טקסט:
 רקע:

טל שרון דיוגינס משרד עורך דין ברעננה - Tal Sharon Diogines Law Office Raanana
משרד: התעשיה 15 רעננה - בית רוני (קומה 2) מול קניון רננים, ליד קניון רעננה
טלפון: 09-7742268 Telephone: 972-9-7742268
לא תטה משפט, לא תכיר פנים ולא תיקח שוחד, כי השוחד יעוור עיני חכמים, ויסלף דברי צדיקים - דברים טז יט


מדריך רכישת דירת מקבלן ודירה יד שניה

 

מאת: עורך דין שרון טל

חלק ניכר במדריך תכליתי זה מיועד גם עבור עורכי דין המייצגים במו"מ לרכישת דירת מגורים מקבלן או יד שניה

 

זיכרון דברים

רכישת דירה / בית מגורים בישראל מהווה בדרך כלל את רכישת הנכס היקר ביותר של האדם. ועל כן יש חשיבות רבה לשים לב ולדקדק בפרטים הקטנים ביותר הקשורים לעסקת הרכישה מהיבטים רבים.  על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב   ולכן מומלץ מאוד שלא לחתום על כל סוג של מזכר או זיכרון דברים בכתב, מאחר שדינו של זיכרון דברים  הוא כדין חוזה לכל דבר ועניין. כמו כן, החתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח על תנאי החוזה, ולעיתים אף פוגעת בזכויות מהותיות נוספות שמגיעות לכם, לרבות פגמים שונים שעשויים להיות נסתרים מעיניכם, כגון שעבודים ועיקולים שונים הרובצים על הדירה וכדומה שעלולים למנוע ולגרום עיכובים מצד הרשויות בהעברת הזכויות על שמכם. בנוסף יום חתימת זיכרון הדברים הוא היום הקובע לעניין מס הרכישה גם אם נחתם חוזה מאוחר יותר - המשמעות היא חובת הדיווח לרשויות המס מתקצרת ובתוך כך גם הריבית הנובעת מאיחור תשלום מס הרכישה (יום הרכישה נחשב היום שבו נחתם הסכם / חוזה/זיכרון דברים או היום שבו ניתן תשלום כלשהו בגין הנכס - הראשון מביניהם )

חשוב שתדעו שביטולו של זיכרון דברים, על ידכם עלול לעורר קשיים רבים, כגון: החובה לשלם פיצויי הפרה מצדכם לבעלי הנכס ולצדדים חיצוניים להסכם שהסתמכו על ההסכמות שהובנו מתוך זיכרון הדברים.  ולכן המלצתי החד משמעית ושלא משתמעת לשני פנים – לא לחתום על זיכרון דברים ו/או  לא לחתום על מזכר הבנות ו/או לא לחתום על כל פיסת נייר שתהיה בנמצא. ראיתם דירה שמוצאת חן בעינכם פנו מיד לעורך דין!

 

רצוי לא לחתום על - "מסמך בקשה לרכישת דירה מקבלן"

יש קבלנים הנוהגים להחתים על מסמך בקשה לרכישת דירה, מסמך הנקרא - "טופס רישום". המשמעות המשפטית הינה שמסמך זה מחייב אתכם לרכוש תחת לחץ ללא אפשרות בדיקה מקיפה של החוזה,  הזכויות המשפטיות, הנכס, היתר בניה ותנאיו, המצב המשפטי של הקרקע, הגבלות על הקרקע, הגבלות פיתוח, תוכנית בניין עיר (תב"ע), מבלי לבדוק לעומק יכולתכם לעמוד בהתחייבויות מול בנק למשכנתאות וחוסר יכולת מקצועית לבחון את הסיכונים. דינו של מסך זה הוא כדין זיכרון דברים נחות ביותר המעמיד את הקונים במצב משפטי גרוע  וגם במצב כלכלי גרוע ביותר (פחות כוח מיקוח על המפרט ותנאים משפטיים שיכולים להטיב עמכם – עם החתימה על מסמך כזה אתם בידיים של הקבלן עם כוח מיקוח ששואף לאפס). ולכן, אם מופעל עליכם לחץ ממשי ... הרי לפי דבריו של איש המכירות "הדירות נמכרות כמו לחמניות ואם לא תחתמו עכשיו לא תשמר לכם הזכות לרכוש אותה" יש לדאוג שיהיה כתוב באופן ברור ומפורש שתישמר לכם הזכות לבטל את ההסכם בנקודת יציאה המבטיחה החזר מלא של המקדמה ששילמתם + ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה וזאת אם לא תחתמו על הסכם רכישה לאחר היוועצות עם עו"ד מטעמכם, בדיקת זכאות למשכנתא, בדיקות מקיפות יותר טרם החתימה וניהול מו"מ ע"י עורך דין מטעמכם מול המחלקה המשפטית או העורך דין של הקבלן - יש לתת לכך זמן סביר של 30 יום לפחות.

זיכרו, את המסמכים המצורפים להסכם ונספחיו לא תוכלו לבדוק במעמד תשלום המקדמה ובפרט שפסיקת בית המשפט נקבע שהמסמכים השיווקיים וקטלוגים אינם מחייבים משפטית.  נוסף על כך, אינני מכיר  אדם שאינו עוסק בכך באופן שוטף, שיש לו את היכולת לבדוק לעומק את המסמכים המשפטיים בעין מקצועית תחת לחץ. וגם לעורך דין עם ניסיון נדרש מספר ימים לערוך בדיקות מול גופים שונים ( כגון: בעירייה , במינהל, בטאבו , בבנק שמלווה את הפרויקט, בחברה משכנת, ברשם המשכונות, ברשם החברות, במשרד המשפטים וכדומה  ).

תנאים מקפחים במסמך בקשת הרישום - הן היועץ המשפטי לממשלה,יהודה וינשטיין , והן הפסיקה קבעו כי מסמך הרישום הדורש מהלקוחות להסכים לתנאים בחוזה המכר שכלל אינו מצורף למסמך המקדמי ואין ללקוחות יכולת לשנותם אינו חוקי.
חברות בניה הקובעות בהסכם ההתקשרות הראשוני שהלקוח ישלם להן "דמי רישום" ובמקרה שהוא יסרב לחתום על הסכם המכר בתאריך הנקוב במסמך, ינוכה לו מההחזר הכספי סכום כספי, "בלי שלמבקש תהיה כל טענה או דרישה או תביעה כלפי החברה בקשר לניכוי הנ"ל", עוברות על הוראות היועמ"ש. היועמ"ש קבע במפורש כי אי השבת מלוא התשלום ללקוח בזמן שהחברות מצדן אינן נושאות בהתחייבות כלשהי מכוח המסמך המקדמי יוצרת יתרון בלתי הוגן לטובת החברה ועולה כדי קיפוח לפי החוק.

תנאי מקפח נוסף בטופס הרישום - זהירות מלחתום על טופס רישום שבו נקבע כי אינו מחייב את החברה, אלא כפוף לאישור ההנהלה שלה ויבוטל ככל שתחליט ההנהלה לבטלו. סעיף שמכפיף את תוקף המסמך המקדמי לאישור החברות לפי שיקול דעתן הבלעדי עולה כדי קיפוח הגם מפני שיש כאן פגיעה חמורה בהסתמכות הקונה.

זהירות מיסוי מקרקעין - חובת תשלום מס רכישה מוקדם לכל מי שחותם על "טופס רישום"
סיבה נוספת למה לא כדאי לחתום על "טופס רישום" או כל מסמך אחר מול הקבלן ו/או לא לשלם מקדמה טרם בדיקה משפטית  הינה, שמבחינת רשות המס - חלה חובה על הקונה לדווח תוך 40 יום מיום תשלום המקדמה ו/או חתימה על מסמך בקשה לרכישה ו/או זיכרון דברים מול הקבלן ולא מיום החתימה על החוזה בפועל. לכל איחור בתשלום מצטרפת ריבית + הצמדה בגובה 4% וכן קנס על איחור בדיווח.
לאור האמור לעיל, למה להרע את מצבכם ? אתם אלו שמשלמים, מכאן שאתם חייבים באמצעות ייצוג נכון להיות בעמדת הכוח. כל חתימה טרם בדיקה יסודית, לא רק שמורידה מיכולתכם להפחית את מחיר הדירה בשל "מוקשים", אלא בהכרח תפגע בזכויותיכם ו/או יכולת לשפר את תנאי החוזה שהוא בדר"כ חד צדדי לטובת הקבלן, הרי מי שערך אותו הוא עורך דין של הקבלן! - המשמעות הינה שהמנעות מלשכור "עורך דין מומחה" בתחום, עלולה לגרום לכם בהמשך הדרך לשלם הרבה יותר כסף מבלי שכלל נערכתם לכך.

לפיכך, הנני ממליץ לשכור רק שירותי עורכי דין מומחים בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין ולא לחתום לבדכם על שום מסמך, או מזכר ואף לא לשלם מקדמה טרם בדיקה יסודית של טיוטת ההסכם, הנספחים לרבות בדיקות משפטיות חיצוניות נוספות הרלוונטיות להסכם.

 

פנייה לעורך דין מומחה בעסקאות מקרקעין ומיסוי מקרקעין משלכם!

רובנו מודעים לכך, כי פעמים רבות "זול" יוצא בסופו של דבר "יקר". "אין לי כסף לשלם בזול - ולכן אני פונה אליך" - נוהג לומר לי אחד הלקוחות שלי לפני ביצוע כל עסקה. ייצוג לא טוב בעסקת מקרקעין עלול לעלות לכם ביוקר! לצערנו, בבתי המשפט מתנהלות תביעות רבות ומיותרות שלולא ייצוג נכון לא היו כלל מגיעות לפתחו של בית המשפט. בנוסף, הגישה חייבת להיות רב תחומית, מאחר שעסקת מקרקעין מערבת בתוכה תחומי משפט שונים והמורכב בהם הוא מיסוי מקרקעין.

ברכישת דירת מגורים חובה לפנות לעורך דין מומחה במקרקעין שיעגן את האינטרסים שלכם היטב - ויגן על זכויותיכם לקבל את הנכס שירשם על שמכם בטאבו ו/או במנהל מקרקעי ישראל (לפי העניין), כאשר הנכס נבנה על פי היתר, שאין בו חריגות בנייה ,  נקי מכל  שעבוד, משכנתא, חוב, הפקעה, צו הריסה או כל זכות אחרת של צד ג', ריקה מכל אדם או חפץ ויבטיח את כספכם לפי קצב התקדמות הבניה , שתקבלו בטחות משמעותיות ובעת הצורך פיצוי בגין איחור במסירה.

עורך הדין יוודא שהמוכר ומי מטעמו ( במקרה של חברה קבלנית ) יצהיר כי  אין מניעה כלשהי להעברת זכויותיו בדירה לקונה, כמו כן  שמוכר יצהיר ויאשר כי רכש כדין את הדירה, שהחלקים המוצמדים לה (חניה, מחסן, מרפסת, גג, קרקע ) מסומנים בתשריט ומצורפים כחלק בלתי נפרד להסכם +   יצורפו כל המסמכים והקבלות המעידים על הרכישה כדין והנדרשים לשם רישום הדירה על שם הקונה.

