נגישות:          
  רקע:                    

טל שרון דיוגינס משרד עורך דין ברעננה - Tal Sharon Diogines Law Office Raanana
משרד: התעשיה 15 רעננה - בית רוני (קומה 2) מול קניון רננים, ליד קניון רעננה
טלפון: 09-7742268 Telephone: 972-9-7742268
לא תטה משפט, לא תכיר פנים ולא תיקח שוחד, כי השוחד יעוור עיני חכמים, ויסלף דברי צדיקים - דברים טז יט


מדריך חוק מס ריבוי דירות - מס על שלוש דירות ומעלה

 

מאת: עורך דין שרון טל

 

הקדמה

מס ריבוי דירות ידוע גם בשמותיו הרבים: "מס דירות כחלון" (ע"ש שר האוצר משה כחלון), "מס לדירה שלישית", "מס ריבוי נכסים", "מס מרובי דירות", "מס 3 דירות", "מס בעלי דירות" - אך בפועל שמו הרשמי הוא: מס ריבוי דירות כפי שהינו מופיע בפרק י"ב בתוך חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז–2016 (להלן: "חוק מס ריבוי דירות", "החוק").

הדרך של המחוקק רצופה כוונות טובות, אך מהלכים שנראים היום פופוליסטיים (מס על דירה שלישית ומעלה) יובילו לטעמי לכישלון מהדהד וימשיכו להיות כישלון צורב כל עוד הממשלה לא תתחיל לקחת אחריות כגוף מבצע ותתחיל לבנות בעצמה, או שתדאג שיהיו בשוק לפחות 200,000  דירות כדיור ציבורי לאוכלוסייה חלשה, לזוגות צעירים ונזקקים ובין היתר תכפה על הרשויות לאשר בניית דירות קטנות בנות שניים או שלושה חדרים. מאחר שהנושא הינו בתחום עבודתי השוטפת כמייצג בעסקות נדל"ן - במאמר זה אסקור בקצרה את הגורמים שהביאו לטעמי לעליית מחירי הדירות, התנהלות הממשלה, המוקשים הנוספים לבעלי דירות להשקעה ומספר דרכים שבאמצעותן ניתן לפרק את המוקשים – דוגמאות שונות לחישוב מס ריבוי דירות, ודוגמאות אפשריות לתכנוני מס כדי למזער עד כמה שניתן את הפגיעה הלא מידתית והלא שוויונית כפי שנראה בהמשך.

 

מבוא - לאן נעלם המבוגר האחראי ?!

  1. הממשלה כגוף תכנוני

הממשלה היא הגוף התכנוני החזק ביותר במשק - כל שינוי בחקיקה מסיט בעוצמה רבה את זרמי ההשקעות של הציבור לאפיקים שונים הן ברמת הפרט והן ברמת החברה כולה. ראו למשל בשנת 2008 - הממשלה "בלמה" את האטרקטיביות באפיק ההשקעות בקופות גמל בכך שהפכה אותם לקופות חסכון לקצבה בלבד (תיקון מס' 3), בנוסף הפקיעה את קופות הגמל מהבנקים והעבירה אותם לחברות ביטוח ואחרות שגבו דמי ניהול מופרזים על חסכונות הציבור שהשיג אותם בעמל רב. בעקבות חקיקת הממשלה החלו משיכות גדולות מקופות הגמל, חלקן ירד בכ 50% ויותר, הציבור איבד את האמון וחיפש אפיק השקעה סולידי אחר ומצא את שוק הדירות להשקעה. בשנת 2008 נרשמו 4,579 דירות שנרכשו כדירות שלישיות ומעלה, ועקב שנים רבות נוספות של העדר אפיק השקעה סולידי כאלטרנטיבה - בשנת 2015 נרשמו כבר 11,366 דירות שנרכשו כדירות שלישיות ומעלה. בסך הכל בשנת 2016 כ 60,000 דירות מהוות דירה שלישית ומעלה בישראל.

להלן טבלת התפלגות מספר משקי הבית המחזיקים 3 דירות ומעלה לפי מספר דירות שבבעלות בשנת המס 2016.

מספר הדירות בבעלות משק בית אחד מספר משקי בית
בעלי 3 דירות 41,543
בעלי 4 דירות 10,637
בעלי 5 דירות 3,518
בעלי 6 דירות 1,359
בעלי 7 דירות 678
בעלי 8 דירות 341
בעלי 9 דירות 196
בעלי 10 דירות ויותר 395

 

  1. ממשלה שולטת בשער הריבית במשק

כולנו יודעים, שלשיעור הריבית יש השפעה רבה על מחירי הדיור. כשהריבית גבוהה , קשה לגייס מימון בשל החזרים חודשיים גבוהים וכאשר הריבית נמוכה עלות גיוס ההון קלה יותר וכסף קל מזמין עליית מחירים. מי ששולט בשיעור הריבית שולט בפועל ביכולת של האזרחים לגייס את ההון. אך מי שולט בגובה שיעור הריבית במשק ? מדד המחירים לצרכן!

מכאן, שטעות לחשוב שבנק ישראל הוא השחקן המרכזי והבלעדי בקביעת שער הריבית במשק. למעשה, מי שמספק לבנק ישראל את הכלים לקביעת הריבית היא הממשלה. הממשלה היא זאת שאחראית "להנדס" את מדד המחירים לצרכן כפי ראות עיניה באמצעות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הכפופה לה.

המדד נקבע בהתאם לתקנות ארגון העבודה הבינלאומי (International Labour Organization) , אך מה שמתאים לשוק האירופאי אינו בהכרח מתאים לשוק הישראלי, מפני שהמנטליות בישראל לראות בדירה מוצר צריכה בסיסי. לכאורה, הממשלה "התאימה עצמה" לשוק האירופאי וכמגמה להראות "יציבות במחירים" היא הוציאה מתוך מדד המחירים לצרכן את מדד מחירי הדירות, מכאן שקיבלנו מדד שגוי בעניין האינפלציה האמיתית במשק.  משנת 2008 ועד שנת 2016 מחירי הדירות עלו ב 119% , בעוד מדד המחירים לצרכן עלה רק ב 16%. כשיש מעל ל 60% מהציבור דירות בבעלות, אני למד שמדד המחירים אינו משקף את המציאות. גם לבנק ישראל לכאורה נוח לראות את מדד המחירים לצרכן ללא מחירי הדיור - הדבר משתלב היטב עם האינטרסים שלו וחיזוק הבנקים המסחריים על חשבון משכון הציבור לדעת. נראה כי בנק ישראל בוחר להתעלם מהאינפלציה הגלובלית האמיתית במשק - קובע ריבית נמוכה על הלוואות ואלו מוסיפים דלק לעליית המחירים.

