נגישות:          
  רקע:                    

טל שרון דיוגינס משרד עורך דין ברעננה - Tal Sharon Diogines Law Office Raanana
משרד: התעשיה 15 רעננה - בית רוני (קומה 2) מול קניון רננים, ליד קניון רעננה
טלפון: 09-7742268 Telephone: 972-9-7742268
לא תטה משפט, לא תכיר פנים ולא תיקח שוחד, כי השוחד יעוור עיני חכמים, ויסלף דברי צדיקים - דברים טז יט


מכירת דירת מגורים - שנים עשר מסלולי מיסוי

 

מאת: עורך דין שרון טל

 

כמספר שבטי ישראל כך נוצרו להם שנים עשר מסלולי מיסוי שונים במכירת דירות מגורים.

החל מיום 1/1/2014, ציבור עורכי הדין המייצג מוכרי דירות מגורים, מיישם את תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "תיקון 76", "התיקון").  להערכתי, יישום התיקון על כל משמעויותיו אינו טריוויאלי.  אפשר לומר שהתיקון הוסיף רובד של מורכבות מסוימת ובמאמר זה אנסה לפשט עד כמה שניתן.

 

עובר לתיקון - רוב נכסי המקרקעין החייבים ממוסים בדרך דומה

כדי להבין את התיקון האמור צריך להבין את המצב שהיה קיים במכר דירת מגורים לפני התיקון. עד לתיקון, החיוב במס שבח נעשה בעיקר לפי חישוב לינארי, לפי 3 רמות שבח ריאלי, כדלהלן: מס בגובה המס השולי ליחיד (48%)  או מס תאגידים לחברות (26.5%) עד ליום 7/11/2001, מס בגובה 20% מיום 7/11/2001 ועד ליום 31/12/2011 ומס בגובה 25% מיום 1/01/2012 ועד למכירה. (קיים גם מס אינפלציוני בגובה 10% עד ליום 31/12/1993 והטבות הוראות השעה).

(להלן: "חישוב לינארי רגיל", "לינארי רגיל"). כך שעד ליום 1/1/2014 (להלן: "יום המעבר") לא הייתה כלל הבחנה בסוג הנכס. מכר חנות, קרקע, משרד, בניין או דירת מגורים, כולם היו ממוסים בשיטת חישוב דומה לפי החישוב הלינארי הרגיל (למעט חריגים שמוסו לפי מיסוי היסטורי).

 

החל מתיקון 76 -נוצרו מסלולי מיסוי חדשים ונבדלים עבור מכר חלק מדירות המגורים

תיקון 76 הכניס "שחקן" מס חדש לתחום שנקרא "מס שבח לינארי מיטיב" (להלן: "לינארי מיטיב", "מיטיב"), לפיו יום המעבר יוצר מעין חיץ וירטואלי בו כל חיוב מס שבח ריאלי עד ליום המעבר פטור ממס ומכאן שמו המיטיב (למעט המיסוי האינפלציוני שטרם תוקן בחקיקה).

החישוב הלינארי המיטיב לכאורה מוחק כל שבח ריאלי שצמח עד ליום המעבר ומכאן מקטין באופן מהותי את החיוב במס. התיקון המיטיב חל אך ורק על מכר דירות מגורים. המחוקק הגביל את אופן היישום של הזכאות למס המיטיב ובמיוחד עד ליום 31/12/2017 כפי שאפרט בהמשך.

 

כדי לדעת לנתב נכון את מסלול הייצוג: חייב, פטור מלא, או פטור חלקי - שאלת השאלות הינה באיזה מצב היה המוכר ביום המעבר ?

באופן כללי ניתן לומר שאם מוכר דירת המגורים היה ביום המעבר מרובה דירות (בעל יותר מדירת מגורים אחת חייבת), הוא יימצא באחד משבעת מסלולי המיסוי הבאים: מס שבח 25%, מסלול חייב במס לינארי מיטיב, מס לינארי רגיל, מס לינארי רגיל בשילוב עם מיסוי לינארי מיטיב, לינארי רגיל גילום מלא, מס הכנסה + ביטוח לאומי, לינארי רגיל + מס יסף.

מנגד, אם המוכר היה בעל זכות בדירה מגורים אחת או ללא דירת מגורים ביום המעבר, והוא מוכר בימים אלו דירה - הוא יכול למצוא את עצמו באחד מארבעת המצבים הבאים:

פטור מלא - 7 מצבים, פטור חלקי עם חישוב מס מיטיב, פטור חלקי עם חישוב מס מלא, פטור חלקי עם חישוב חלקי וחישוב מס מלא

 

אפשרות נוספת ללא חיוב מס שבח

קיימים 6 מצבים נוספים שבהם המוכר/מעביר הזכויות בדירת מגורים לא יחויב במס שבח ובאחד מהם אין לו אפילו חובת דיווח לרשויות מס שבח מקרקעין במקרה של העברת זכויות.

 

שנים עשר מסלולים מיסוי שבח מסתעפים לעשרות מצבים

יוצא אפוא, שאנו מקבלים לפחות שנים עשר מסלולי מיסוי שונים, שהם עצמם מסתעפים ומתפצלים לתתי סעיפים המאפשרים טיפול בעשרות אפשרויות מיסוי שונות במכר דירת מגורים.