מיד בסמוך לחתימת ההסכם על עורך דין לרשום הערת אזהרה - להערה זו חשיבות גבוהה ומטרתה להזהיר ולהודיע לכולי עלמא  שקיימת כבר התחייבות מצד בעל הנכס התחייבות לעשות עסקה. הערה זו מסייעת במניעת עסקה סותרת ו/או עסקה נוספת בנכס עם קונה אחר. רישומה של הערת אזהרה לטובת קונה מעניקה לו את הביטחון שרשם המקרקעין לא יאשר עסקה סותרת עם אדם אחר ללא הסכמתו הפוזיטיבית של הקונה ו/ או ללא  צו של בית המשפט.
הערת אזהרה חשובה גם בכדי להגן על הקונה מפני עיקול, פשיטת רגל, או פירוקו של בעל המקרקעין (במקרה של תאגיד). בעסקת  מקרקעין הנעשית כדין - באם יוטלו עיקולים על הדירה לאחר שנרשמה הערת האזהרה, העיקולים לא ישפיעו על זכויות הרוכש. בכך ניתן לראות כי הערת אזהרה כולה נועדה להגן על זכויות הרוכש.

אם כן, ברכישת דירה, יש לשים לב שלא רובץ שעבוד של מסים על הדירה או כל שעבוד אחר, וכי מובטח לכם כי הדירה תועבר על שמכם ללא כל עיכובים מצד רשויות המס הן בגלל שעבודים והן בגלל חובותיו של המוכר לרשויות. זאת אחת הסיבות המהותיות לכך שלא מומלץ להסתפק בעו"ד אחד שייצג את שני הצדדים אלא לפנות לעורך דין אחד שייצג את האינטרסים של המוכרים ועו"ד אחר שייצג את האינטרסים של הקונים. עו"ד המייצג את אינטרסים המוכרים יבנה מנגנון מתאים להבטחת קבלת הכספים , מחיקת הערת אזהרה במידה שהקונה לא עומד בהתחייבויותיו, ואילו עוד המייצג קונים ישים דגש על כלל ההיבטים הכרוכים ברכישה, כגון: בדיקה ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, בדיקת חובות מס קודמים הרובצים על הדירה ( מס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה, מס מכירה ) בדיקת עיקולים ושעבודים קודמים הרובצים על הדירה, בדיקת צווי הריסה והפקעה, בדיקת חריגות בניה ובכלל דאגה לכך כי הדירה תעבור על שמכם ללא עיכובים מצד הרשויות וללא בעיות מהצד המוכרים שמוכרים לכם את הדירה.

עורך דין המייצג את הקונה יוודא כי כל המסמכים הכרוכים ברישום הדירה על שמכם יגיעו עד וכנגד התשלום האחרון, במקרה של נכס הרשום בטאבו:

א. פטור ממס שבח, רכוש ומכירה המופנה לרשם המקרקעין (יש היום אפשרות שהקונה  ישלם את מקדמה ע"ח מחיר הדירה ישירות למס שבח ויקבל את האישור ישירות ממס שבח ובכך להקטין את הסכומים שיופקדו בנאמנות להבטחת האישורים הנוספים).

ב. ייפוי כוח בלתי חוזר חתום ע"י המוכר לרישום העסקה

ג. שטרי מכר חתומים ע"י המוכר ומאומתים ע"י עו"ד.

ד. אישור העירייה/מועצה לרשם המקרקעין לרבות בגין היטל השבחה בתוקף עד ליום מסירת החזקה.

ה. אישור סילוק משכנתא (באם הייתה קיימת)

ו. אישור מרשם המשכונות כי אין משכון על זכויות המוכר בדירה

ח. אישורים מחברת חשמל, תאגיד המים, גז, ועד בית על תשלום מלוא החובות עד ליום מסירת החזקה.

 

במקרה של נכס הרשום במנהל מקרקעי ישראל ושל עמידר (חברה משכנת)

יצורפו בהתאם המסמכים הבאים

א. בקשה להעברת זכות שכירות חתומה ע"י המוכרים

ב. אישור ממנהל מקרקעי ישראל -  נקי ממשכנתא ו/או זכות צד ג' כלשהו

ג. אישור מרשם המשכונות כי אין משכון על זכויות המוכר בדירה

 

היה ובמועד התשלום האחרון לא יהיה בידי המוכר אחד מהאישורים לעיל מטעמים שאינם תלויים במוכר, יופקד התשלום האחרון ע"י הקונה בידיו הנאמנות עו"ד הנאמן תוך כדי כך שהמוכר נותן בזאת הוראה בלתי חוזרת לעו"ד הנאמן לשלם מהסכום המופקד בידיו הנאמנות התשלומים הנ"ל , וכל חיוב החל על המוכר. הפקדת הכספים אצל הנאמן יחשב כתשלום למוכר.

מניסיון בעסקאות מכר מקרקעין -  כל תהליך האישורים  יכול לקחת כחודש וחצי  ( נכון לכתיבת שורות אלו  ) ולכן עסקאות שבהן מסירת החזקה בדירה  למעלה מחודשיים מעת החתימה על הסכם, יתכן מאוד לא תמומש  בהן הפקדת הכספים בידי עו"ד הנאמן.

 

שכר טרחת עורך דין בייצוג רכישת / מכירת דירות יד שניה

על פי כללי לשכת עורכי הדין ( התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס - 2000,  שכר טרחתו המינימלי של עו"ד עומד על 1% מ 538,201 ₪ הראשונים של השווי ועוד 0.75% מסכום השווי העודף על 538,201 + לפי כללי הלשכה יש להוסיף שכ"ט בגין רישום משכנתא, רישום הערת אזהרה, שמירת פיקדון בנאמנות ואילו בדירת מגורים הנרכשת מקבלן נהוג לשלם בין 1% ל 1.5% משווי הדירה הנקוב בחוזה.

בפועל בשוק  מקובל כי שכר טרחת עורך הדין נע בין  0.5% + מע"מ  הרשומה בטאבו ועד ל 1.5% + מע"מ  משווי העסקה לייצוג בעסקאות של דירות הרשומות בחברה משכנת, ו/או מנהל מקרקעי ישראל (תלוי בנכס ומורכבות העסקה). על שכ"ט עו"ד יש להוסיף מע"מ כדין.

להלן קישור למחשבון שכר טרחה מינימלי המעודכן לפי כללי לשכת עורכי הדין.

 

שכר טרחת עורך דין בייצוג מכירת דירות חדשות מקבלן

כאשר מדובר ברכישת דירת מגורים מקבלן - שכ"ט עו"ד קבלן עד ליום 9/1/2015  נע  בין  1.5% ל 2% + מע"מ משווי הדירה. החל מיום 10/1/2015 שכ"ט לרכישה מקבלן הוגבל ל 5000 ₪ או לחצי אחוז ממחיר הדירה הנמוך מבין השניים. הוחרגו מהחוק החדש (תיקון 7 לחוק המכר דירות התשע"ד 2014) דירות יוקרה שמחירן מעל 4.64 מיליון ₪. תקרת ההוצאות המשפטית נקבעה על ידי ועדת הכלכלה של הכנסת ביום 4/12/2014.  החוק אינו מגביל שכר טרחת עו"ד המייצג את האינטרסים של הרוכש.

מומלץ ורצוי כי רוכשי דירה מקבלן יהיו מלווים באמצעות עו"ד מטעמם שיגן על האינטרסים שלהם וכן יערוך את הבדיקות המשפטיות הנדרשות עבורם וזאת מפני שעו"ד הקבלן אינו מייצג את האינטרסים של הרוכשים!

 

שכר טרחת עורך דין בייצוג רכישה או מכירת דירות / בתים עם זכויות בנייה

בעסקאות מורכבת הכוללות מכר בתי מגורים יד שניה (דירות עם זכויות בגג, בתים פרטיים, דו משפחתי, נחלות) הכוללים זכויות בניה בלתי מנוצלות וייצוג מול רשויות מס שבח - שכ"ט עו"ד מומחה במיסוי מקרקעין יכול לנוע בין 1% לכ 2% + מע"מ  משווי העסקה (במקרים מיוחדים קצת יותר). בעסקאות אלו על פי רוב נדרש תכנון מס שיפחית את חבות המס. כמו כן , שכ"ט של עורך דין המומחה אף הוא יוכר כהוצאה שתפחית את החבות במס. ניתן לומר שחלק מהותי משכר הטרחה לצורך הפחתת החבות במס משולם ע"י המדינה - אם מבצעים את העסקה נכון. מכאן שייצוג ע"י עורך דין הבקי ברזי מס שבח יוכל להפחית לכם את תשלום המס באופן ניכר! וזאת בנוסף לביטחון גבוה שאתם יכולים להיות סמוכים ובטוחים כי איש מקצוע מנוסה מלווה אתכם ודואג לאינטרסים שלכם, נלחם ודואג לזכויות המשפטיות שלכם - יש לכך ערך שלא יסלוא בפז.

 

שכר טרחת עורך דין בייצוג הפחתת החבות במס (השגות)

לעיתים מוכרים מיוצגים בעסקת מכר בית מגורים על ידי עורך דין אחד ולצורך בדיקת החבות ו/או הפחתת החבות במס נעזרים בעורך דין אחר, עורך דין מומחה בדיני מיסוי מקרקעין. שכ"ט הנהוג במקרים אלו מבוסס על תשלום ראשוני נמוך + אחוזים מגובה החזר המס.

בדיקות שומה לצורך הפחתת החבות במס יכולות להיערך רק עד 4 שנים לאחר ביצוע העסקה. לכן, באם קיבלתם שומה גבוהה כדאי להתחיל בהליך בדיקות באמצעות עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין סמוך ככל האפשר לביצוע העסקה. ההליך בדר"כ כרוך בחישובים רבים ומורכבים אך אינו יקר ולעיתים רבות יכול להניב לכם  החזרי מס נאים.

 

שכר טרחת עורך דין ב"עסקאות" מתנה בין הורים לילדים

העברת דירה במתנה לילד הינה עסקה לכל דבר מבחינת חוות הדיווח, עריכת הסכם מתנה, דיווח לרשויות המס לעניין מס הרכשה ו/או מס השבח / פטור ממס שבח, שטרי מכר ורישום הדירה בטאבו. בעסקאות אלו נהוג שרק נותן המתנה משלם את שכ"ט והוא נע בגובה חצי אחוז בתוספת מע"מ משווי השוק של הנכס.

 

שכר טרחת עורך דין ב"עסקאות" גירושין

בעברת זכויות בדירת מגורים ע"ש  אחד הצדדים עקב גירושין נהוג לגבות שכ"ט דומה לעסקאות מתנה, חצי אחוז בתוספת מע"מ משווי הנכס. לשים לב שמנגנון הטיפול שונה (בכפוף להסכם גירושין עם תוקף פס"ד)  ובייצוג נכון של הצדדים המתגרשים לא ידרשו לשלם מס רכישה או מס שבח.    

 

שכר טרחת מתווך

שכר טרחתו של המתווך תלוי, מצב השוק, במצב הנכס, יכולת המיקוח שלכם. מקובל שככל שהנכס יקר יותר, אחוזי התיווך נמוכים יותר. בדרך כלל שכר טרחתו של מתווך הינו עד 2% ממחיר העסקה והיום יש  לא מעט מתווכים שמסתפקים אף ב 1% + מע"מ מחיר העסקה. חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו 1996, מחייב את המתווך להחתים אתכם על מסמך בכתב שבו כתוב כי אתם מזמינים את עבודת התיווך.   אם למשל, המתווך דיבר אתכם בטלפון או אף הראה לכם בעצמו דירות אך לא החתים אתכם על מסמך בכתב,  הוא לא יוכל לטעון אחר כך, שתיווך בעסקה ושכרו יהיה תלוי רק ברצונכם הטוב. לא די בכך, ההסכם חייב להיות לא רק בכתב אלא גם חייב להיות מפורט, מכוח תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז 1997, כאשר לפחות כל הנקודות הבאות חייבות להופיע בו, כדי שיהיה מחייב:  שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח,  סוג העסקה (שכירות, מכירה, קניה), תיאור הנכס,  מחיר העסקה המבוקשת (בקירוב), הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך והאם הוא כולל מע"מ.