 

  1. מיסים ואוזלת יד ממשלתית מול הרשויות שמאיצים את עליית מחירי הדירות

גורמים רבים בממשלה מובילים לעליית מחירי הדירות והעיקריים בהם הם עודף מוטיבציה של פקידי האוצר להוסיף מיסים חדשים ולהעלות מיסים. לעיתים גם כפל מס על מס. ראו למשל, את חוסר ההיגיון בתשלום מס רכישה על מרכיב המע"מ, העלאת מס רכישה לדירה שניה ל 8% ו 10%. גם במכירה - מס שבח למי שיש דירה עם זכויות בניה שלא מומשו יכול להגיע ל 41%, בכל דירה אחרת ל 25% ועל כך יש להוסיף את מס היסף שהועלה בשנת 2017 בעוד 3% על כל שבח ריאלי מצטבר באותה שנה ממכירת דירה, משוק ההון והכנסה שנתית מעבודה שעוברים יחד את הסכום מ-639,996 (עד שנה שעברה מס היסף עמד על 2 % על כל שכום שעבר את ה 800,000 ש"ח). מכאן עיננו רואות שמרבית מערך הדירה מורכב ממיסים - מיסים אלו תורמים אך ורק להעלאת מחירי הדירות. משנת 2008 ועד שנת 2016 נעשו למעלה מ 25 תיקוני חקיקה בחוק מיסוי מקרקעין וחוק ההסדרים (ראו שינויים בחוק מיסוי מקרקעין) מרביתם נגד רוכשי ומוכרי הדירות - שינויים שנועדו להעלות את המיסים בתחום המקרקעין. כעו"ד העוסק שנים רבות במקרקעין ומיסוי מקרקעין - לא זכור לי שהייתה מוטיבציה כל כך גדולה למסות ולמסות ולמסות. במוטיבציה זו נדבקו גם הרשויות המקומיות בהעלאת היטלי תיעול והיטלי השבחה אשר בשנים האחרונות הכפילו אותם. בנוסף, מרבית הרשויות "אוסרות" על בניית דירות בנות שניים או שלושה חדרים - מתוך הבנה שהממשלה לא תתערב בנעשה בתוך הרשויות ובכך להגדיל את הכנסותיהן ממיסים. אז מה באמת קיבלנו ? נוסיף על כך שדקה לאחר חתימת החוזה דירה להשקעה מתייקרת מלמעלה מ 12% (מס רכישה, עלויות עו"ד, עלויות מתווך, שיפוץ, עלויות מימון, מרכיב הפחת, וכו), האם מצפים היום ממשקיע למכור את הדירה בהפסד ?

 

עודף מיסים יחנקו את הפעילות במשק

מכשולים ומוקשים רבים ממתינים לרוכשי דירות להשקעה, הפסדים בגין הוצאות ותחזוקה (מס רכישה, שכ"ט עו"ד, מתווך, שיפוץ, ביטוח, תחזוקה, לעיתים גם בעיות גביית שכ"ד ונקיטת הליכים), הוצאות מימון (תשלום ריבית על משכנתא ), מיסוי שוטף על הכנסות משכ"ד, מרכיב הפחת שמפחית את התשואה בפועל, מס שבח במכירה ועוד מכשולים ראו מאמרי בנושא מלכודת ברכישת דירה להשקעה. על כל אלו שר האוצר, משה כחלון מוסיף מיסוי חדש מתוך מגמה לפעול  בכל כוחו להדיר את רגלי המשקיעים משוק הדיור. נניח לרגע שיצליח, יהיו במשק פחות דירות פנויות להשכרה, דבר שניתן להעריך שיוביל לעליית מחירי שכ"ד (בהנחה שמחירי הדירות גם לא ירדו מספיק כדי לאפשר לאותם זוגות צעירים לרכוש אותן). המשמעות בפועל הינה שתעמוד לפנינו תמונת מחנק מיסים שתוביל להאטת הפעילות במשק. מכאן שאם הפופולריות היום היא לראות במשקיעים כאויבים , מחר הדבר יכול לפעול כחרב פיפיות נגד המקטרגים ונגד מייצגם, הפעם מהכיוון ההפוך - פחות רכישות של דירות להשקעה, פחות היצע דירות להשכרה ושההיצע קטן מחיר השכירות עולה וכשמחיר השכירות עולה שוב נכנסים למעגל שוטה של כדאיות רכישת דירות להשקעה ושוב לעליית מחירים. מכאן שהמיסים רק ימשיכו להכביד על החלשים וגם על מעמד הבניים.
זאת ועוד - אם הגענו למצב שבו מעמד הבניים צריך לחשוב פעמיים לפני שיפור דיור מפני שיש לו דירה אחת נוספת ובשל כך הוא נמנע ממהלך זה שכרוך במסים רבים (מס רכישה 8% ו 10% ומס שבח) או לחליפין מעלה את מחיר הדירה כדי לפצות על אובדן שווי עקב המסים הרבים - אנו במצב לא טוב. תסירו את החסמים שהתווספו בשנים האחרונות, תפחיתו את המיסים על הדירות ותראו שדווקא פעולה זו היא שתסייע יותר בהורדת המחירים ואף תשיג צמיחה מהותית למשק שלנו.

 

רגע לפני צלילה לתוך חוק מס ריבוי דירות - הצגת כשלים, האבסורד וכמה מילות ביקורת

להלן, הצגת מספר כשלים בחוק (חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה לשנים 2017 ו-2018), התשע"ו 2016):

  1. חוסר שקיפות באופן חישוב שווי הדירה לצורך החיוב המס
    אחד מהעקרונות החשובים בחקיקה הוא, שהיא חייבת להיות ברורה ומובנת לכל הנישומים באיזה אופן מחושב סכום המס, אך חוק זה מבוסס על נוסחה מורכבת ומסובכת המבוססת על נתונים סטטיטיים, תוך הפניה למאגר חיצוני שאינו ברור אף למרבית המייצגים ואנשי מקצוע העוסקים בתחום.
  2. נוסחה מעוותת שאינה משקפת את השווי האמיתי

    שווי הנכס לפי נוסחת החוק במקרים רבים מנותק מהערך האמיתי של הנכס בשוק. הנוסחא מתבססת על נתונים סטטיסטיים חברתיים (מדד חברתי ומדד פריפריאלי) ומתעלמת ממאפיינים ספציפיים לכל דירה ודירה כגון: דירה מושקעת בעיצוב אדריכלי מנגד דירה שאינה מושקעת כלל באותו בניין מגורים יתומחרו לפי אותו שווי, דירה עורפית ושקטה תתומחר כמו דירה חזיתית ורועשת, דירה ישנה ללא חניה וממ"ד באותו איזור מגורים תתומחר כמו דירה חדשה עם ממ"ד, שתי חניות צמודות, מרפסת שמש ומחסן.. כך שההבדלים בין דירות סמוכות יכולים להגיע למאות אלפי ש"ח, אך בכל זאת תשלום המס עליהן יהיה זהה. סטטיסטיקה היא דבר נכון לכלל אך לא לפרט! קיימות דגמאות רבות שיכולות להמחיש זאת - מכאן שאנו צפויים לראות שיהיו עיוותים רבים.
    לחישוב שווי הדירה לפי הנוסחה החדשה הקבועה בחוק ההסדרים - לחצו כאן
  3. סוג של מס רכוש לא שיוויוני
    החוק אינו מבדיל בין דירות סטנדרטיות לדירות יוקרה ובכלל מטיל מס עד גובה תקרה הקבועה בחוק (18,000 ש"ח) וללא קשר להכנסה מדמי השכירות בפועל - בכך החוק אינו שוויוני בעליל. שווי הנכס לצורך גביית המס נקבע בחוק על סמך פרמטרים סטטיסטיים שחלקם מעוותים ובכך החוק מיטיב עם בעלי הדירות היקרות ופוגע באופן מהותי בבעלי הדירות הזולות. בדירות ששוויין גבוה מ ־ 1,800,000 ש"ח המס יהיה נמוך מאחוז. ככל שמחיר הדירה יעלה, אחוז המס עליה יילך ויקטן - יש כאן מסר ברור של אבסורד וכשלון חקיקתי. לדוגמה: בעל 3 דירות בשווי 10,000,000 ש"ח כל אחת ישלם 18,000 ש"ח בשנה, מנגד בעל 3 דירות שהזולה מביניהן שווה 1,800,000 ש"ח ישלם גם הוא 18,000 ש"ח בשנה. בעל הדירה הזולה משלם 1%, סכום שיכול להוות כ 33% משכר הדירה, לעומתו בעל דירות היקרות משלם 0.18% כ 6% מדמי השכירות !

