נגישות:          
  רקע:                    

טל שרון דיוגינס משרד עורך דין ברעננה - Tal Sharon Diogines Law Office Raanana
משרד: התעשיה 15 רעננה - בית רוני (קומה 2) מול קניון רננים, ליד קניון רעננה
טלפון: 09-7742268 Telephone: 972-9-7742268
לא תטה משפט, לא תכיר פנים ולא תיקח שוחד, כי השוחד יעוור עיני חכמים, ויסלף דברי צדיקים - דברים טז יט


שינויים מהותיים במיסוי דירות להשקעה החל מ 2014

 

מאת: עורך דין שרון טל

 

בעקבות תיקון מספר 76 לחוק מיסוי מקרקעין בעניין מכר דירות מגורים, נוצרו פערים עצומים בחבות מס השבח למי שמוכר דירת מגורים שניה עד סוף 2013, לעומת מי שימכור לאחר 2014.

האם להמתין עם המכירה ? התשובה היא שלחלק מבעלי הדירות כדאי ולחלק אחר ממש לא!   מסתבר, שעל המחוקק לערוך עוד מספר תיקונים בחוק המיסוי בכדי למנוע עיוותים שנוצרו.  ויש גם כאלו שירוויחו המון אם יזדרזו למכור לעומת מה שצפוי לאחר כניסת החוק לתוקף.

ראו גם מדריך: הנחיות מקצועיות לעורכי דין הרפורמה במיסוי דירות מגורים החל מיום 1/1/2014

 

שוק הנדל"ן רותח יותר מאי פעם

שוק הנדל"ן בישראל הוא אחד הנושאים הבוערים ביותר בשנים האחרונות. למעשה, הוא גם אחד התחומים המובילים בתיקוני חקיקה. משנת 2001 (ועדת רבינוביץ - תיקון מס 50 ) ועד שנת 2013  ( תיקון מס 76 ) נערכו בו שינויים מהותיים רבים והאחרון בו נחשב מהפיכה של ממש. כעו"ד רב תחומי העוסק בתחום שנים רבות, אינני מכיר עוד תחום בחקיקה שנערכו בו כל כך הרבה שינויים בטווח כל כך קצר ( למעט הפנסיה והגמל).  עד כה, דומה כי השינויים בחוקי המיסוי לא השיגו את מטרות הממשלה וככל הנראה גם השינויים "המהפכניים הקרובים" ילכו בעקבות קודמיהם. כפי שנלמד בהמשך מאמרי, נבחין כי כשל השוק גדול מידי בשביל לתקנו באמצעות דיכוי מס. יתרה מכך, עודף הרגולציה במיסוי, תורם לחוסר יציבות ולהמשך התסיסה בשוק הנדל"ן המבעבע.

 

נותרו כ 50 יום לפני ביטול הפטור המיוחד במס שבח

כידוע, תיקון מהותי (מס 76) בחוק מיסוי מקרקעין שיכנס לתוקפו ב 1/1/2014 מבטל את הפטור הידוע של מכר דירה שניה בכל 4 שנים. כלומר,  בעלי דירות לא ייהנו יותר מפטור מלא במס שבח אם ימתינו וימכרו דירה כל ארבע שנים. במקום פטור זה נקבע, שעל כל הדירות החייבות במס שבח יחול מס ליניארי לפי תקופת ההחזקה, בשיעור 25% החל מינואר 2014 ועד ינואר 2014 יחול פטור על השבח הריאלי.

להלן דוגמא: מי שקנה דירה שניה בינואר 2009 במחיר של 1 מיליון ₪  ומוכר אותה בסוף 2013 במחיר של 2 מיליון ₪ יהיה פטור ממס, מכיוון שהפטור עדיין בתוקף.

 

בואו נבדוק מה קורה למס השבח בשנים לאחר השינוי

(לשם פשטות החישוב נניח שמחיר הדירה ביום המכירה ללא שינוי):

אם ימכור את הדירה בראשון לינואר  2014  לא יחול עליו מס שבח.

אם ימכור את הדירה בינואר  2015  יחול עליו מס שבח של 36,365 ₪

אם ימכור את הדירה בינואר  2016  יחול עליו מס שבח של 62,344 ₪

אם ימכור את הדירה בינואר  2017  יחול עליו מס שבח של 81,878 ₪

אם ימכור את הדירה בינואר  2018  יחול עליו מס שבח של 97,025 ₪

אם ימכור את הדירה בינואר  2019  יחול עליו מס שבח של 109,145 ₪

אם ימכור את הדירה בינואר  2020  יחול עליו מס שבח של 119,063 ₪

כפי שניתן לראות ככל שבעל הנכס יחזיק בדירה יותר שנים, כך תעלה גם החבות במס השבח!