  

רכישה דירה מקבלן או מחברה יזמית ?

בדיקה עם מי יש לכם עסק

בדקו תמיד ממי אתם רוכשים את הנכס. רכישה מחברת בנייה, או קבלן שהוא גם היזם וגם המבצע של הפרויקט עדיף על  רכישה מיזם שמקבל את הכסף, מפצל את ההסכמים (הסכם מול היזם והסכם נוסף מול הקבלן), ומנגד זורק את כל האחריות על החברה הקבלנית או הקבלן המבצע.

זהירות בעניין הסדרי התשלומים

לאחר שאחד הקבלנים הגדולים ביותר במשק פשט את הרגל ("פרשת חפציבה"- חפציבה דיור ואחזקות בע"מ הייתה חברת נדל"ן ובנייה שעמדה בראש קבוצה של חברות בנייה, מהגדולות בישראל, עד לקריסתה באוגוסט 2007) נקבע בחוק שהתשלומים לקבלן יועברו לחשבון הפרויקט בשוברים. יש לבדוק מול הבנק את מספר החשבון ולאמת שאכן מדובר בפרויקט הלרוונטי (גוש , חלקה, תת חלקה ) זהות מלאה בין השם המצוין על גבי השובר לשם החשבון, לדבר אם נציג הבנק ולקבל אישור בכתב מהבנק שאכן מדובר בחשבון שבו תפקידו את מירב כספכם ואף יתכן מאוד שתצטרכו לשעבד חלק ניכר מחייכם.

בדיקת רישיון קבלן ואישורי מס

הנני דורש מכל קבלן בעת רכישת הדירה שיציג בפני אישור מאת רשויות המס, כדי שבבוא העת לא יעכבו את רישום הדירה על שמכם בשל חובותיו של הקבלן. בנוסף הנני בודק את רישיון הקבלן וסיווגו- רכשו דירתכם רק מקבלן רשום בפנקס הקבלנים בעל סיווג מתאים לבניית דירות מגורים. לפיכך, בקשו מהקבלן להציג בפניכם בתחילת המשא ומתן "רישיון קבלן" לשנה השוטפת ולוודא שהרישיון בתוקף עם סיווג מתאים. ברישיון מצוי סיווגו המקצועי של הקבלן - הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן שהרישיון לעסוק, וסיווגו הכספי - הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות.

בקרו בפרויקטים נוספים שבנתה החברה

מומלץ לבקר בבתים קודמים שקבלן זה בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור, האיטום, האקוסטיקה (לשמוע את הצעקות של השכנה מלמטה או את ההליכה בנעלי העקבים בתקרה שלכם מהשכנה מלמעלה זה לא הכי נעים, במיוחד שרוצים קצת שקט), בדקו את איכות הבנייה ואת התייחסות הקבלן להתחייבויותיו. במידת האפשר, נסו לברר את מצבו הכלכלי של הקבלן.

 

חיסכון שעלול לעלות ביוקר - עו"ד מטעם הקבלן אינו מייצג את האינטרסים שלכם!

טיפ משפטי  מהותי - אל תחסכו בתשלום לעורך דין שייצג את האינטרסים שלכם.  על פי הדין וכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין בישראל , עורך דין של הקבלן איננו רשאי לייצג את שני הצדדים -  הוא מייצג את האינטרסים הקבלן בלבד. יש רוכשים הנוטים ל"חסוך" ולהימנע מלשכור שירות עורך דין מטעמם - שכן נאמר להם כי עורך הדין של הקבלן אחראי לרישום הבית המשותף ולרישום הזכויות על שמם  - אך בכך למעשה הם עשויים לסכן את כספם ! עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את האינטרסים של רוכש הדירה / בית ו/או כל נכס אחר שבונה הקבלן! הן מבחינת הבטוחות ההולמות, הן מבחינת המפרט, הן מבחינת הקנסות שיוטלו על הקבלן עקב איחור במסירה והן מבחינת שאר מכלול ההיבטים המשפטיים אשר אמורים להגן על האינטרסים של הרוכשים - למעשה האינטרסים שלכם ורק שלכם!

על כן, על הקונה להבטיח שעורך דין מטעמו יבדוק היטב את החוזה ויבטיח את כל מכולל ההיבטים המשפטיים לרבות נושא היתרי בניה, מיסוי, בעלות על הקרקע  וכי יובטחו זכויותיו בכל הקשור לבטוחות שעליו לקבל לכל הכספים שישלם לקבלן ( ערבויות, בטוחות ) במקרה בו הקבלן פושט רגל או במצבים בהם שהחברה הקבלנית לא עומדת בהתחייבויותיה ומתפרקת ו/או בדיקת מכלול התנאים במקרה ביטול עסקה.

 

בעלות על הקרקע, היתר בניה ואישורי מיסוי

בדיקת הזכויות הקנייניות של הקבלן בקרקע וכלל ההיבטים התכנונים של הפרויקט ברשויות המתאימות.

א. וודאו כי הקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלותו של הקבלן או כי הוא בעל זכות נאותה (זכות חכירה לזמן ארוך וכו') וכי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכו' זאת על-ידי:   בדיקת נסח רישום בלשכת רישום המקרקעין, בציון מספר גוש וחלקה. יש לצרף להסכם נסח טאבו כנספח.

  1. בדיקת מסמכי הבעלות שברשות החברה, בעת רכישת דירה בחברה משכנת.

2  אם הקרקע היא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, בדוק האם עברה היוון. אם לא - יתכן שתידרשו  לשלם  מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה, היכולים להגיע לסכומים גבוהים.

 

אם מדובר ב"עסקת קומבינציה" דהיינו - כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה, עליכם לבדוק: האם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע, האם יוכל הקונה לרשום "הערת אזהרה" על הקרקע, ומהם תנאי העסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע. שימו לב, שהדירה שהנכם רוכשים תיבנה כדין וכי לא יוחדה למי מבעלי המגרש.

 

בעסקאות תמ"א 38, יש לבדוק כי נרשמה לטובת הקבלן הערת אזהרה והוצמדו כל זכויות הבניה הנוספות במקרקעין לצורך בניית יחידות דיור חדשות במסגרת תמ"א 38 ליחידה הרישומית בנסח הטאבו.

כמו כן, בעסקאות אלו יש לעיין ולקבל לידכם הסכם הקבלן עם הדיירים הקיימים ונספחיו, לוודא שיש בטוחות מתאימות, שהתקבלו מכתבי הסכמה מהבנקים לעניין המשכנתאות הקיימות, לעיין בלוחות הזמנים שהקבלן התחייב להם כלפי הדיירים, לוודא כי קיים ייפוי כוח בלתי חוזר חתום מטעם כל הדיירים הקיימים לטובת הפרויקט, לוודא זהות בין רשימת הדיירים הקיימים לרישום בנסח הטאבו (לעיתים יש חוסר התאמה שיש לסדר בעקבות יורשים וכדומה) וכי אין מניעה לקיום התחייבות הקבלן כלפי הקונה לרבות מכוח הסכם התמ"א.  

 

ב. וודאו כי בידי הקבלן היתר בנייה מתאים שהוצא על ידי הרשות המקומית. אסור על פי חוק לרכוש  דירה בבניין שלגביו לא ניתן עדיין היתר בנייה כחוק.

 

ג. בדקו האם לקבלן יש אישור מראש מנציבות מס הכנסה ומס רכוש, על כך שאין מניעה  מצדם לרשום את דירתך על שמך בלשכת רישום מקרקעין (בגלל חובות הקבלן).

 

ד. יש לבדוק את התב"ע (תוכנית בניין ערים) לרבות תקנון (לעיתים מגלים ממצאים מפתיעים),היתר הבנייה, האם הקבלן רשאי למכור את הדירה הספציפית על הצמדותיה - האם היא לא הוקצתה לבעל הקרקע בעסקת הקומבינציה, או נמכרה לאחר, לבדוק את כל הנספחים לחוזה לרבות  ייפוי הכוח הניתן לקבלן או לבא כוחו, ולבדוק היטב את הוראותיהם.

 

ה. יש לבדוק אם לקבלן יש אישור פקיד שומה כללי למכירה לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין , או אישור פ"ש לגבי הפרויקט או הצהרת הקבלן כי אישור פרטני יומצא בהתאם לחוק. בהיעדר אישור כאמור על הקונה להעביר אחוז תשלום ע"ח הרכישה ישירות למיסוי מקרקעין. אם מדובר בדירה ראשונה הנמכרת בפרויקט כדאי לבקש העתק מטופס 701 , וכן טופס 7000ב.

 

ו. לדרוש לצרף כנספח להסכם צילום תעודת עוסק מורשה של הקבלן על-פי הוראות חוק מע"מ.

 

מסמכים נוספים שחובה לצרף לחוזה המכר

על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973-  חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה:

א. מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות  תשל"ד 1974.

ב. תוכנית הדירה.

ג. תוכנית קומת עמודים, קומה טיפוסית וקומת גג.

ד. תוכנית המגרש כפי הנדרש בתכנית הגשה לרשות המקומית.

בדיקת התכנית חשוב לבדוק את מיקום הדירה בבניין, כיווני אויר, גודלה והתכנון הפרטי בעת והחיצוני. כן, רצוי לבדוק האם אין מפגעים אקולוגיים וסביבתיים בסמוך לבנין, כגון: מבני תעשיה, כמו כבישים סואנים, מתקני אשפה, מתקני חשמל וכדומה..

 

לפני החתימה על החוזה, זכרו!

  1. זכרו שיקשה עליכם מאוד להוכיח ולתבוע דברים שנאמרו בעל-פה, אם אינם מצוינים בכתב בחוזה ולכן, עיינו  בנחת בביתכם (ולא במשרדי הקבלן) בחוזה עליו אתה אמור לחתום. קבלו חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמכם עורך דין, מהנדס, אדריכל - לגבי כל הכתוב בחוזה ובמפרט הטכני. כי כל   "הבטחה", "הסכמה" או "הבנה" ביניכם לבין הקבלן, יופיעו בחוזה בכתב ובאופן ברור וחד משמעי.
  2. אל תחתמו על סעיף בחוזה המאפשר לקבלן "לשנות", "לדחות", "לקבוע" וכדומה, על דעת  עצמו, בלא קבל את הסכמתכם. בדקו כי הקבלן מילא את כל הפרטים במפרט הטכני, באופן מפורט ומדויק.
  3. בעניין המפרט - בדקו היטב את איכות החומרים: ריצוף, דלתות, ברזים, אביזרים, כלים סניטריים, מטבח, חלונות וכדומה. אל תחסכו בשאלות  לגבי איכות החומרים בררו הכל טרם החתימה. במידת האפשר רצוי גם לבדוק את תוכנית המטבח (נקודות חשמל, ארונות, שיש, הכנה לכיריים חשמליות) ושכל השינויים יהיו חתומים  במעמד החתימה כך שהמטבח החדש יהיה מוכן ביום המסירה.