    דוגמא נוספת המציגה את חוסר השוויון והמידתיות: אדם שיש לו 3 דירות בשווי 1,300,000 ₪ כל אחת, יפגע באופן בלתי סביר ביחס לאדם שיש לו שתי דירות בשווי 4,500,000 ₪ כל אחת. אם נניח הכנסה מדמי שכירות בגובה 3% משווי הנכס, הכנסתו של בעל שלוש הדירות לאחר ניכוי המס תהיה פחות ממחצית מכנסתו של בעל שתי דירות (הכנסה שנתית של 60,000 ש"ח בניכוי המס, מול הכנסה שנתית של 135,000 ש"ח).
    כזכור לנו, מס רכוש זהו המקרה היחיד שבו הוטל מס שוב ושוב על אותו נכס גם אם לא מומש או לא הניב הכנסות. לפיכך, לא בכדי בוטל למעשה מס רכוש (1999) כאשר נקבע שיעורו על 0%. גם כאן המס מוטל גם על דירות שאינן מניבות שכר דירה מידי שנה בשנה.
  4. כפל מס
    מוקש נוסף הוא נושא הפחת - בבואו באחד הימים בעתיד למכור את הדירה יגלה המוכר, שאת כל הרווח שחשב שקיבל מדמי השכירות יצטרך לשלם כמס, מאחר שבתחשיב הרשות מכניסה פחת על דירה להשקעה, דבר שמעלה את השבח ומכאן את מס השבח ובפועל יוצר הפסד אם התשואה לאחר המס יורדת מתחת לשיעור הפחת (זה מה שיקרה לחלק גדול מהדירות להשכרה שהתשואה המקורית לפני המס נמוכה מ 3% והתשואה לאחר המס תרד מתחת ל 2% ) - אין כלל כדאיות ברכישת דירות שהתשואה עליהן פחותה מ 3% ובפרט דירות זולות לצורך השקעה! במיוחד אם מחיר הדירה לא יעלה באופן משמעותי. ממרכיב הפחת לא ניתן להפטר והוא עובר גם בירושה ועל כן יש חשיבות רבה להערך לכך בהתאם כדי למנוע הפסד שיכול להגיע למאות אלפי ש"ח.
    ראו מחשבון בדיקת כדאיות דירה שלישית ומעלה - בכמה נדרש לעלות שכ"ד כדי להיות בתשואה חיובית בהתחשב במרכיבי הפחת והוצאות התחזוקה. משקיע שיתעלם ממרכיב הפחת צפויה לו הפתעה כואבת בבוא היום כשיהיה מעוניין לממש את הנכס.
  5. חוסר שיוויניות - העדפת תאגידים
    מס ריבוי דירות הוא מס שאינו מקיים את עיקרון השוויון בין אזרחי המדינה, מאחר שהוא מוטל על אנשים פרטיים, אך לא על חברות שבהן למעלה מחמישה בעלי מניות - מכאן שהחוק מיטיב עם התאגידים הגדולים והחזקים, קרנות הריט למיניהן, או קבוצות של משקיעים מקצוענים המתאגדים כחברה, מנגד פוגע באזרחים.
  6. אי הכרה בניכוי ופגיעה לא מידתית
    החוק למעשה מחליש את מעמד הביניים הנמוך שחסך שנים על גבי שנים לרכוש דירות שהכנסה מדמי שכירות מהן תשמש לצורכי פנסיה ואי תלות ברשויות הרווחה בגיל זקנה ועתה דוחק את המעמד הביניים לכיוון המעמד החלש. בנוסף לכל אלו פגיעה נוספת בבעלי הדירות - המס החדש לא יוכר בניכוי - המשמעות הינה שנלחמים במרובי הדירות בכל הכוח כדי שהם יזרקו את הדירות העודפות לשוק.
  7. צפי לריבוי הליכים משפטיים
    החוק יעמיס על המערכת המשפטית בכל הרבדים שלה. נראה יותר השגות ובשל כך עומס נוסף על פקידי השומה. נראה דבר נוסף שלא צפו אותו המחוקקים - והוא ריבוי הליכים בבתי משפט הן לגופו של החוק עקב השגות ועררים והן במישורים משפטיים אחרים שהחוק הנדון רק יאיץ לפתוח עוד תביעות משפטיות, למשל עקב קושי לאתר חייבים שאינם רשומים או שנמנעים מלהרשם בלשכת רישום המקרקעין - או חייבים הרשומים בחברות משכנות שהן למעשה חברות פרטיות ואין מאגר מידע מסודר ברשויות לגבי הרישומים שלהן. זאת ועוד, הצפי הוא שבעקבות החוק נראה גם יותר תביעות במקרים בהם מעורבים: יורשים רבים, שותפים בנכסים, כונסי נכסים, מנהלי עזבון ועוד...

 

דברי הסבר לעיקרי חוק מס ריבוי דירות

 

על מי תחול חובת תשלום מס ריבוי דירות?

החוק יחול על כל מי שהוא בעלים של מספר דירות מגורים ששיעור הבעלות שלו בהן הוא 249% או יותר. דירת מגורים תחשב דירה או חלק ממנה, שבנייתה הושלמה והיא מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי התכנית שחלה עליה לפי חוק התכנון והבניה - השתכ"ה 1965, או משמשת למגורים.

מוקש ! גם דירות המשמשות בפועל כמשרדים , דירות נופש , דירות סטודנטים יחשבו חייבות על פי החוק.

החוק חל על התא המשפחתי, על ידועים בציבור, על בני זוג מאותו מין וגם על בני זוג שערכו הפרדה רכושית מוחלטת בהסכם יחסי ממון - בכל מקרה הם יהיו חייבים יחד ולחוד! ובלשון האמורה בחוק "על אף האמור בכל דין ובכל הסכם, יראו יחיד ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, כבעלים אחד והחבות לפי חוק זה תהיה על היחיד ובן זוגו, יחד ולחוד".

חייב במס ישלם בכל שנת מס, מס ריבוי דירות בעד כל דירת מגורים אשר הייתה בבעלותו במועד כלשהו בשנת המס למעט שתי דירות מגורים על פי בחירתו. יראו יחיד ובן זוגו למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, כבעלים אחד והחבות תהיה על היחיד ובן זוגו יחד ולחוד.

