעסקאות מכירת/רכישת קרקעות, ייצוג בעסקאות תמ"א 38, ייצוג בעסקאות פינוי בינוי , ייצוג לקוחות מול רשויות המס , ייצוג בדיוני השגות והפחתת מס שבח מקרקעין. סיוע לעורכי דין בעסקאות מקרקעין מורכבות. ניתן לקבל ייעוץ ו/או תכנון מס טרם ביצוע עסקה, התקשרו 09-7742268 או השאירו פרטים - לחצו כאן.

 

הערה

המאמר אינו מכסה את כל העניינים המשפטיים בחוזה מכר וייצוג בעסקאות רכש קרקעות - ישנם פרטים נוספים שיש לעמוד עליהם כסעיפים מהותיים ו/או יסודיים להסכם, איתור מוקשים נסתרים בחוזה ו/או בנספחים ושלבי אופן ביצוע והתנהלות (כדי להימנע עד כמה שניתן מחבויות מיותרות). חשוב לציין כי קיימת תרומה רבה לניסיון משפטי מצטבר בעסקאות מקרקעין הן בניהול המו"מ הן בהתנהלות מול רשויות המקרקעין, רשויות מקומיות ורשויות המס.

דברי הסבר שהובאו לעיל הינם כללים ואין לראות בהם את נוסח החוק. כמו כן, אין האמור לעיל מהווה יעוץ משפטי ובכלל ברכישת מגרש או במכירת מגרש יש לפנות לעורך דין כדי להבטיח  את כל זכויותיכם על פי דין לרבות רישום זכויותיכם בדירה והמוצמדים לה.

 

המידע נערך על ידי עורך דין שרון טל - מתן סיוע לעורכי דין המייצגים במס שבח, סיוע לעורכי דין בייצוג לקוחות מול קבלנים במישורים שונים - במישור הפרקטי ניהול מו"מ עסקי , במישור משפטי זכויות וחבויות לרשויות ולגופו של חוזה המכר, במישור תכנון מימון העסקה , מיסוי - תכנון תשלום המיסים , סיוע משפטי בעסקאות נדל"ן פרטי או עסקי , מיסוי מקרקעין - בדיקת חבויות מס שבח , יעוץ משפטי כולל תכנוני מס פשוטים ומורכבים לרבות עסקאות מכר דירות , בתים חנויות , משרדים , מחסנים , בתי מלאכה , בניינים , קרקעות - בדיקת מכלול האפשרויות להפחתת החבות במס כדין ( הקטנת נטל המס בעסקאות מקרקעין ) - לתיאום פגישה אישית , אנא התקשרו לטלפון  7742268 - 09

 

רודף צדקה וחסד ימצא חיים צדקה וכבוד - משלי כא,כא | ארור מכה רעהו בסתר דברים כז, כד