 

בקשות לשינויים - איזהו חכם ? הרואה את הנולד (פרקי אבות)

וודאו שבחוזה יהיה סעיף המאפשר לכם לבקש מהקבלן לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה. וודאו שבאם יבצעו שינויים הם ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ולא ישירות על ידי קבלני המשנה. וודאו כי כל בקשה שלכם לשינויים או תוספת בדירה תעשה בכתב, בנספח לחוזה. במידת האפשר - וודאו כי הבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה, בגלל שינויים אלו החתימו את הקבלן על ההעתק שנשאר ברשותך.  בררו מראש עם הקבלן האם תידרשו לשלם עמלה עבור התקנת אבזרים שאתם תספקו. בררו את גובה העמלה ואת גובה הזיכוי שתקבלו עבור האביזרים עליהם ויתרתם - למשל מטבח שלכם או מטבח של הקבלן. בררו את גובה התשלום מראש עבור כל שינוי הוספת נקודות חשמל, הכנת תשתית לרשת מחשבים בדירת המגורים, הכנה למיזוג מרכזי, בבתים עם מרתף – בדקו את האופציה של הרחבת המרתף על כל קונטור הבית + כניסה נפרדת חיצונית למרתף + התקנת שירותים + מטבחון + מקלחון גם במרתף כהכנה עתידית ליחידת מגורים נפרדת לצורכי השכרה.. הוספת חלונות/חצר אנגלית.. כל אלה ואחרים חייבים לבוא לידי ביטוי בכתב.

מומלץ לפיכך להיעזר בשירותי אדריכל מקצועי  לפני החתימה על ההסכם ולהביא אותם לאישור הקבלן כחלק בלתי נפרד מהסכם הרכישה - אין לכם מושג כמה כסף תוכלו לחסוך כאשר תשיגו את מבוקשכם לפני החתימה על ההסכם בסיוע האדריכל במעמד החתימה על ההסכם. אחרי החתימה - אבוד לכם!

כל שינוי יהיה כרוך בתוספת תשלום כואבת.

 

נושאים לבדיקה מיוחדת בחוזה המכר - יורדים קצת לפרטים...

סכום הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר מחיר הדירה. לפיכך, בעת שהנכם מנהלים מו"מ עם קבלן לרכישת דירה, ולפני חתימת החוזה, מומלץ לשים לב לנושאים הבאים (ואחרים) מופיעים בחוזה, על מנת למנוע הפתעות ותשלומים נוספים על מחיר הדירה.

 

א. חנייה

בדקו האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החנייה. בדקו האם נמכרת לכם חנייה  צמודה ו\או מקורה. במקרה שמספר מקומות החנייה תואם את מספר הדירות בבניין, ייתכן כי הקבלן יחייב אתכם לרכוש מקום חנייה, כתנאי לקבלת המפתח. במקרה שמספר מקומות החנייה קטן ממספר הדירות, ייתכן כי הקבלן ימכור לחלק מהדיירים מקומות חנייה, בעוד ששאר הדיירים יוותרו בלא מקום חנייה.

 

ב. דוד שמש

עפ"י תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהיה "מערכת סולרית" מושלמת. וודאו כי הקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא רק "הכנה" למערכת סולרית.

 

ג. פיתוח

"פיתוח" הנו מושג רחב מאוד ולא מוגדר, היכול לכלול כביש, מדרכה, גינה, גדרות וכדומה. בדקו האם "הוצאות הפיתוח" נכללות במחיר הדירה ומה הן כוללות. והיה ואינן נכללות במחיר, וודאו מראש ובכתב מה יהיה הגובה המדויק של תשלום עבור "פיתוח".

 

ד. חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז וטלפון

בדקו האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות החשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה. עמדו על כך, שפרט להוצאות עבור חיבור דירתך (דהיינו שעון מים, גז וחשמל) לא יחוללו עליכם תשלומים עבור חיבורי הבניין לרשתות הכלליות ואם כן שסכומים אלו יהיו תחומים ומוגבלים לפי החלק היחסי של הדירה בבניין המשותף בסכום סביר ומוגדר מראש בהסכם.

 

ה. גינון, תשתית לבית חכם, תשתית קווי תקשורת לאינטרנט

האם הקבלן התחייב במפרט לספק לכם גינון, תשתית חיבור קווי תקשורת לאינטרנט בין החדרים, תשתית לבית חכם הכוללת פינה מיוחדת לשרת מרכזי, ראוטרים, ארון תקשורת.  בדקו האם מדובר רק "בהכנה" להם, או גם העברת כבלי התקשורת. בדקו את תוכניות הגינה, שבילים, השקיה, צמחיה וכדומה.

 

ו. מס ערך מוסף

בדקו האם התשלום עבור מס ערך מוסף כלול במחיר הדירה או שמא תידרש לשלמו בנוסף על הסכום הנקוב בחוזה.

 

ז. רכוש משותף

בדקו אילו חלקים הוצאות מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדקו כיצד מוסדר נושא המשותף - הכניסה לבניין, מחסנים, חניות, גישה לגג והאם שומר הקבלן לעצמו זכויות הרכוש על שטחים אלו. לידיעתך, לקבלן (שאינו בעל דירה בבניין) או לכל גורם זר אחר אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.

 

ח. הערת אזהרה

עליכם לעמוד על כך שהמוכר לא יכלול בחוזה הוראה המונעת ממכם לרשום הערת אזהרה וזאת אם ניתנת לכם בטוחה אחרת. הוראה כזו הנה תנאי מקפח ובוטלה ע"י אפילו בית המשפט העליון.

 

ט. איחור במסירה

לקבלנים יש נטייה בד"כ לאחר במסירת המפתחות, לכן חובה לוודא שבחוזה המכר יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה. החוק מתיר לקבלן לעכב את מסירת הדירה ב 60 יום מהמועד הקבוע בחוזה . עליכם לדעת כי סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת הינו סעיף מקפח.  שימו לב האם בחוזה ישנם סעיפים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור של מספר חודשים, מסיבות שאינן תלויות בקבלן. אם כן, לוודא שבחוזה יקבע פיצוי נאות לרוכש. הפיצוי מתחיל מהתאריך המקורי שמוגדר כיום מסירה, קרי מ-60 הימים הראשונים ומסתיים במועד מסירת הדירה בפועל. פיצוי נאות יכול להיות ריבית והפרשי הצמדה על הסכומים שכבר שולמו לקבלן, ו/או שכר דירה ריאלי עבור דירה דומה במועד האיחור ובכל מקרה שלא יפחת מסכום שיסוכם מראש + הצמדה וריבית וזאת בנוסף ובלי לפגוע בזכויות הקונה לדרוש ולקבל כל סעד על פי דין  ו/או על פי הסכם זה ובלי להכיר בצידוק כלשהו לאיחור.

  

י. קבלת דירה

הימנעו מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם, ובהתאם למפרט ואם בכל זאת מתנים לכם את קבלת המפתח - יש להוסיף את המילים תחת מחאה בפרוטוקול העברה - לא פעם קורה שהנזילות ומפגעים שאינם נראים לעין ואף לא יתגלו לאיש מקצוע ( אינסטלטור , מהנדס מטעמכם) מתגלים מספר חודשים לאחר המעבר לדירה.

 

יא. רישום בטאבו

דרשו מהקבלן לציין בחוזה תאריך בו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמך במשרד המקרקעין. וודאו שלא יוכללו בחוזה סעיפים מעורפלים בנושא זה, כגון - רישום בטאבו. רישום תוך שנה מרישום הבית כבית משותף, או תוך שנה מגמר הפרצלציה ודומה.

שימו לב האם ביצוע הרישום בטאבו כרוך בתשלום נוסף על מחיר הדירה הנקוב בחוזה. רצוי כי לוח התשלומים שלכם לקבלן לא ינקוב במועדים לפני "לפי שנה" בלבד, אלא יהיה קשור גם בהתקדמות הבנייה, שאם לא תעשו כן, אתם עלולים לגלות ששילמתם כבר %90 ממחיר הדירה, בעוד שישנו פיגור בבנייה ומועד מסירת החזקה עודנו רחוק.

 

הבטחת השקעה - ליווי פיננסי - אל תקנו דירה בפרויקט שאין לו ליווי בנקאי !

עמדו על כך כי כל הכספים שאתם משלמים על חשבון הדירה הנבנית, או העתידה להיבנות, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974.  בהתאם לחוק,  כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, יחולו על הקבלן המוכר (סעיף 3א).

נאסר על הקבלן לקבל למעלה מ 7% (שבעה אחוז)  ממחיר הדירה (סעיף 2 - הבטחת כספי הקונה) אלא אם הבטיח את השקעתך באחת הדרכים האלה:

  1. מסר לכם ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידכם.
  2. ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות.
  3. שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה.
  4. רשם הערת אזהרה לפי הוראות לפי סעיף 126 לחוק מקרקעין.
  5. העביר על שמכם את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע.

 

מטרת הבטוחות הינן להבטיח את כספכם מכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן, להעביר לכם בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו קבלת נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים - שניתנו נגד המוכר או בעלי הקרקע.

בטוחה המקובלת דהיום - הינה רישום הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין, לגבי הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות על צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה. יש לשים לב, כי הערת האזהרה תיכנס לתוקפה מיד, וכי אינה תלויה בתנאים נוספים, כמו לדוגמא התקדמות הבנייה וכדומה.

ערבות בנקאית היא הדרך המומלצת כיום להבטחת ההשקעה. יש לבדוק היטב לפני החתימה על החוזה, את נוסח הערבות הבנקאית, באופן שהערבות אכן תהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויותיכם כרוכשי הדירה ושמירת ערך כספכם. במרבית הפרויקטים קבלנים לוקחים ליווי פיננסי מטעם הבנק אשר בתמורה הבנק דואג לרשום הערת אזהרה ומשעבד לטובתו את הנכס - לפיכך יש לוודא כי טרם החתימה על הסכם עם הקבלן לערוך עם הבנק הסכם מותנה או לכל הפחות לקבל התחייבות בכתב אשר לפיה הבנק יסלק את הערת האזהרה והשעבוד הנובעים מהתחייבויות הקבלן בשל הליווי הפיננסי אשר קיבל מהבנק לצורך הפרויקט  בסמוך לרכישת הדירה ותשלום התמורה בגינה.

לסיכום עניין הערבות: קבלן שלא נותן ערבויות על פי חוק המכר, ומנסה לפתות אתכם במחיר מיוחד, פשוט אל תקנו ממנו!  לשם כך רצוי מאוד להיעזר בטרם הרכישה בשירותיו של עורך דין שמתמחה במקרקעין.

 

תשלום עבור הבטוחה

החוק קובע כי כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה לפי חוק המכר ( הבטחת השקעות של רוכשי דירות ) יחולו על המוכר. במקרה של הבטחה נוספת מעבר לאמור בחוק, (כגון: שילוב בין בטוחות נוספות - מומלץ כאשר מדובר בקבלן קטן , או כאשר אין באפשרותכם להשיג דוחות כספיים של הקבלן לרבות דו"ח רווח והפסד , מאזן בוחן) החוק אינו קובע מי חייב לשאת בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה הנוספת. שאלת ההוצאות בגין הבטוחות הנוספות הינן נושא למשא ומתן חופשי ביניכם לבין הקבלן בטרם תחתמו על החוזה.

 

הבטחת השקעה - כתב החרגה - במקרים בהם יש לקבלן שעבודים

בהיעדר מכתב החרגה, קונה דירה מקבלן חשוף לסכנות לא מבוטלות. הסיבה לכך הינה שקבלן הזקוק להלוואות - הגוף המלווה (בדר"כ בנק) משעבד בשעבוד ראשון את הקרקע וכל אשר נבנה עליה, קרי הדירה שלכם. אם חס וחליל הקבלן יכנס למצב של חדלון פירעון (כינוס נכסים, פשיטת רגל, מוות וכו'), הדירה תחשב עדיין לנכסי הקבלן המשועבדים לטובת הבנק וזאת אף אם הקונה שילם את מלוא התמורה בגינה.