תכנון מס - בני זוג שאינם גרים ביחד דרך קבע יכולים ליהנות מהקלה משמעותית.

חייב במס אשר נוספה לו דירת מגורים בשנת המס, ישלם מס ריבוי דירות על דירת המגורים הנוספת, או דירה אחרת אשר יבחר בה, לתקופה שמיום רכישת הדירה ועד סוף השנה או מועד מכירתה, לפי המוקדם.

יתכן מצב שבו ירשתם דירה ולאחר שנתיים הנכם מעוניינים לשדרג את דירת המגורים שלכם, אם התחלתם קודם בהליך רכישה בטרם מכרתם אחת מהדירות הנכם נכנסים למוקש מס ותחול עליכם חבות במס ריבוי דירות עד למכירת אחת הדירות.

 

דוגמאות לחבויות במס ריבוי דירות

מספר הדירות ושיעור הבעלות

האם יחול החוק?

מספר דירות חייבות

 

דירה 1

דירה 2

דירה 3

100%

100%

50%

 

כן

לנישום  מעל 249%

 

  1       

דירה 1

ד2

ד3

ד4

50%

50%

50%

50%

לא

לנישום פחות מ 249%

  0

7 דירות

דירה אחת 100% ו 6 דירות 25%

כן

לנישום 250%

  5

7 דירות שבכל אחת מהן 33%

לא

  0

10 דירות שבכל אחת מהן 20%

לא

  0

8 דירות שבכל אחת מהן 50%

כן

  6

 

 

הנוסחה לחישוב מס ריבוי דירות

סכום המס כנגזרת של הסכום הקובע

לצורך קביעת גובה המס הממשלה הזדקקה לדרך קלה ומהירה להעריך שווי כל דירה ודירה ומהשווי האמור לגזור את גובה המס על בעלי דירה שלישית ומעלה. לפיכך, במקום לשלוח צבא של שמאים להערכת עשרות אלפי דירות לצורך המיסוי - משרד האוצר העדיף לפתח נוסחה להערכת שווי דירה. שווי הדירה לצורך חישוב המס יקרא להלן - "הסכום הקובע". הסכום הקובע - הוא למעשה אומדן שווי הדירה לפי נוסחת משרד האוצר לצורך קביעת גובה המס על מרובי דירות. מס ריבוי דירות יעמוד על שיעור של 1% מ"הסכום הקובע" בנוסחה לפי אומדנים סטטיסטיים באזור בו נמצאת הדירה. סכום המס בעד כל דירה חייבת לא יעלה על 18,000 ₪. מס ריבוי דירות שישלם חייב במס שהוא בעל חלק מדירה חייבת יהיה סכום המס החל על אותה דירה כשהוא מוכפל בשיעור בעלותו בדירה.

במקרים של שינויי במספר הדירות במהלך שנת המס, תשלום המס יהיה יחסי לפי מספר הימים שבהם הפך המחזיק לבעלים סדירה במהלך שנת המס.

 

הנוסחה כפי שנקבעה בתיקון לחוק - חישוב "הסכום הקובע"

נוסחת חישוב הסכום הקובע - הנוסחא החדשה
הנוסחה החדשה לחישוב הסכום הקובע שהתקבלה בחוק לאחר התיקון (שינוי התוספת בפרק י"ב) לחוק הינה הנוסחא המורכבת מהפרמטרים הבאים:


Pn =P+4
Sn =S+4
Mc = 30 + (7.482-Sn) + (6.728-Pn)
Ma = 4.194-2.2%Pn*Sn-5.6%Sn+79.7%LogM+1.2%Pn+2.8%Sn^2+2%Pn^2
V = 10Ma * (30/Mc)

M - שטח הדירה.

S - ערך חברתי כלכלי - לגבי דירת מגורים - הוא ערך המדד החברתי כלכלי של אזור דירת המגורים, לפי המדד החברתי כלכלי.

P - ערך פריפריאליות - לגבי דירת מגורים - הוא ערך מדד הפריפריאליות של אזור דירת המגורים, לפי מדד הפריפריפאיליות.

LogM - מקדם שטח הדירה - לוגריתמים לפי בסיס 10 של שטח הדירה.

Mc - מכנה - 30 בתוספת אלה
ההפרש בין 7.482 לבין הערך הכלכלי-חברתי של האזור
ההפרש בין 6.728 לבין ערך הפריפריאליות באזור

Ma - מעריך - 4.194 בהפחתת 2.2% ממכפלת הערך החברתי כלכלי בערך הפריפריאליות, בהפחתת 5.6% מהערך חברתי כלכלי ובתוספת הסכום המתקבל מהצירוף של כל אלה:

  1. 79.7% ממקדם שטח הדירה.
  2. 1.2% מערך הפריפריאליות.
  3. 2.8% מהתוצאה המתקבלת ממהעלאת ערך המדד חברתי כלכלי בחזקת 2.
  4. 2% מהתוצאה המתקבלת מהעלאת ערך המדד הפריפריאלי בחזקת 2.
  5. בהגדרה "ערך חברתי-כלכלי" לגבי דירת מגורים, בתוספת 4.
  6. בהגדרה "ערך הפריפריאליות" לגבי דירת מגורים, בתוספת 4.

את המעריך יש לעלות בחזקת 10 ואת ההתוצאה יש להכפיל ב 30 חלקי המכנה.


הנוסחא הקודמת כפי שנקבעה בערב חקיקת החוק טרם התיקון - העלאת 10 בחזקת המעריך
V = 104.421-0.022PS+0.797LogM+0.078S+0.08P+0.028S2+0.02P2


V =הסכום הקובע | P = מדד פריפריאליות | S =מדד חברתי כלכלי | M = שטח הדירה במ"ר
(15,148 ש"ח = השווי הממוצע במ"ר בישראל)

הסכום הקובע בנוסחה הינו 10 בחזקת המעריך שהוא:

  1. 4.421 בהפחתת 2.2% ממכפלת ערך פריפריאליות בערך חברתי כלכלי, בתוספת הסכום המתקבל מצירוף של כל אלה:
  2. 79.7% ממקדם שטח הדירה לוגריתם לפי בסיס 10 של שטח הדירה.
  3. 7.8% מהערך חברתי כלכלי.
  4. 8% מערך הפריפריאליות.
  5. 2.8% מהתוצאה המתקבלת מהעלאת ערך המדד החברתי-כלכלי בחזקת 2.
  6. 2% מהתוצאה המתקבלת מהעלאת ערך מדד הפריפריאליות בחזקת 2.

M - שטח הדירה - (לוגריתם לפי בסיס 10 של שטח הדירה).
S - ערך חברתי כלכלי - לגבי דירת מגורים - הוא ערך המדד החברתי כלכלי של אזור דירת המגורים, לפי המדד החברתי כלכלי.
P - ערך פריפריאליות - לגבי דירת מגורים - הוא ערך מדד הפריפריאליות של אזור דירת המגורים, לפי מדד הפריפריפאיליות.