 

מסלולי חיוב מלא - כל מוכר דירה שאינו זכאי לפטור מלא, פטור חלקי או ללא חיוב:

 

  1. מס שבח 25%

דירות מגורים שנרכשות ונמכרות לאחר 1/1/2014 כדירות להשקעה.

 

  1. לינארי מיטיב

כל מי שמוכר דירת מגורים ונחשב כמרובה דירות ביום 1/1/2014 (בעל יותר מדירה אחת חייבת).

בתקופת המעבר (עד ליום 31/12/2017) ניתן למכור עד שתי דירות נוספות במסלול לינארי מיטיב

ובלבד שלא מכר דירה בפטור לפי 49ב1 ערב הרפורמה. באם מכר דירה לפי 49ב1 יצטרך להמתין 4 שנים מיום המכירה.

 

  1. לינארי מיטיב + לינארי רגיל

כמו סעיף 2 כאשר לדירה יש זכויות בנייה. על זכויות הבנייה יחול מס לינארי רגיל.

(לינארי רגיל: 48% , 20% , 25% , 10% מיסוי אינפלציוני, הנחות לפי הוראות השעה ).

 

  1. לינארי רגיל

דוגמא: כל מי שמכר דירה שלישית בתקופת המעבר (דירה שאינה זכאית לפטור).

דוגמא נוספת: אי עמידה בתנאי הצינון של דירת מתנה.

 

  1.  לינארי רגיל בגילום מלא

מצב שהקונה משלם את מס השבח עבור המוכר. מס השבח יעלה באופן ניכר לפי שיטת חישוב של גילום מס מלא. עסקאות אלו ידועות כעסקאות נטו. בעסקת נטו המוכר מציב תנאי לקונה , לא משנה כמה יהיה המס, המוכר מעוניין לקבל את הסכום שהוסכם עליו נטו - בניכוי מיסים. עסקת גילום נטו היא עסקה מסוכנת לקונה ועלולה להכפיל בפועל את מחיר הרכישה, שכן מס השבח יחושב באופן שיחלץ את סכום הנטו שהקונה קיבל – לעסקה כזו קוראים עסקה בגילום מס מלא.

 

  1. מס הכנסה + ביטוח לאומי

כאשר הדירה הנמכרת היא חלק ממלאי עסקי, או שהמוכר מוכר מספר רב של דירות. דוגמא נוספת לעסקת אקראי: אדם הנוהג לרכוש דירות לשפצן או לשדרגן ולממשן ברווח נאה יתכן שהוא מסתכן בכך שיראו אותו כמבצע עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. סיווג העסקה כעסקת אקראי עלול לפגוע קשות בכיסו של מוכר הדירה (מס שולי מקסימלי 50% + ביטוח לאומי כ 16%).

 

  1. מס ייסף

מתחילת שנת 2013 נוצר מצב תחיקתי "מוזר" בו יש חבות נוספת לעסקאות מקרקעין, מכירת דירת מגורים – התייחסות לסכום מכירת הדירה (מחיר) ולסכום השבח בפקודת מס הכנסה, מבלי שהדבר מוזכר בחוק מיסוי מקרקעין.

החבות הנוספת מטילה מס נוסף על כל מוכר דירת מגורים, מס בנוסף למס השבח בגובה 2% נוספים על השבח הריאלי כאשר ההכנסה החייבת עולה על 800,000 ש"ח והמכר עולה על 4 מיליון מכוח תיקון 195 לפקודת מס הכנסה . מס הייסף יכול להצטרף לכל מסלול חייב קיים.

מס הייסף הועלה ל 3% בשנת המס 2017 על כל שבח ריאלי מצטבר באותה שנה ממכירת דירה, משוק ההון והכנסה שנתית מעבודה שעוברים יחד את הסכום מ - 639,996.

 

מסלולי הפטור / פטור חלקי / ללא חיוב:

  1.  מסלול הפטור המלא ממס שבח

 מסלול הפטור המלא מתפצל לשבעה מצבים שונים שבהם המוכר יכול להיות בעת מכירת דירה.

מאחר שנדרשים תנאים מצטברים רבים להתקיים לכל אחד ואחד מהם אציין באופן כללי את השכיח. הפטור השכיח ביותר מחייב מספר תנאים מצטברים כדי ליהנות ממנו והם:

על המוכר להיות תושב ישראל,  בעל זכות בדירת מגורים מזכה יחידה ביום 1/1/2014 , שווי מכר הדירה הוא מתחת ל 4.5 מיליון ₪ , המוכר מוכר את מלא זכויות בדירה, אין זכויות בנייה, המוכר לא מכר דירת מגורים מזכה אחרת ב 18 חודשים האחרונים, הדירה משמשת למגורים ב 18 חודשים האחרונים. הדירה לא התקבלה עקב חילוף, פרוק איגוד, המוכר לא היה זכאי להטבות מס עקב חוק עידוד השקעות הון וכדומה.

במסלול הפטור המלא -  קיימים עוד שישה פטורים מלאים שונים.