מה עושים כדי להימנע ממצב שהדירה לא תירשם על שמכם עקב שיעבוד לבנק ?

מכניסים סעיף מהותי ויסודי שנקרא "סעיף כתב החרגה" – האומר כי הדירה הנרכשת מפסיקה להיות כלולה בשעבוד נכסי הקבלן לטובת הבנק וזאת מרגע שהקונה שילם את מלוא התמורה המגיעה ממנו עבור דירה זו, קיבל חזקה בה והחזיר את הערבויות שקיבל על פי חוק המכר.

 

תשלומים לפי התקדמות הבנייה - ברישום הערת אזהרה

דעו כי בהתאם לתקנה 1 לתקנת המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג על חשבון מחיר הדירה (תשל"ה 1975, אם הביטחונות שניתנו לך אינם בצורת ערבות לתשלומים בנקאית או פוליסת ביטוח (כמפורט בסעיף (8א) או (ב) לעיל, הרי למרות מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם הקניה, יהיו מועדי התשלומים כפי שנקבעו בחוק, כמפורט להלן:

 

א. 40% ממחיר הדירה: עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים, שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם.

ב. 20% ממחיר הדירה: עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.

ג. 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.

ד. 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.

ה. 10% ממחיר הדירה: עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.

זכרו שאי קיום הוראות הנ"ל ע"י המוכר מהווה עבירה פלילית ואם אתם הצד הנפגע, הנכם זכאים להגיש בין עבירה זו תלונה פלילית למשטרת ישראל.

 

הבטחת עליית ערך הדירה

לתשומת לבכם, חוק המכר מחייב הבטחת ההשקעה בערכה הנומינלי (שיקלי) ואין הוא דן בשמירת ערך ההשקעה ע"י הצמדת הבטוחה למדד או למטבע זר. אולם זכותכם המלאה, כצד במשא ומתן, לעמוד על כך שהבטוחה שתינתן לכם, תהיה צמודה למדד.

 

תשלומים

עמדו על כך כי כל תשלום שאתם משלמים על חשבון מחיר הדירה, שינויים או כל תשלום אחר - יעשה באמצעות המחאה (שיק), וכי תקבל קבלה עבור כל תשלום, המפרטת את מלוא הסכום ששולם ופרטי תשלום.

 

בעת הבנייה

עקבו אחר קצב עבודתו של הקבלן, במקרה של סטייה מהקצב המובטח, שלחו לקבלן מכתב התראה באמצעות עורך דין. מומלץ לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה ע"י מהנדס מומחה, רצוי לפי הריצוף. אל תנהלו משא ומתן עם קבלני משנה, כדי לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריותו.

 

קבלה מסודרת של החזקה בדירה

אל תהיו להוטים לקבל את החזקה בדירתך - עד כדי פזיזות. עמדו על כך כי מסירת החזקה בדירה תעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש. לקבל את החזקה בדירה לאחר שטיפת הרצפה וניקוי הכלים הסניטריים על ידי הקבלן. הקפידו לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה על ידכם או על ידי בא כוח מקצועי מוסמך - רצוי מהנדס על מנת  שתוכלו לראות האם יש פגמים. מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה  (אם נמצאו) וכן האופן בו יתוקנו ומועדי התיקונים. כמו כן מומלץ כי התשלום האחרון יהיה לפחות 10% מהמחיר וישולם רק לאחר קבלת המפתח ובדיקת הדירה לשביעות רצונך.

 

אם לאחר קבלת הדירה תמצא ליקויים, פנה לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים.

נהוג כי בתום שנת מגורים ראשונה הקבלן מטפל בכל הליקויים למעט ליקויים שיש להסירם בדחיפות.

 

אחריות הקבלן

ע"פ התיקון לחוק המכר (דירות) מאוגוסט 1990, אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:

א. תקופת הבדק - שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת משנה עד שבע שנים ע"פ מהות הליקוי כמפורט להלן:

אחריות הקבלן לדירות שנרכשו מיום 6.4.2011 ואילך

  1. ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק - שנתיים.
  2. ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה - שנתיים.
  3. כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים - שלוש שנים.
  4. ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת.
  5. כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי - שלוש שנים.
  6. כשל, לרבות נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב - ארבע שנים.
  7. כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך - ארבע שנים.
  8. סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים - חמש שנים.
  9. התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ - שבע שנים.
  10. כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.

כדי להסתמך על קיומו של ליקוי שאותו ניתן לגלות בעת העמדת הדירה לרשות הקונה יש להודיע עליו למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.

 

אחריות הקבלן לדירות שנרכשו לפני יום 6.4.2011 או שבנייתן הסתיימה לפני יום זה

(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים

(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים

(3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים

(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים

(5) שקיעת מרצפות בקומת הקרקע - שלוש שנים

(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים ובשטח הבניין - שלוש שנים

(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים

(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שעב שנים

(9) אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית - שנה אחת.

 

ב. תקופת אחריות - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום בתקופת הבדק. ההבדל בין שתי התקופות הוא שבתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה ואילו בתקופת האחריות חובת ההוכחה היא על רוכש הדירה. כאשר הדיירים אינם דואגים לתחזוקה נאותה של הנכס הקבלן אינו מחויב לתיקון הליקויים שהתהוו באשמתם. נדגיש כי למרות שנהוג לטפל בליקויים, בתום השנה הראשונה, על הקבלן להמשיך ולטפל בהם ע"פ החוק כמפורט לעיל. חוזה המכר אינו יכול לבטל את דרישת החוק ולקצר את תקופת הבדק או את תקופת האחריות.

 

מס רכישה

מס רכישה - כשמו כן הוא מס שמשולם לאוצר קופת המדינה בגין עסקת הרכישה, ומוטל על כל רוכש דירה למגורים, כדי שלא יידרש לשלם מס נוסף לאוצר המדינה בגין רישום הדירה בטאבו. הרוכש דירה שתשמש כולה או ברובה לעסק ולא למגורים ו/או הרוכש דירה מקבלן שבנייתה טרם נסתיימה ואין התחייבות מצד הקבלן לסיים את בנייתה, אין היא נחשבת לדירת  מגורים, ושיעור מס הרכישה עליה יהיה כמו על קרקע 5% משווי הרכישה.

 

שיעורי המס רכישה המוטל על דירה מגורים

שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת המגורים משתנה מעת לעת ותלוי בנישום , אם זה דירתו הראשונה היחידה, אם מדובר במשפר דיור או דירה להשקעה. על כל נישום יכול מס רכישה בהתאם להגדרתו לפי החוק. לנוחיותכם מחשבון מס רכישה בלינק המצורף

מחשבון מס רכישה

 

כמו כן, לפי הפסיקה מס רכישה מופחת באופן ניכר יוחל על בני זוג שלאחד מהם הייתה דירה טרם הנישואין. כדי לקבל הטבת מס זו, יש להיות מיוצג על ידי עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין.

 

האמור לעיל לא יחול במקרים הבאים במצטבר:

  1. במכירה ללא תמורה - מכירה של יחיד ללא תמורה לקרובו - מס הרכישה שליש מהרגיל.
  2. במכירה בין קרובים - קרוב לעניין זה - בן זוג, הורה, צאצא נכד, נין בן זוג של הצאצא, אח ואחות.

 

מכירה ללא תמורה לבן זוג - אם בני הזוג מתגוררים יחד באותה דירה - חל פטור ממס רכישה (מכוח תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין). כמו כן - דירה המתקבלת בתמורה לדירה הישנה מפרויקט שאושר כפינוי בינויי - פטורה ממס רכישה.

 

רכישת דירה עקב גירושין / מכירת דירה עקב גירושין

פעמים רבות במסגרת הליך גירושין, בני הזוג נאלצים לערוך איזון משאבים על דרך פירוק השיתוף בדירת המגורים. רצוי שהליך זה ינוהל נכון ע"י עורך דין ניטרלי או לפחות עורך דין בעל ניסיון בתחום. סעיף 101 לחוק המקרקעין מעניק זכות קדימה לבן/בת הזוג כלפי משנהו וזאת בנוגע לשלושה סוגי נכסים, משק חקלאי, עסק המתנהל במשותף על ידי בני הזוג, ודירה המשמשת למגורי בני הזוג.

זכות קדימה בעניין רכישת הדירה - הינה זכות לרכוש את הדירה במחיר שנקבע מראש. כאשר בעל זכות הקדימה מסכים לרכוש את הנכס במחיר הקבוע שהוצע לו. אם סירב בעל זכות הקדימה לרכוש את הדירה במחיר שהוצע לו, יוכלו הצדדים למכרה לצד ג' אך לא במחיר הנמוך מן המחיר שנקבע מראש לבעל זכות הקדימה, וזאת במהלך תקופה של שישה חודשים. באם לא נמכרה הדירה, תחול החובה להציע שוב לבעל זכות הקדימה (לבעל או לאישה) לפי הפרוצדורה שתוארה לעיל.

 

מס שבח או מס רכישה במכירת דירה עקב גירושין

אין חבות במס שבח או מס רכישה במכירת דירת מגורים עקב גירושין. לשם כך יש להתנהל נכון מול הרשויות. מדובר בהליך מיוחד שבדר"כ אורך מספר חודשים משלב איזון המשאבים, חתימת חוזה הגירושין, מתן תוקף של פסק דין - אישור בית משפט או בבית הדין הרבני ועד להעברת הדירה בטאבו ע"ש בן או בת הזוג.

 

זכאי משרד השיכון

''זכאי'' - מי שהוא מחוסר דיור וזכאי לסיוע בדיור עפ''י כללי משרד השיכון. מי שרכש דירת מגורים בתקופת הוראת השעה ומוגדר כזכאי של משרד השיכון ישלם מס רכישה בשיעור %0 במדרגה הראשונה במקום בשיעור %0.5. על הרוכש להמציא זכאות ממשרד השיכון שתוקפה כולל את יום הרכישה או לפחות את אחד ממועדי התשלום עפ''י הסכם הרכישה או את יום קבלת החזקה. האמור לעיל לא יחול בכל אחד מהמקרים הבאים:

  1. במכירה ללא תמורה.
  2. במכירה בין קרובים.

 

דייר מוגן

ברכישת נכס שחוק הגנת הדייר חל עליו ע''י הדייר המחזיק בנכס ישולם מס רכישה בשיעור של %0.5 ובלבד שלאחר המכירה לא חל חוק הגנת הדייר על הנכס. אם הרוכש הינו דייר מוגן וגם זכאי משרד השיכון ישולם על ידו מס רכישה לפי הנמוך מבין שני ההסדרים דלעיל.

 

חילוף דירת מגורים

ברכישת הזכות החילופית תינתן הקלה במס הרכישה כך שעד לגובה שווי הדירה הנמכרת ישולם מס רכישה בגובה של %50 בלבד ממס הרכישה החל.