 

פטור ממס

חייב במס שצירוף של סכום הקובע המיוחס לכל הדירות שבבעלותו, למעט הדירה שהסכום הקובע לגביה הוא הגבוה ביותר (להלן: סכום דירות ההשקעה), נמוך מ 1,150,000 שקלים חדשים, יהיה פטור ממס על פי החוק הנדון.

 

מס חלקי

אם הסכום הקובע הנ"ל שעליו ישלם החייב במס שסכום דירות ההשקעה שלו נע בין 1,150,000 ש"ח ל- 1,400,000 ש"ח, אזי הסכום הקובע לצורך החיוב במס יהיה החלק היחסי כשהוא מוכפל בסכום המתואם, לפי הנוסחא הבאה:   (שווי הסכום הקובע של הדירות להשקעה פחות 1,150,000)  כפול  5.6 = "הסכום המתואם"

החלק היחסי הקובע החדש = הסכום המתואם X (שווי הדירות להשקעה / השווי הקובע לגבי הדירה החייבת )
את החלק היחסי הקובע החדש יש להכפיל ב 1% כדי למצוא את החבות החלקית במס

 

חיוב יחסי לפי משך הימים במהלך שנת במס

כל שינוי במהלך שנת המס במספר הדירות ישנה את תחשיב החבות במס באופן יחסי. אם נמכרת דירה ו/או מתקבלת דירה במתנה ו/או מתקבלת זכות בדירת ירושה (וחלפה שנה) ו/או נרכשת דירה במהלך שנת המס ע"י חייב המס - החיוב יהיה לפי החלק היחסי מהשנה שבה הדירה הייתה בבעלות החייב.

 

תחילת החוק 1.1.2017

על החייב במס להגיש שומה עצמית עד ליום 31/3/2017. אי הגשת שומה עצמית תחייב בקנס. אי תשלום מס ריבוי דירות במועד או הצהרה כוזבת יחייב קנס שהוא פי שלושה מסכום המס. לעובדי רשות המיסים סמכות להיכנס בעת סבירה בשעות היום לכל נכס מקרקעין ולערוך בהם בדיקות ומדידות בהתראה למחזיק בכתב של 24 שעות מראש. לפקיד שומה סמכות לחקור ולבקש מבית משפט צו חיפוש ולערוך חיפוש אצל הנישום ובנכסיו לפי פקודת המעצר.

 

מועדי תשלום מס ריבוי דירות

המס ישולם בשני מועדים: עד ליום 30 ביוני בכל שנה תשולם מחצית מסכום המס ולא יאוחר מ 31 בדצמבר בשנת המס - תשולם יתרת המס. אי תשלום המס יחייב את הנישום בתשלום קנס שילך ויגדל ביחס לפיגור התשלום ובנוסף על הקנס הנישום יחוייב בריבית פיגורים.

 

מועדי הדיווח

המנהל ישלח לחייב במס עד 30 בינואר "הודעת שומה מותנית" לפיה יקבע לפי מיטב השפיטה את הדירות החייבות לשנת המס, הסכום הקובע לגבי כל דירה כאמור, סכום המס וכל מידע אחר הדרוש לצורך עשיית השומה בהתאם לנתונים המצויים בידיו. המנהל יבחר את הדירות שהמס שישולם בעדן הוא הנמוך ביותר. לחליפין, עד ליום ה- 30 בינואר בכל שנה, יגיש הצהרה מי שהיה חייב במס ב- 1 בינואר של השנה שבה מוגשת ההצהרה, ובה יפרט את כל אלה, לפי טופס אשר יקבע המנהל:

  1. פרטים ביחס לכל דירת מגורים שבבעלותו.
  2. דירות המגורים שבשלן ישולם מס ריבוי הדירות.
  3. שומה עצמית - סכום המס המגיע ודרך חישובו.

 

שימו לב! גם בעל מניות בחברה שבבעלותה דירה חייב במס

מי שיש לו זכות באיגוד, כגון חברה, הכוללת את הזכות לקבל את נכסי האיגוד בעת פירוקו או הזכות לקבל רווחים והאיגוד הינו איגוד מעטים (כהגדרותו בחוק - ככלל איגוד שאין לציבור עניין ממשי בו ושהוא בשליטתו של עד 5 בני אדם) הרי שהדירה תחשב בבעלות בעל המניות ע"פ חלקו היחסי באיגוד וזאת לעניין חוק מס ריבוי דירות.

 

דירות שלא יחשבו במניין הדירות לצורך הטלת מס מרובי דירות הן:

  1. דירות מגורים בבעלות עמותות לפי חוק העמותות, הקדש ציבורי לפי חוק הנאמנות, או חברה לתועלת הציבור לפי חוק החברות.
  2. דירת מגורים שבעליה, זכאי להטבות בשלה לפי פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט - 1959, בשנים שבהן זכאי להטבות כאמור.
  3. דירת מגורים שהיא בבניין להשכרה, כמשמעותה בחוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז – 2007, אשר חברה בעלת בניין להשכרתה כהגדרתה בחוק האמור.
  4. דירת מגורים שמשמשת להשכרה לטווח ארוך לפי מכרז שפרסמה המדינה או החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה.
  5. דירת מגורים המושכרת למגורים בשכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה.
  6. דירת מגורים המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.
  7. דירת מגורים המוחכרת לתקופה שבשלה יש לחוכר זכות במקרקעין בדירת המגורים, לא תימנה כדירתו של המחכיר.
  8. דירת מגורים שפוצלה בהתאם לכל דין תחשב לדירת מגורים אחת.
  9. מספר דירות שחוברו יחד לדירה אחת, ייחשבו כדירת מגורים אחת.
  10. דירת מגורים אשר בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל , לא ניתן להעביר בה זכויות אלא כחלק מנחלה.
  11. דירת מגורים שהתקבלה בירושה ובלבד שלא הושכרה בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש – לא תימנה כדירת מגורים בשנה הראשונה כאמור.
  12. דירת מגורים של מי שהוא יתום משני הוריו שטרם מלאו לו 18 שנים.

 

דוגמאות לחישוב מס ריבוי דירות

דוגמא מספר 1 - מס מתחת לתקרה:

אדם בעלים של שלוש דירות בישראל:
הסכום הקובע של דירה 1: 4,000,000 ש"ח
הסכום הקובע של דירה 2: 2,000,000 ש"ח
הסכום הקובע של דירה 3: 1,000,000 ש"ח
הסכום הקובע לדירות השקעה החייב לפי החוק - שלושה מיליון ש"ח.
החייב לא ישלם מס על דירה 1 , לא על דירה 2 וסכום המס בגין דירה 3: 10,000 ש"ח שהם 1% ממיליון ש"ח.

 

דוגמא מספר 2 - מס מלא - מס מקסימלי עד התקרה:

אדם בעלים של שלוש דירות בישראל:
הסכום הקובע של דירה 1: 4,000,000 ש"ח
הסכום הקובע של דירה 2: 3,000,000 ש"ח
הסכום הקובע של דירה 3: 2,000,000 ש"ח
הסכום הקובע לדירות השקעה החייב לפי החוק - חמישה מיליון ש"ח.
החייב לא ישלם מס על דירה 1 , לא על דירה 2 וסכום המס בגין דירה 3: 18,000 ש"ח שהוא סכום התקרה, במקום 20,000 ש"ח 1% משני מיליון ש"ח.