 

  1. מסלול פטור חלקי עם חישוב מיטיב במס שבח

דוגמא למסלול זה - מוכר דירה העומד בתנאי הפטור המלא אך שווי הדירה הוא מעל התקרה העומדת היום על סכום של 4.5 מיליון ₪.  למשל, מכר דירת מגורים באחד המגדלים בצפון תל אביב.

 

  1. מסלול פטור חלקי עם חישוב מס מלא

דוגמא למסלול זה – מוכר דירה העומד בתנאי הפטור המלא אך קיימות או צפויות זכויות בנייה, כגון: אפשרות להוסיף חדר, בנייה בחלל הגג, בריכת שחיה, יחידת דיור נוספת וכדומה.

 

  1. מסלול פטור חלקי עם חישוב מס שבח מיטיב וחישוב מס שבח נוסף מלא

דוגמא למסלול זה – מוכר דירה העומד בתנאי הפטור המלא, מוכר אותה מעל התקרה (מעל 4.5 מיליון ₪ )  ובנוסף קיימות או צפויות זכויות בנייה.

 

  1. מסלול ללא חיוב במס שבח

במסלול ללא חיוב קיימות 6 אפשרויות שונות שהחוק אינו מחייב במס שבח בעת העברת הזכויות בדירה מעבר ל 7 האפשרויות הפטורות ממס. כך יוצא שיש 13 דרכים ללא תשלום מס שבח. יש לזכור שברוב המקרים יש חובת דיווח ויש לבצע את הדיווח והייצוג נכון. אציין שיש גם מקרים שאמורים להיות במסלול ללא חיוב אך ייצוג לא נכון מול רשות המיסים עלול ליצור תאונות מס לא נעימות!

 

טבלת סיכום

מצבי השומה שבהם נישום יכול להימצא במכר דירת מגורים החל מיום המעבר

חייב

פטור / פטור חלקי / ללא חיוב

 

  1. מס 25%
  2. לינארי מיטיב
  3. לינארי מיטיב + לינארי רגיל
  4. לינארי רגיל
  5. לינארי רגיל גילום מלא
  6. מס הכנסה + ביטוח לאומי
  7. לינארי רגיל + מס ייסף

 

 

  1. פטור מלא: 7 מצבים
  2.  פטור חלקי + לינארי מיטיב
  3. פטור חלקי + לינארי רגיל
  4. פטור חלקי + לינארי רגיל + מיטיב.
  5. ללא חיוב במס שבח: 6 מצבים שכיחים ללא צורך בשריפת פטור
  1. מצבים שונים ללא חבות במס שבח (7 פטור מלא + 6 ללא חיוב)

 

 

 

לייצוג בעסקת מכירת דירה ו/או לתיאום פגישה בעניין הימנעות ממלכודות מס מיותרות ו/או בדיקת החבות המקסימלית במס ו/או בדיקת אפשרות הפחתת החבות במס - מול רשויות המס, כדאי לתכנן את עסקת מכר הדירה מראש –  כי בכל מקום שיש חיוב במס יש מקום לתכנון מס לגיטימי!

"זכותם ואף חובתם של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס" כבוד הנשיא שמגר בע"א 4639/91.  

 

לתיאום פגישת ייצוג, ייעוץ ותכנון מס :  עורך דין - טל שרון  09-7742268

או פנו אלי באמצעות האתר - לחצו כאן

השירות ניתן גם לעורכי דין הזקוקים לייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין, טיפים מהותיים בחוזי מכר דירת מגורים, סיוע בייצוג בעסקאות  מכר מול רשויות המס, סיוע במילוי מש"ח , ייצוג בהשגות מס שבח.

 

קישורים רלבנטיים:

  1. סימולטור מיסוי מקרקעין - בדיקת זכאות לפטור במס שבח
  2. מחשבון מס שבח לדירות מגורים - לינאריות מיטיבה
  3. מחשבון מס שבח לינארי רגיל
  4. מחשבון מס שבח גילום מלא
  5. מחשבון בדיקת פטור חד פעמי - מכר שתי דירות ורכישה דירה אחרת במקומן
  6. מחשבון בדיקת הפטור המקסימלי במכר דירת מגורים עם זכויות בנייה
  7. מחשבון בדיקת יום הרכישה בבניה עצמית - לצורך חישוב מס שבח
  8. מחשבון עסקת קומבינציה במכר דירת מגורים - חישוב החלק הפטור ממס שבח
  9. פחת על דירה שהושכרה למגורים
  10. בדיקת שלושת מסלולי מיסוי בהשכרת דירת מגורים
  11. מדריך מקצועי לעורך דין מייצג בעניין תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין - מכר דירת מגורים
  12. שינויים מהותיים במיסוי דירות מגורים להשקעה החל מ 2014
  13. מדריך לבעלי שלוש דירות ומעלה בעקבות חוק מס ריבוי דירות

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי - עדכון אחרון 8/1/2017 (מס הייסף הועלה ל3%).

רודף צדקה וחסד ימצא חיים צדקה וכבוד - משלי כא,כא | ארור מכה רעהו בסתר דברים כז, כד