 

פינוי ובינוי

דירת מגורים אותה מקבל הדייר מהיזם במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו, בתמורה לדירתו הישנה במתחם - פטורה ממס רכישה ( עד היום כמעט ולא היו עסקאות פינוי בינוי מוצלחות ברחבי בארץ )

 

הזכאים לתשלום מס רכישה מופחת על דירת מגורים

א. נכים - חצי אחוז עד תקרה

נכה בעל דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של %100, או נכות של %90 בשל צבירת נכויות באיברים שונים.   נכה כהגדרתו על פי חוק הביטוח הלאומי - שנקבעה לו דרגת אי כושר להשתכר בשיעור של %75 לפחות, לצמיתות נכה בעל דרגת נכות לצמיתות של %50 לפחות, שהוא קטוע יד או רגל או משותק. נכה עקב תאונת דרכים, שנקבעה לו בעטיה דרגת נכות לצמיתות של %50 לפחות;

נכה על-פי חוק הנכים או חוק נכי המלחמה בנאצים, שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של %19 לפחות; נכה על-פי חוק נכי רדיפות הנאצים, בעל %50 נכות לפחות לצמיתות. נפגע פעולות איבה (על-פי חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה), שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של %19 לפחות; בני זוג שרוכשים דירה למגוריהם, ורק אחד מהם נכה, זכאים שניהם למס מופחת.

 

ב. בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה.

בני משפחה (הורה, אלמנה ויתום עד גיל 40) של חייל שנספה במערכה הזכאים לתגמולים.

שאיריו של נפגע, הזכאים לקצבה , על-פי החוק . נכים, ובני משפחות שכולות כאמור זכאים להקלה בתשלום מס רכישה בשל רכישת דירה למגוריהם בשיעור %0.5 משווי הדירה הנרכשת. זכאות זו ניתן לנצלה פעמיים בלבד. כדי לקבל הקלה בתשלום מס רכישה, על המבקש להגיש למשרד מיסוי מקרקעין האזורי (בתחומו נרכשה הדירה), בקשה על גבי טופס 2973 שניתן לקבלו באותם משרדים.

 

ג. עולים חדשים - חצי אחוז עד תקרה

בעל אשרה או תעודת עולה (לפי חוק השבות);  בעל אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א' 1 (לפי תקנות הכניסה לישראל); כל אלה על סמך תעודות רישום של משרד הפנים. עולה זכאי למס רכישה מופחת בשיעור של %0.5 עד לתקרה המתעדכנת אחת לשלושה חודשים. מעל סכום התקרה ישולם מס בשיעור %5. רכישה על ידי מי שעומד בהגדרת עולה על פי התקנות ובתנאי שהדירה הנרכשת תשמש למגוריו ושהרכישה התבצעה שנה לפני או 7 שנים אחרי כניסתו לישראל לראשונה. חישוב מס רכישה לעולה הרוכש דירה מגיעה פעם אחת בלבד.

 

עולה זכאי לפטור ממס רכישה בשני מקרים:

  1. פעם ברכישת דירה למגוריו או ברכישת קרקע פנויה להקמת דירת מגורים שתשמש למגוריו.
  2. פעם נוספת ברכישת בית עסק או קרקע פנויה להקמת בית עסק שהעולה עצמו ו/או קרובו יעבדו בו.

 

בית עסק לעניין זה - לרבות משק חקלאי. הקלה זו ניתנת לעולה בתנאי שהדירה נרכשה תוך 7 שנים מיום עלייתו לישראל לראשונה, או שנה לפני עלייתו.  זכויות אלה אינן ניתנות להארכה. תקופת השירות הסדיר בצה"ל אינה נלקחת בחשבון במנין שבע השנים. בני זוג שרוכשים דירה , ורק אחד מהם עולה, זכאים שניהם להקלה במס. כמו כן בני זוג שרק אחד מהם עולה ושרכשו את הדירה קודם נישואיהם, יקבלו את ההקלה אם נישאו תוך שנה מיום הרכישה. כדי לקבל את ההקלה, יש להמציא למשרד מיסוי מקרקעין האזורי תמצית רישום ממשרד הפנים ולצרף אליה בקשה על גבי טופס 2973. בכל המקרים הנ"ל התנאי למס המופחת הוא כי הדירה תשמש למגוריו של הרוכש.

 

הנחה למקבל דירת מגורים במתנה (ללא תמורה) מקרוב ככלל נקבע, כי יחיד המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה (ללא תמורה) ישלם מס רכישה 1/3 - (שליש) ממס רכישה רגיל.

 

העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה (ללא תמורה) פטורה ממס רכישה לחלוטין. אם בני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה ישלמו מס רכישה שליש כמו כל קרוב אחר.

 

"קרוב" לעניין זה - בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות. כאשר מועברת במתנה לקרוב חלק מדירה ייעשה חישוב מס הרכישה הרגיל לגבי הדירה כולה ומקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק היחסי שיקבל מן הקרוב.

 

 

חישוב מס הרכישה על דירת מגורים שנתקבלה במתנה (ללא תמורה)

שווי דירת המגורים נקבעת לפי שוויה בשוק החופשי דהיינו ממוכר מרצון לקונה מרצון. לפיכך, הנך רשאי לקבוע בעצמך את שוויה של הדירה לפי מיטב ידיעתך ולפי המידע המצוי בידך ולחשב את שיעורי מס הרכישה בהתאם, כלומר לערוך שומה עצמית ולהצהיר בהתאם . מנהל מיסוי מקרקעין ישמח לאשר את השומה העצמית שערכת, אם ימצא שהשווי שקבעת הוא סביר וחישוב המס נעשה כנדרש.

להלן מחשבון שמאים - מחשבון עזר להערכת שווי קבלת דירה במתנה מבוסס על השינויים במדד מחיר הדירות בישראל.

 

חובת הצהרה בעניין מיסוי

רוכש דירת מגורים חייב להצהיר, תוך 40 יום, על רכישת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי, שהדירה בתחומו, על גבי טופס 7002. כל איחור בתשלום מחייב תשלומי הצמדה, ריבית (בשיעור %4) וקנס. ניתן לשלם את המס בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום, שאפשר לקבלו במשרד מיסוי מקרקעין בעת הגשת ההצהרה.

יום הרכישה הוא יום ההתקשרות בין הצדדים, כלומר יום החתימה על זיכרון דברים או יום התשלום הראשון, אם אלה קדמו לחתימה על חוזה הרכישה. מומלץ לוודא כי המייצג אתכם בעסקה הגיש את ההצהרה כדין ודאג שהמס ישולם וכן שהדירה הועברה על שמכם ונרשמה במשרדי רשם המקרקעין כדין (בטאבו\מינהל מקרקעי ישראל\חברה משכנת).

 

תכנון מס

המחוקק הכיר בלגיטימיות של תכנון המס, והוא ער גם לזכותו של הרוכש לנקוט באמצעים שונים להקטין את החבות במס, או ליהנות מהפטורים האמורים בחוק. המחוקק מעניק לרוכש לא רק את הזכות לבקש פטור, אלא גם את הזכות לבחור את העילה הספציפית לפיה הוא מבקש את הפטור.

תכנון מס נכון מתמצה לא רק בהשגת הפטור ממס, אלא גם בניצול יעיל של מערכת הפטורים העומדים לרשותו של הרוכש. נישום המתכנן את ניצול עילותיו צריך לקחת בחשבון כי הפטור ממס הנו חריג לכלל המטיל את המס על כל הנישומים, וכי נטל הראיה יוטל עליו להוכיח את קיומם של התנאים לפטור. יתר על כן על הנישום לקחת בחשבון כי קיום תנאים אלה חייב  להתרחש במועד המכירה שהינו המועד הקריטי לקבלת הפטור ממס.

 

חובת דיווח קבלן

על הקבלן חלים חובות רבים בעניין הצהרות ודיווחים הן לרשויות מס הכנסה, מע"מ, מיסוי מקרקעין ומשרד הבינוי והשיכון. בעניין רשויות מס הכנסה עליו לדווח לפי סעיף 50 לפקודת מס הכנסה. בעניין מיסוי מקרקעין עליו לדווח על העסקה תוך 40 יום מיום מזיכרון הדברים או חתימה על הסכם המכר - הראשון מהם. וקיימת חובת דיווח חשובה מכוח סעיף 3ה לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות רוכשי דירות), יש חובת דיווח על כל מכירת דירה חדשה, תוך 40 יום מתאריך החתימה על חוזה המכר למשרד הבינוי והשיכון. אי מתן הודעה בהתאם גוררת קנסות כבדים (החל מ 25,000 ש"ח, סעיף 4ב לחוק).

 

פיצוי בשל איחור במסירה

בשנת 2011 חל תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות), בו הוסדר נושא פיצוי בשל איחור במסירת הדירה.

באם הקבלן לא העמיד לרשות הקונה את דירת מגורים לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר, זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה, כמפורט להלן:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב 1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

 (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב 1.25 בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הפיצוי הנ"ל לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

רצוי לסכם מראש ובכתב את שווי דמי השכירות החודשית וחשוב לציין בהסכם כי הפיצוי בגין איחור במסירה ישולם מידי חודש בחודשו עבור כל חודש איחור במסירה ולא בסוף התקופה.

 

זהירות משכנתא !

המשכנתא הינה הלוואה כנגד שעבוד הנכס ומהווה אמצעי תשלום לצורך רכישת דירה, מגרש, משרד או לצורכי בניה, שיפוץ או הרחבת בית. מומלץ שגובה המשכנתא יהיה פחות ממחצית מחיר הנכס וההחזר החודשי יהיה עד רבע מגובה ההכנסה הפנויה. ככל שתפרסו את המשכנתא למספר שנים קטן יותר כך גם תשלמו פחות . אם גובה המשכנתא הינה מעל 50% מערך הנכס וההחזר החודשי הינו מעל רבע מגובה ההכנסה הפנויה ומשך תקופת ההחזר הינה מעל 13 שנה - מוטב לשקול שלא לרכוש את הנכס ! מהסיבה שקיים סיכון גבוה עבורכם ועדיף לא להיכלל  בסטטיסטיקה שלל נפגעי המשכנתאות.  ( לטובתכם האישית ראו מאמרי המפורט מאוד בנושא זה - הכל על משכנתא )  להלן דוגמא קצרה שתמחיש זאת : שווי הדירה 200,000$ , גובה המשכנתא 150,000$  - בני הזוג לקחו את המשכנתא הנ"ל בשנת 1995 לתקופה של 20 שנה ( ב 10 שנים הראשונות גובה החוב נמצא במגמת עליה והוא  גבוה יותר ממה שנלקח ). לאחר 7 שנים - אחד מבני הזוג פוטר, הוא התקשה למצוא מקום עבודה - ומכאן בני הזוג נקלעו לקשיים בהחזר המשכנתא. הם לא האמינו כי יפנו אותם מהדירה - גובה החוב המשיך לתפוח + ריבית פיגורים. לאחר מספר פיגורים  בתשלום המשכנתא , מונה כונס נכסים - המצב בשוק הנדל"ן לא היה טוב והדירה נמכרה באמצעות הליך של הוצאה לפועל במחיר של 160,000$ . הסכום כאמור לא כיסה את גובה החוב שטפח ושעליו נוסף גם שכר טרחת המפרק. נוצר מצב עגום בו בני הזוג לא רק שפונו מהדירה חסרי כל - הם גם נשארו חייבים 30,000$  לבנק !