 

דוגמא מספר 3 - פטור ממס לפי חוק מס ריבוי דירות:

אדם בעלים של שלוש דירות בישראל:
הסכום הקובע של דירה 1: 4,000,000 ש"ח
הסכום הקובע של דירה 2: 600,000 ש"ח
הסכום הקובע של דירה 3: 500,000 ש"ח
הסכום הקובע לדירות השקעה החייב לפי החוק - 1,100,000 ש"ח.
החייב לא ישלם מס על דירה 1 , לא על דירה 2 לא על דירה 3 - יחול פטור!

 

דוגמא מספר 4 - מס חלקי:

אדם בעלים של שלוש דירות בישראל:
הסכום הקובע של דירה 1: 4,000,000 ש"ח
הסכום הקובע של דירה 2: 750,000 ש"ח
הסכום הקובע של דירה 3: 500,000 ש"ח
הסכום הקובע לדירות השקעה החייב לפי החוק - 1,250,000 ש"ח.
החייב לא ישלם מס על דירה 1 , לא על דירה 2 ועל דירה מספר 3 יחול מס מוקטן כדלקמן:

חישוב הסכום המתואם:
(שווי הסכום הקובע של הדירות להשקעה פחות 1,150,000) כפול 5.6 = "הסכום המתואם"
הסכום המתואם = 560,000

חישוב החלק הקובע היחסי החדש
החלק היחסי הקובע החדש = הסכום המתואם X (שווי הדירות להשקעה / השווי הקובע לגבי הדירה החייבת )
(500,000/1,250,000) כפול 560,000

חישוב החבות במס
את החלק היחסי הקובע החדש יש להכפיל ב 1% כדי למצוא את החבות החלקית במס
2,240 ש"ח

 

מחשבון גובה המס לתשלום לפי חוק מס ריבוי דירות

לחישובים נוספים ראו - מחשבון גובה המס לתשלום לפי חוק מס ריבוי דירות
המחשבון מבצע מספר תחשיבים לצורך שומה עצמית בגין מס ריבוי דירות. בין החישובים: מציאת מספר דירות חייבות או לחליפין מציאת פטור מחיוב לפי חישוב אחוז אחזקות. מציאת הפטור באם הסכום הקובע לגביה נמוך מתקרת פטור, חישוב הערך המתואם , חישוב החלק הקובע היחסי החדש והמס במקרים שהסכום הקובע נע בין תקרת המינימום למקסימום. מציאה באופן אוטומטי את הדירה או הדירות הזולות לצורך שיערוך הסכום הקובע לדירות להשקעה. חישוב המס החייב לפי אחוז שיעור הבעלות בדירה ולפי משך אחזקת הדירה בשנת המס. מחשבון זה יכול לשמש הן לבדיקת השומות, הן לשומה עצמית והן כבסיס להשגות מול פקיד שומה.

 

הקלות מס בהוראת שעה עד ליום 1.10.2017

הוראת שעה עם הקלות במס שבח למי שיפקיד את הכספים ממכירת דירה בקופת גמל. התנאים לקבלת המענק: המכירה צריכה להיות מה- 1.1.17 עד ל- 1.10.17. המכירה לא נעשתה ללא תמורה ולא לקרוב משפחה, וכמו כן, לא על פי סעיף 5ב' לחוק מקרקעין (שינוי ייעוד). הרוכש הינו חסר דיור או בעלים של דירה יחידה שהצהיר כי הוא משפר דיור אשר מתחייב למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מיום הקנייה. גובה המענק יהיה בגובה מס השבח או 85,000 ש"ח, לפי הנמוך מביניהם, והמענק יינתן בלא יותר מ - 3 מכירות דירה.
במידה ומדובר במי בבעלותו שלוש דירות ומעלה, אך הוא פטור ממס ריבוי דירות, מאחר ודירות ההשקעה שבבעלותו הן עד שווי של 1,150,000 ₪, אזי המענק שלו במקרה של מכירת דירה יהיה בגובה של 15,000 ש"ח, או 50% ממס השבח, לפי הנמוך מביניהם. מקבל המענק לא קנה דירה מה - 16.12.16 ועד ל - 31.12.20 למעט אם רכש דירה שחל עליה מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה. תהיינה שתי אפשרויות לקבלת המענק, לפי בחירת המוכר, בתשלום לחשבון הבנק לאחר תשלום מס השבח או לבקש שהמענק יהיה על חשבון מס השבח.
כמו כן, אישרה הוועדה שינוי במבנה הנוסחא הקובעת את גובה המס אותו ישלמו בעלי שלוש דירות ומעלה. התיקון בנוסחא נועד להבטיח כי ככל שהדירה ממוקמת באזור עם מדד כלכלי חברתי נמוך יותר עם מדד פריפריאליות נמוך יותר, כך הסכום הקובע לחיוב במס יהיה נמוך יותר. להלן עיקרי ההקלות:

  1. סכום המענק למי שימכור את דירתו השלישית יעלה מ- 75 אלף ₪ ל- 85 אלף ₪.
  2. למי שברשותו דירת מגורים אחת שבה הוא מתגורר ועוד שתי דירות זולות יחסית ששוויין עד 1.15 מיליון ₪ יהיה זכאי אף הוא למענק אם ימכור אחת מדירותיו אלו, אף שלפי החוק, המס של דירה שלישית לא חל עליו.
  3. מקבל המענק יצטרך להתחייב בהצהרה כי אינו מתכוון לרכוש דירה נוספת במשך 4 שנים מיום קבלת המענק ולא 5 שנים כפי שהיה בנוסח התקנות המקורי שהגישו האוצר ורשות המיסים.
  4. מוכר שיקבל תצהיר של הקונה, שהוא מחוסר דיור או שהוא משפר דיור ובגין זה יזכה במענק, יידע את רשות המיסים על דבר ההצהרה וזו תבדוק אם הקונה אכן עונה על ההגדרות הללו. אם לאו, קרי הקונה הצהיר הצהרת שקר בין בזון בין בשגגה, רשות המיסים תטיל עליו את החבות בהחזר כספיי המענק. מדובר בשינוי חשוב מאוד לטובת הציבור, שכן לפי הנוסח המקורי של התקנות, היה על המוכר שמוכר את דירתו השלישית לוודא את טיב הקונה, אם הוא משקיע או מחוסר דיור או משפר דיור, דבר שהיה מקשה עליו מאוד בביצוע העסקה וכן היה יוצר סרבול על עסקאות נדל"ן במקרים אלו.
  5. המענק יינתן למי שיימכור את דירתו השלישית, הרביעית והחמישית, אך לא מעבר לזה.
  6. בחוק ובתקנות נקבעו כללים ותנאים לגבי זכאות חייב להטבות בעת מכירת דירת מגורים מיום 1/1/2017 ועד 1/10/2017. ההטבות כוללות, בכפוף לעמידה בהוראות החוק והתקנות, פטור ממס ריבוי דירות בגין הדירה שנמכרה או דירה אחרת לפי בחירתו של החייב מיום 1/1/2017, מתן מענק בהתאם לתקרה שנקבעה בתקנות, ואפשרות להפקיד את כספי תמורת המכירות עד לתקרה שנקבעה, בקופת גמל להשקעה וקבלת פטור ממס על הרווחים בהתאם לתנאים שנקבעו (לגבי הפקדה בקופ"ג – ניתן להפקיד לקופה עד ליום 31/12/17 ובתנאי שהמכירה בוצעה לפני מועד ההפקדה, גם אם המכירה לאחר 1/10/17).
  7. נקבע שתאריך התחילה של התקנות והצו, הקובע את הנוסחה לחישוב ערך הדירות, יהיה זהה לתאריך התחילה של החוק עצמו, החל מה- 1.1.17.
  8. טופס מכירת דירה ע"י חייב במס ריבוי דירות (בקשה לפטור ממס ריבוי דירות לדירה, קבלת מענק ואישור הפקדה בקופת גמל). הטופס מיועד לשימוש ע"י חייב במס ריבוי דירות שמוכר דירה מיום 1/1/2017 ועד 1/10/2017 ועומד בתנאים שנקבעו בחוק ובתקנות לגבי הזכאות להטבות. (כאמור, לגבי קופ"ג המכירה יכולה להיות גם לאחר ה – 1/10/17 ולא יאוחר מה – 30/12/17)

 

דוגמאות לתכנוני מס אפשריים להקטנת החבות במס מרובי דירות:

  1. צמצום מספר הדירות לדירה יקרה ושווה יותר באזור ביקוש
    אם ברשותכם 3 דירות מגורים, מתוכם שתי דירות בשווי מצטבר של 2,000,000 ש"ח - מוכרים את שתי הדירות להשקעה ובמקומם קונים דירה אחת בשווי של שתיהן. בפעולה זו גם תעלו את התשואה על ההשקעה וגם תרווחיו יותר כבר בשנה הראשנה את חובת התשלום במס בסך 10,000 ש"ח, ב 20 שנה תחסכו למעלה מ 300,0000 - בהנחה שערך הנכס עולה ויחד איתו עולה חובת תשלום המס על דירה שלישית.
  2. מכירת דירה זולה ורכישת דירה יקרה במקום רכישת דירה נוספת
    אם ברשותכם דירת מגורים ובנוסף דירה אחת להשקעה בשווי 1,000,000 ₪ ועוד סכום דומה שעמו התכוונתם לרכוש דירה שלשית – כדאי לשקול למכור את הדירה להשקעה ובמקומה לקנות דירה יקרה יותר. בסביבת ריבית אפסית ובהעדר אפיק השקעה - תקבלו במהלך זה תשואה טובה יותר על כספכם מדמי שכירות של דירה יקרה יותר.
  3. להתגורר בנפרד
    אתם בני זוג, יש בבעלותכם ארבע דירות ולא הייתם בטוחים אם כדאי לגור ביחד... עתה התשובה ברורה יותר, עדיף להמשיך להתגורר בנפרד, אחרת - המחוקק יקנוס אתכם אם תעברו לגור ביחד עד 36,000 ₪ בשנה. בסכום זה תוכלו לצאת לבלות יחד בחו"ל בכיף.
  4. איחוד של דירות בתוך בניין
    בעלי הדירות יוכלו להעדיף לפעול לרכוש דירות צמודות קיר ולאחדן ולהשכירן בצורה של חדרים. כל זאת בהנחה שהפיצול או האיחוד נעשה ונרשם כחוק.
  5. השכרת הדירה בצורה של חדרים
    בעלי הדירות יוכלו להעדיף השכרת חדרים למספר שוכרים בתוך דירה אחת על פני פיצול דירות ליחידות דיור. פתרון שיכול להיות יישים באיזורי הביקוש ובמיוחד ליד אוניברסיטאות או מכללות.
  6. פתרון רדיקלי - גירושין
    חוק שניתן לראות בו כחוק שמעודד גירושין - אם ברשותכם 4 דירות ושקלתם להתגרש - גם אם ברשותכם דירות בשווי 10,000,000 ₪ ויותר, חלוקת הדירות ביניכם לא תחשב אירוע מס וגם לא תחויבו על פי החוק הנדון.
  7. הקמת חברה העוסקת במקרקעין בלבד
    למשקיעים עומדת האפשרות להתאגד יחד לקבוצה של למעלה מ 5 משקיעים, לכנס את הנכסים שבבעלותם תחת חברה חדשה בבעלותם, והיא זו שתנהל את הנכסים, ובמסגרתה יוכלו המשקיעים לנכות את הוצאות המימון מהכנסות השכירות. דרך פעולה זו מתאימה כאשר מדובר במספר רב של דירות ויחסים טובים בין בעלי המניות.
  8. רכישת דירות להשקעה בחו"ל
    משקיעים עשויים להעביר את השקעותיהם הנדל"ניות לחו"ל על מנת להימנע מתשלום המס המוצע בארץ. הליכים כאלו כדאי לבצע באמצעות עו"ד מקומי , מומחי נדל"ן מקומיים ובדיקות מקדמיות מקיפות. יכול להתאים במיוחד לישראלים שגרים בחו"ל ומכירים היטב את הסביבה בה הם רוכשים את הנכס. יחד עם זאת, חשוב לזכור שגם על דמי שכירות המתקבלים מדירה בחו"ל חייבים במס לפי שני מסלולים 1. 15% או 2. לפי המס השולי (כלומר גם כאן נדרש תכנון מס).
  9. ייקור שכר הדירה - גלגול המס על השוכרים
    המשקיעים יטו להעלות את שכ"ד לשוכרים או לפחות בחלקו, על מנת למתן את הפגיעה בהכנסה מנכסיהם הנדל"ניים. בעלי דירות שמשכירים מספר דירות מעל תשקת הכנסה חייבים בתשלום מס על השכרת הדירות ולכן מדובר בכפל מס על בעלי הדירות (ראו מאמר: מיסוי דירות מגורים להשכרה - איך להרוויח יותר במסגרת החוק). מהלך זה יכול להתאים לדירות באזור הביקוש, מנגד קיימים ספקות באשר לישימות העלאת שכ"ד בפריפריה, שכן באזורי פריפריה, בהם ההכנסה למשק בית נמוכה יותר, יתקשו משקי הבית להגדיל את היקף התשלומים על שכ"ד.
  10. הסכם חלוקת עזבון ככלי לתכנון מס
    ירושות בהן היורשים מקבלים שברי שברים מחלק בדירה או בדירות (במקרים של יורשים רבים או גלגולי ירושות משני דורות קודמים) - הן פתח לתאונות מס מיותרות. הנכון הוא לבדוק אם אפשר באמצעות הכספים שבעזבון לקבל את תמורת החלק המזערי בדירה וזאת באמצעות הסכם חלוקת עזבון בין יורשים. זכרו שכל הכנסת כספים מחוץ לעזבון לצורך חלוקה או רכישת חלקו של אחר יחוייבו במס. בטרם מחלקים את כספי העזבון חובה להיווץ עם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין - אחרת יכולים בקלות לקבל תמונה שכיחה וכואבת בצורת תאונת מס.
  11. העברת דירה במתנה לילדים - זהירות מוקש מס
    אם ברשותכם מספר רב של דירות וילדים מעל גיל 18 כדאי לשקול להעביר לילדים דירה במתנה ללא תמורה. פעולה זו כרוכה במס רכישה בגובה שליש ממס הרכישה על דירה, אך אם שווי הדירה נמוך מ 1,600,000 לא יחול מס רכישה! אם יש יותר מילד אחד במשפחה, רצוי שפעולה זו תתבצע יחד עם עריכת צוואה הדדית בין בני הזוג תוך הסדרת חלקם של הילדים האחרים מתוך שאר הנכסים והתחייבות הילד לא למכור את הדירה למשך מספר שנים.
    כאמור בפעולה זו מדובר בפטור מתשלום מס שבח להעברה ללא תמורה לקרוב משפחה, על-פי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. בנוסף לכך, הילד שעל שמו הועברה הדירה צריך לשלם רק שליש מס רכישה במקום מס רכישה מלא. אולם, אם לילד יש כבר דירה משלו, הוא ישלם על דירת האב שנמסרה לו במתנה מס רכישה לפי דירה נוספת.
    חשוב לציין שהעברה במתנה חייבת להיות אמיתית, אחרת פקיד השומה עשוי להבין שמדובר ב"עסקה מלאכותית", שמטרתה הימנעות מתשלום מס או הפחתת מס בלתי נאותה, ועל-פי החוק הוא יכול להתעלם מהעברת הדירה על שם הילדים או הנכדים ולמסות את הדירה הנוספת.
    אזהרה נוספת! סעיף 148ג מחריג את ההקלה במס בהעברה לקרוב בשנת המס הנוכחית (2017) - קרי, בעסקת מתנה לילדים לא יהיה ניתן לגרוע דירה אחרת מהחבות לצורך ההקלה במס.
  12. העברת חלק מדירה במתנה לילדים - זהירות מוקש מס
    לעיתים קורה שלבני הזוג יש רק שלוש דירות או חלק משלוש דירות - דירת מגורים, דירה או חלק ממנה שתהקבלה מירושה מצד האב, דירה או חלק מדירה שהתקבלה בירושה מצד האם והופ לתא המשפחתי יש למעלה מ 249% ובשל כך נופל בחבות המס של החוק הנדון. כפי שראינו בסעיף הקודם - באם הדירה עוברת במתנה אמיתית לילד כדרישת החוק (ובהתאם לאמור לעיל בעניין החבות ב 2017), המשמעות הינה שכל הזכויות הקניניות עוברות לילד. אם נניח שלבן (מעל גיל 18) יש חברה שהיא הידועה בציבור שלו, או שהוא מתחתן.. חלילה וחס קורה לו משהו, אזי (לאור הנהוג בבתי משפט לענייני משפחה) ההורים עלולים לאבד את הדירה לטובת החברה הגם שנערך הסכם יחסי ממון. לפיכך, ניתן להקטין את הסיכון ב 50% בכך שתתבצע העברה חלקית (באחוזים מהותיים ולא אחוזים בודדים, בכדי לא ליפול לסעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין. ראו בע"א 389/82 זיוה אסתר קהן ונורברטו קהן נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א) וזאת כדי להשאר עם פחות מ 249%. ראוי לציין שגם מהלך זה אינו חף מבעיות: בבוא העת שהילד ירצה לרכוש דירה משלו יצטרך לשלם מס רכישה גבוה (8%), יתכנו גם בעיות משפטיות אחרות שינבעו עקב ירושה או דרישה לפרוק שיתוף במיוחד כשיש אחים נוספים - לפיכך, במקרים אלו רצויי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום.
  13. בדקו את רשות המיסים באמצעות עו"ד מומחה במיסוי מטעמכם
    פעמים רבות נופלות טעויות בשומות המס מטעם רשות המיסים. זכרו שיש לכם זכות לבדוק את השומות ולהגיש עליהן השגות לצורך הקטנת החבות במס. בדקו את שטח הדירה שמופיע בארנונה או באישור זכויות (טאבו) או בהיתר בניה - זכותכם לבחור את הנמוך מביניהם. בדקו את יחסיות הבעלות בנכס וגם את יחסיות הימים באמצעות כלים מקצועיים (מחשבון גובה המס לתשלום לפי חוק מס ריבוי דירות). לצורך שומות המס או השגות העזרו בשרותי עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין.