אם בני הזוג היו מנסים למכור בעצמם את הדירה סמוך מאוד לגילוי הקושי ( אף טרם הפיגור הראשון ) סביר כי לא רק הייתה נחסכת מהם עגמת נפש רבה - אלא גם הם היו נשארים עם כסף ביד וללא חובות בגין המשכנתא ( כגון ריביות פיגורים, שכר טרחת מפרק ומכירת הדירה בהליך הוצאה לפועל הידוע כי לפיו ניתן מחיר נמוך ממחיר השוק עבור הדירה )

תשתמשו במחשבון תכנון משכנתא המצורף בלינק - על מנת להעריך את גובה ההחזר החודשי : מחשבון משכנתא – כולל אפשרות תכנון משכנתא עם אפשרות לתמהיל של 3 סוגי הלוואות שונות + בדיקת רגישות משולבת פריים + משכנתא בריבית צמודה קבועה

תנאים לקבלת המשכנתא / הלוואה  ועלויות "נלוות" למשכנתא / הלוואה

כדי לקבל הלוואה עליכם לעמוד בקריטריונים ובתנאים שהבנקים קבעו במספר מישורים: כושר ההחזר - עמידה במבחן של גיל, תעסוקה והכנסה כדי להבטיח סבירות גבוהה את פירעון ההלוואה. על כן, סכום ההלוואה - לא יעלה על שיעור מסוים מערך הנכס, הבנק יבדוק באמצעות שמאי את טיב הנכס לצורך שעבוד  וטיב הערבים להלוואה - במקרים מסוימים לא יידרשו ערבים כלל.

ביצוע ההלוואה כרוך בעלויות נלוות כגון: דמי הנפקת תעודת זכאות - במקרה של זכאים,  דמי שמאות - משולם עבור שירות הערכת הנכס המבוצע ע"י שמאי מקרקעין  , דמי ביול מסמכי ההלוואה - המועברים לאגף מס בולים במשרד האוצר , דמי פתיחת תיק -  סכום זה ניתן למו"מ עם הבנק ואף במקרים מסוימים לבטלו ,  דמי רישום הביטחונות - ישולם לגורמי הרישום ( רישום בטאבו, ברשם המשכונות ) , פרמיית ביטוח אשראי, אם נדרש ביטוח אשראי - הפרמיה תועבר לחברת הביטוח . בנוסף לכל אלה - ובמהלך כל חיי ההלוואה תחויבו גם בעמלות דמי גבייה חודשיים ובנוסף עמלת שורה בבנק שלכם ( כל עוד לא בוטלה ע"י חקיקה ו/או ע"י המפקח על הבנקים ).

להלן פירוט רשימת מסמכים הדרושים לביצוע הלוואה / משכנתא במרבית הבנקים:

מסמכים המתייחסים למבקשי המשכנתא

תעודת / תעודות זהות של מבקשי ההלוואה.

אישורי הכנסה מעבודה לשכירים - שלושה תלושי משכורת אחרונים.

אישורי הכנסה מעובדה לעצמאים - שומת מס אחרונה מאושרת ע"י רואה חשבון.

אישורי הכנסה ממקורות אחרים - אישור רשמי מהגוף הממן ( קצבת נכות, דמי מזונות - הסכם גירושין ).

דפי חשבון של שלושת החודשים האחרונים מהבנק המסחרי עבור  כל חשבון בנק.

טופס בקשת הלוואה ממולא וחתום כנדרש.

לווים בעלי זכאות - תעודת זכאות.

 

במידה ונדרשים ערבים - הם ידרשו  להציג את אותם המסמכים המוזכרים לעיל ( תעודת זהות, אישורי הכנסה , דפי חשבון בנק שלושה חודשים אחרונים ).

מסמכים המתייחסים לנכס אשר ישועבד לבנק - לצורך רישום הלוואה / משכנתא

הסכם רכישה של הנכס

נסח טאבו עדכני ו/או אישורי זכויות ושעבודים

 

לאחר אישור ההלוואה

הערכת שמאי לגבי הנכס המוצע לשעבוד ערוכה ע"י שמאי מוסמך אליו תופנו על ידי הבנק

אם הנכס משועבד (לדוגמה, להבטחת הלוואה של המוכר) - אישור שחרור השעבוד, סילוק ההלוואה או אישור פרי  פסו,  הכל כפי שהבנק ידרוש

הצגת ערבות בנקאית לפי "חוק המכר" (לרכישת דירה / בית מקבלן – כפי שהבנק ידרוש)

הוראת קבע לבנק מסחרי להסדרת גביית התשלום החודשי על חשבון ההלוואה

בקשה להצטרף לביטוח נכס לביטוח חיים כולל הצהרת בריאות (לגבי לווים כשירים לביטוח זה)

בהלוואות מוכוונות לפי תוכניות ממשלתיות מסוימות - אישורים מיוחדים בהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון

בהלוואה למימון בנייה - היתר בנייה ואישור מהנדס על שלב הבנייה (אם הבנק דורש זאת)

בהלוואה לרכישת דירה - מספר חשבון בנק של מוכר הדירה בצירוף מסמך לאימות פרטי החשבון (שיק, אישור מהבנק וכד' )

 

מסמכים ופעולות הדרושים לשעבוד הנכס לפי הפירוט דלהלן:

 

א. נכס שרשום בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") על שם המשעבד

רישום משכנתא לטובת הבנק בטאבו

 

ב. נכס שהזכויות בו רשומות על שם המשעבד במינהל מקרקעי ישראל ("המינהל") ו/או ב"חברה משכנת"

(1)  שטר משכון חתום בידי בעל הזכויות.
(2)  הודעת מישכון חתומה בידי בעל הזכויות ואישור על רישומה ברשם המשכונות.
(3)  ייפוי כוח בלתי חוזר מאושר ע"י נוטריון.
(4)  התחייבות לרישום משכנתא של המינהל או של החברה המשכנת

 

ג. נכס  שרשום בטאבו על שם המוכר ("יד שנייה")

(1)  שטר משכון חתום בידי בעל הזכויות.
(2)  הודעת משכון חתומה בידי בעל הזכויות ואישור על רישומה ברשם המשכונות.
(3)  ייפוי כוח בלתי חוזר מאושר ע"י נוטריון.
 (4) התחייבות לרישום משכנתא חתומה בידי המוכר.
(5)  רישום הערות אזהרה לגבי הנכס: לטובת הלקוח - בגין הסכם הרכישה; לטובת הבנק - בגין התחייבות לרישום משכנתא של המוכר.

 

ד. נכס שהזכויות בו רשומות במינהל או בחברה משכנת על שם המוכר ("יד שנייה")

(1)  שטר מישכון חתום בידי בעל הזכויות.
(2)  הודעת מישכון חתומה בידי בעל הזכויות ואישור על רישומה ברשם המשכונות.
(3)  יפוי כח בלתי חוזר מאושר ע"י נוטריון.
 (4) התחייבות לרישום משכנתא של החברה המשכנת ו/או של המוכר.
(5)  אישור על העברת זכויות ומישכונן (התחייבות עו"ד).

 

ה. ברכישת נכס "יד ראשונה" מחברה משכנת

(1)  שטר מישכון חתום בידי בעל הזכויות.
(2)  הודעת מישכון חתומה בידי בעל הזכויות ואישור על רישומה ברשם המשכונות.
(3)  יפוי כח בלתי חוזר מאושר ע"י נוטריון.
(4)  התחייבות לרישום משכנתא חתומה בידי הקבלן ובידי הבעלים הרשומים של המקרקעין.
(5)  רישום הערת אזהרה לטובת הבנק בגין ההתחייבויות הנ"ל

 

 

למידע נוסף בנושא משכנתא - לחצו כאן  - כל מה שרציתם לדעת על משכנתא

 

ו. ערבות ובטוחות אחרות על פי חוק מכר דירות

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה - 1974 אוסר על מוכר דירה חדשה לקבל יותר מ - 7% ממחיר הדירה אלא אם יתן לרוכש הדירה בטוחה המיועדת להבטיח השקעותיו במקרה של פירוק, פשיטת רגל, עיקולים וכדומה. בטוחה כזו יכולה להיות הערת אזהרה הרשומה בטאבו לטובת הרוכש, ערבות בנקאית מיוחדת או בטוחה אחרת כמפורט בחוק. הבנק עשוי לדרוש מלווה שקונה דירה חדשה להציג בפניו הוכחה שקיבל בטוחה כזאת ואף לדרוש כי ערבות על פי החוק תוסב לבנק; אולם אין הבנק חייב לעשות זאת ועל הלווה לוודא שהוא מקבל את הבטוחה המגיעה לו. אם לא ניתנה ערבות בנקאית כאמור (או ביטוח מיוחד לפי החוק), הקונה אינו חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה אלא לפי התקדמות הבנייה, כפי שנקבע בתקנות.

 

 

חקיקה רלוונטית

קיימים מספר גדול של חוקים העסקים במקרקעין, במיסוי, בבנייה, ותקנות המשלימות אותם, להלן  החוקים העיקרים תמצית העניינים:

חוק המקרקעין , תשכ"ט 1969 – מגדיר זכויות במקרקעין: מהו מקרקעין, סוגי מקרקעין, סוגי זכויות במקרקעין ודרך רישומן, הגנה על הבעלות והחזקה, שיתוף ופירוק שיתוף במקרקעין.

חוק יסוד מנהל מקרקעי ישראל  –מגדיר איסור העברת בעלות במקרקעי ישראל, אם במכר ואם בדרך אחרת.

חוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג 1963 – והתקנות הנלוות לו, קובע את חבות המס ודרך חישובו עקב מכירות זכויות מקרקעין קובע שעור מס הרכישה ושעור מס המכירה, כמו כן מגדיר החוק "דירת מגורים מזכה" ותנאי פטור ממס שבח ומכירת דירת מגורים.

חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א 1961 – והתקנות הנלוות לו, עוסק במס רכוש החל על בעלי קרקע מ 1.1.2000 שעור המס הוא  0

חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 – והתקנות הנלוות לו, מגדיר את מוסדות התכנון במדינה ודרך פעולתם, תקנים וחובות המוטלים על הבונים, דרישות טכניות לגבי מבנה וחלקיו, מקלטים, ציוד כיבוי וכדומה.

חוק מכר דירות, תשל"ג 1973 - עוסק בחובות הקבלן המוכר למסור לקונה מסמכי מכר שונים ומגדיר תקופת אחריות ותקופת בדק של הדירה.  הרחבה מאוחרת של החוק עוסקת בהבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלנים.

חוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו 1996 - החוק מגדיר תנאי התקשרות בין המתווך לבין הלקוח ומחייב את המתווך להחתים את המזמין על טופס הזמנת שרות. איסור עיסוק ללא רשיון, פרטי חובה בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין.

חוק הערבות, התשכ"ז 1967 - החוק עוסק בנושא מהות הערבות, סייגים, יצירת הערבות, שעבוד נכס החייב, אחריות הערב.

חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א- 1981 - חובות תאגיד בנקאי במתן שירותים בנקאים, חובה לתת שירותים, גילוי נאות, איסור התניית שירות בשירות

חוק המשכון, התשכ"ז 1967 - החוק עוסק ביצירת מישכון , כוחו של המישכון כלפי נושים אחרים, דרכי המימוש

 

מידע שימושי נוסף - רכישת דירת מגורים / בית / נכס מקבלן

  1. תלונות נגד קבלנים בנושאים הנדסיים, בנושאים של הפרה מעשית של המוסכם בחוזים, אבל לא בסכסוכים ותביעות כספיות: לקבלת טפסי תלונה נא לפנות לרשם הקבלנים ת.ד. 18110 ירושלים  91180  טל. 02-5847143 פקס 5847148 -02 ניתן גם להוריד טופס תלונה באתר משרד השיכון www.moch.gov.il
  1. הממונה על הגנת הצרכן, משרד התעשייה והמסחר רח' אגרון 30 ירושלים 660220-02
  2. הרשות להגנת הצרכן בהסתדרות 03-6921111
  3. המועצה הישראלית לצרכנות , רח' מאז"ה 76, ת"א 03-5604671
  4. תקנים ותווי תקן: מכון התקנים הישראלי, רח' לבנון 42 ת"א טל. 03-6465154
  5. האגודה לתרבות הדיור 03-5631823
  6.  מיסוי דירת מגורים להשכרה למטרת מגורים - מאמר
  7.   מחשבון משפטי לחישוב מס רכישה
  8. מחשבון מס שבח מקרקעין  -  עבור נכסים שחל עליהם מס שבח
  9.  מחשבון משכנתא - חישוב גובה ההחזר החודשי וסך ההחזר הכספי על הלוואה
  10. מחשבון לוח שפיצר – כולל לוח סילוקין ע"ח קרן וע"ח ריבית לאורך כל תקופת ההחזר
  11. מחשבון המרות שער מטבע השקל לדולר ולהפך
  12. מחשבון פחת מתואם על זכות בנכס מקרקעין
  13. מחשבון מיסוי הכנסות מדירת מגורים להשכרה למגורים
  14. מחשבון ארנונה - תשלום פיגורים
  15. מחשבון ארנונה  - חישוב החזר תשלומי יתר
  16. הכל על משכנתא - מאמר חובה לכל מי שעומד לפני החלטה בנושא משכנתא
  17. עורך דין שרון טל - עסקאות מקרקעין - ועסקאות מיסוי מקרקעין - תכנוני מס והקטנת החבות במס.

 

כללי

מאחר שמדובר באחת העסקאות המהותיות ביותר בחייו של האדם - חשוב מאוד להקפיד על כל פרט. חשוב לבדוק היטב את מפגש הרצונות והאינטרסים הן של המוכר והן של הרוכש. במקרה של המוכר  הנני בודק באופן אישי ונוהג במשנה זהירות בכל הקשור לזיהוי / זהות המוכר ובדיקה אודותיו - החל מבדיקת תעודת הזהות אם מדובר במוכר שהינו יחיד וכאשר מדובר במוכר שהינו תאגיד/חברה קבלנית הנני בודק ברשם החברות - את מצב התאגיד כולל שעבודים  שחלים עליו ודורש פרוטוקול  המאשר את מכירת הנכס הנדון + אישור מורשי חתימה מטעם התאגיד + בדיקת ת.ז של מורשי החתימה עצמם. אם מדובר בדירה יד שניה - אני מבקש לעיין ובמקרים מיוחדים אף לצרף את הסכם  הרכישה של המוכר כחלק בלתי נפרד לחוזה  הנדון / בודק את האותנטיות שלו, מצרף את התשריט ואת כל המסמכים והקבלות המעידים על רכישת הדירה וההצמדות לדירה באם אותן הצמדות קיימות ( מחסן, חניה, גג, מרפסת, קרקע וכדומה ) כדין.

לגבי המוכר - הנני בודק את מסוגלותו הכספית של הרוכש כולל אם היותו בעל חשבון מוגבל בבנקים - ומעגן היטב היטב תוך הגנה קפדנית את מפגש האינטרסים המשותפים והחיוניים להצלחת העסקה. 

 

האם עורך דין מרעננה יכול לייצג אותי בהיותי גר בקיסריה, בתל אביב, בחיפה ? (או כל יישוב אחר)

כעורך דין העושה עבודה יסודית, חלק ניכר מעבודתי האינטנסיבית בייצוג בעסקת מקרקעין נעשית רחוק מעינו של הלקוח. בכל עסקה הנני נוהג תיאום ליום עיון בתיק בניין במחלקת הנדסה נשוא הנכס, מחלקת הפיקוח, בדיקת היתר, רישום בית משותף, תקנון, צו בית משותף, בדיקה ברשם המשכונות. לעיתים יש צורך בתאום פגישה עם הרשם במשרדי רישום מקרקעין, טאבו, מינהל. בחלק מעסקאות נידרש אף פגישת  במשרד מיסוי מקרקעין, המצאת נתוני ארכיב עסקאות קודמות במיסוי מקרקעין וכמובן התכתבויות עם עורך דין הצד שכנגד.

אין הכרח בפגישות צפופות עם הלקוח למעט פגישה ראשונה (לצורך חתימה על יפוי כוח + חתימה על הסכם שכ"ט)  + פגישה נוספת במעמד חתימת על החוזה וכל המסמכים הנלווים לו.  

מה שיותר חשוב מהמרחק, הוא עורך דין מקצועי  שייצג אותך ואת האינטרסים שלך נאמנה !

 

למה חשוב הסכם שכר טרחה בכתב עם עורך דין בייצוג עסקת מקרקעין ?

הסכם שכ"ט מונע ניגוד אינטרסים בין עורך הדין לבין הלקוח. למשל, באם נמצא ליקוי משפטי , הנדסי, תכנוני , או מפגע מהותי אחר. העו"ד יתריע בפני הלקוח ובכך הוא עשוי להציל את הלקוח מכניסה לבעיות עתידיות הכרוכות בהוצאות ניכרות. תהליך העבודה המשפטית עבור הדירה הספציפית יסתיים ועו"ד הדין יקבל את שכ"ט עבור עבודתו כפי שסוכם בהסכם שכר הטרחה. מנגד - באין הסכם שכר טרחה, המשך עבודת העו"ד כדי לסגור עסקה בכל מחיר רק בשביל שכ"ט - עלולה לפגוע קשה בלקוח. חשוב ביותר שהעורך דין יראה תמיד לנגד עניו קודם כל את טובת הלקוח !

חשיבות נוספת הינה ודאות לצדדים הלקוח יודע מה הוא אמור לשלם ואיזה שירות הוא אמור לקבל. האם עורך הדין מלווה את הקונה רק לבדיקת ההסכם ? או יותר מכך... עד קבלת המפתחות, רישום הנכס על שם הקונה ( בדירות יד שניה). ייצוג הלקוח מול רשויות המס, הרשות המקומית, לשכת רישום מקרקעין, , בנקים למשכנתאות, ייצוג הלקוח במקרה של השגה, ערר.   מכאן ובנוסף למומחיות העורך דין בעסקאות מקרקעין, נגזר גם שכר טרחה שונה בין עורך דין לעורך דין ובין עסקה לעסקה.

יש לשמור את חשבונית מס קבלה (שכר טרחת עורך הדין) מעבר לשבע שנים ולפחות עד מכירת הנכס הנרכש.  לפי דיני מיסוי מקרקעין, שכ"ט עורך הדין  יוכר כהוצאה בעת המכירה ובאם תהיה חבות במס שבח ניתן להקטין אותה ע"י הצגת החשבונית ששמרתם. המחוקק אף יכיר בה בערכה הריאלי, ז"א הסכום ששילמתם יוצמד למדד מיום התשלום. במקרים אלו שכר טרחת עורך הדין הינו תעודת ניכוי במס לטובתכם.

 

מרגע קבלת החלטה, תוך כמה זמן זה מגיעים להסכם מכר חתום?

לאחר שעיקר העבודה המשפטית האינטנסיבית נעשית בין עורכי הדין המיצגים את הצדדים - דבר אשר יכול להתארך בדרך כלל בין מספר ימים לחודש  לצורך בדיקת הנכס ברשויות ועד אשר יומצאו כל האישורים הנדרשים ( נסח טאבו מאושר ומעודכן, אישור סילוק מותנה באם יש משכנתא על הנכס , הרשאות, מצב זכויות, אישור זכויות, רישום זכויות, תשריט ואישורים ו/או פרוטוקולים נוספים בהתאם לטיב העסקה)  כל אשר נשאר לצדדים הוא להיפגש ולקרוא את החוזה בהתאם לשינויים האחרונים שנעשו בו במהלך ההתכתבויות בין ב"כ הצדדים, לחתום על החוזה במספר העתקים ( לצדדים לבאי כוחם ולרשויות ) , יפויי הכוח , 5 שטרות המכר , הכנת בקשה לרישום הערת אזהרה , מילוי וחתימה על טפסי דיווח לרשויות המס וטפסים נוספים במידת הצורך + מסירת השיק עבור התשלום הראשון הנפקת קבלה ולבסוף הרמת כוסית J  אז תפנו לכם לפחות שעתיים..  מומלץ להיפגש  מוקדם בבוקר כדי שיהיה ניתן עוד באותו היום לרשום הערת אזהרה על הנכס נשוא העסקה.

 

בשעה טובה ומוצלחת !

 

שלכם בידידות,

 

טל שרון עורך דין ותיק, מייצג בעסקאות מכירת דירות ורכישת דירות, בתים עם זכויות בניה ונכסי מקרקעין.

ייצוג בעסקאות רכישת דירה מקבלן, ייצוג בעסקאות תמ"א 38, ייצוג בעסקאות פינוי בינוי , ייצוג לקוחות מול רשויות המס , ייצוג בדיוני השגות והפחתת מס שבח מקרקעין. סיוע לעורכי דין בעסקאות מקרקעין מורכבות.

הערה

המאמר אינו מכסה את כל העניינים המשפטיים בחוזה מכר דירה וייצוג בעסקאות רכש דירה - ישנם פרטים נוספים שיש לעמוד עליהם כסעיפים מהותיים ו/או יסודיים להסכם, איתור מוקשים נסתרים בחוזה ו/או בנספחים ושלבי אופן ביצוע והתנהלות (כדי להימנע עד כמה שניתן מחבויות מיותרות). חשוב לציין כי קיימת תרומה רבה לניסיון משפטי מצטבר בעסקאות מקרקעין הן בניהול המו"מ הן בהתנהלות מול רשויות המקרקעין, רשויות מקומיות ורשויות המס.

התייחסותי באמור להלן הינה בעיקר לדירת מגורים יחידה ומזכה על פי החוק - מדובר בדירה  אשר בנייתה נסתיימה וראויה לשמש כמגורים לפי טיבה.  הנני בעל ניסיון רב ומייצג גם בעסקאות דירות/בתים/נכסים עם זכויות בניה, זאת אומנות שכוללת בחובה גם מרכיב מס שבח - אחד החוקים המורכבים ביותר, עם רבדים רבים הן בפסיקה והן בהוראות ביצוע!

דברי הסבר שהובאו לעיל הינם כללים ואין לראות בהם את נוסח החוק. כמו כן, אין האמור לעיל מהווה יעוץ משפטי ובכלל ברכישת דירה יש לפנות לעורך דין כדי להבטיח  את כל זכויותיכם על פי דין לרבות רישום זכויותיכם בדירה והמוצמדים לה.

 

המידע נערך על ידי עורך דין שרון טל - מתן סיוע לעורכי דין המייצגים במס שבח, סיוע לעורכי דין בייצוג לקוחות מול קבלנים במישורים שונים - במישור הפרקטי ניהול מו"מ עסקי , במישור משפטי זכויות וחבויות לרשויות ולגופו של חוזה המכר, במישור תכנון מימון העסקה , מיסוי - תכנון תשלום המיסים , סיוע משפטי בעסקאות נדל"ן פרטי או עסקי , מיסוי מקרקעין - בדיקת חבויות מס שבח , יעוץ משפטי כולל תכנוני מס פשוטים ומורכבים לרבות עסקאות מכר דירות , בתים חנויות , משרדים , מחסנים , בתי מלאכה , בניינים , קרקעות - בדיקת מכלול האפשרויות להפחתת החבות במס כדין ( הקטנת נטל המס בעסקאות מקרקעין ) - לתיאום פגישה אישית , אנא התקשרו לטלפון  7742268 - 09

 

נערך לראשונה 23/9/2000

עדכון אחרון מאי 2016.

רודף צדקה וחסד ימצא חיים צדקה וכבוד - משלי כא,כא | ארור מכה רעהו בסתר דברים כז, כד