 

נשמע מסובך ?! מורכב ?! זקוקים לייעוץ מקצועי מתקדם?

בכל אחד מהמהלכים המפורטים לעיל חובה להיוועץ עם עו"ד העוסק בתחום. אשמח להיפגש אתכם לערוך עבורכם תחשיבים מפורטים, סיוע בהגשת שומות המס, לבדוק עבורכם את המסלול העדיף שבו חבות המס תהייה הנמוכה ביותר, במידת הצורך לייצג במכירה והן מול רשויות המס, להגן על זכויותיכם, להעניק לכם שירות מקצועי מלא, שירות הוגן הכולל ייעוץ משפטי מקיף בכל הקשור למיסוי מרובה דירות וייצוג במכירה ורכישת דירות.

 

זכרו תמיד את מה שבית המשפט העליון אומר על תכנון מס "זכותם ואף חובתם של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס"  כבוד הנשיא שמגר בפרשת חזון ע"א 4639/91.

 

לקביעת פגישת ייעוץ עם עורך הדין טל שרון  09-7742268.

או פנו אלי באמצעות האתר - לחצו כאן

 

האמור במאמר זה הינו למטרת ידיעה בלבד ואין לראות במאמר זה הכוונה ו/או יעוץ לכל פעולה על כל המשתמע ממנו, כמו כן אין מאמר זה מתיימר להורות ו/או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים - בכל מקרה של ספק האמור בחוק גובר - ובכלל רצוי להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.

 

הכותב הינו עורך דין שרון טל ברעננה יועץ משפטי , כלכלן ומהנדס תוכנה , מפתח מערכות תומכות החלטה בתחומים: משפטים, מסים, פיננסים והאקטואריה. עורך חוות דעת משפטיות ושירותים משפטיים עבור בתי משפט, עורכי דין, רואי חשבון, יועצי מס , שמאים ואנשי מקצוע ומתמחה במיסוי מקרקעין .

 

קישורים רלוונטים:

  1. מחשבון הסכום הקובע - "שווי הדירה" לפי החוק
  2. מחשבון גובה המס לתשלום לפי חוק מס ריבוי דירות
  3. מחשבון בדיקת כדאיות דירה שלישית ומעלה
  4. מחשבון פחת דירת מגורים מושכרת
  5. מחשבון שלושת מסלולי מיסוי שכ"ד
  6. מלכודת מס בדירת מגורים להשקעה
  7. מחשבון מס שבח לדירת מגורים - מס שבח מופחת לינאריות מטיבה


פרסום ראשון 22/12/2016

עדכון בעניין התקנות 24/01/2017

רודף צדקה וחסד ימצא חיים צדקה וכבוד - משלי כא,כא | ארור מכה רעהו בסתר דברים כז, כד