(החישוב בוצע לפי נתוני המס והמדדים הידועים ביום 10/11/2013 באמצעות מחשבון מס שבח שפיתחתי עבור ציבור עורכי הדין המייצגים בעסקאות מכר ולצורך הגשת שומה עצמית לפי דרישת החוק: מחשבון מס שבח - דירות מגורים לינאריות מטיבה )

 

בדברי ההסבר לתיקון 76 - המחוקק הביע דעתו בעניין החשש שיצאו לשוק דירות רבות למכירה בתחילת ינואר 2014. ולכן, כדי למנוע מצב בו בעלי דירות יציפו את השוק בראשון לינואר 2014, נקבעה "תקופת מעבר" בה בעל דירת מגורים שאינו דירתו היחידה לא יוכל למכור יותר משתי דירות בפטור בין השנים 2014 לסוף 2017, למעט מקרים חריגים הקבועים בחוק.

 

להערכתי, "תקופת המעבר" נקבעה כדי לנסות לגבות מיסים נוספים, מפני שגם אם לא הייתה מגבלת "תקופת מעבר" לא הינו רואים גידול מאסיבי במכירות דירות להשקעה עקב השינוי במיסוי, מהסיבות הריאליות הבאות:

 

א. מרבית הדירות הללו נרכשו למטרת השקעה לטווח ארוך, הריבית נמוכה ואין למשקיעים הסולידיים אלטרנטיבה ראויה אחרת (ראו דוגמא רלבנטית בהמשך מאמרי).

ב.  במצב כשל שוק הדיור של היום,  אין הרבה "משקיעים" המעוניינים למכור יותר משתי דירות בטווח של 4 שנים.

ג.  מחירי הדירות עדיין במגמת עלייה. היצע הדירות בשוק קטן ביחס לביקוש, קצב הגידול באוכלוסייה גדול מקצב בניית דירות חדשות.

ד.  חוסר המעש של ממשלות ישראל בשנים האחרונות בעניין בועת הנדל"ן שנוצרה, היעדר פתרון ממשלתי למצוקת הדיור, והנתינה לכוחות השוק הקפיטליסטי לעשות את שלו, הוכח ככישלון צורב - למעלה מ 6 שנים (2008-2013).

ה.  התפיסה של העדר מחויבות המדינה לדיור ציבורי בשנים האחרונות.

ו.  ביטול "הקנס" שאילץ בעבר בעלי קרקעות מופשרות להזדרז בבניה.

אם מחיר הקרקע עולה בכל שנה, ואין שום "קנס" על היעדר בניה למרות שהרשויות הפשירו את הקרקע, למה שיזדרזו לבנות ? מחיר הקרקע עולה ביחס לגודל המצוקה.

ז.  מדינה כמונופול על הקרקעות, עוסקת בספסרות קרקעות ובמקביל קובעת שעורי מס גבוהים במיוחד במקרקעין. קיימים כאן ניגודי אינטרסים מובהקים אשר מעלים את מחירי הדירות ורק מחזקים את כשל השוק.

ח.  כל מרכיבי מחיר הדירה שקשורים לממשלה החל מ 2009 עלו באופן ניכר, הן באופן ישיר והן באופן עקיף. הממשלה העלתה את מחירי הקרקעות במכרזים, הממשלה העלתה את המס על הדלק (בכך עלו חומרי הבניה, עלויות המנופים והשינוע), הממשלה העלתה את מחיר החשמל, הממשלה העלתה את מחיר המים במאות אחוזים, הממשלה העלתה את מס המעסיקים על עובדים ובכך הגדילה את עלויות הפועלים, הממשלה אחראית למחירי אגרות והיטלי פיתוח שהכפילו את עצמם, הממשלה העלתה את המע"מ ב 1.5% (עד יולי 2009 המע"מ עמד על 15.5% לעומת 2013 - 18%) ואם כל אלו לא מספיקים.. הממשלה העלתה גם את  מס הרכישה על הקרקע! 

 

מכל אלו במצטבר אפשר ללמוד כי לממשלת ישראל אחריות עצומה בכשל השוק שנוצר.

(צריך עיון: יש לבדוק את הקשר בין העלייה במחירי הדירות בשנים 2009-2012 לבין העלאת שכר הבכירים והפנסיות במגזר הציבורי והביטחוני. בעוד שאצל מרבית הציבור במגזר הפרטי לא חל שינוי בשכר, ראו למשל: קצינים בכירים במערכת הביטחון מרוויחים כמעט פי שתיים מראש הממשלה. המגזר הפרטי ממן פנסיות לאנשי קבע ג'ובניקים שפורשים בסביבות גיל 40 לכל חייהם – יש לכך מחיר כבד שהולך ועולה עם השנים. יש מגזרים שבהם הציבור נושא בהטבות שניתנות במיליארדים למגזר הציבורי ובכיריו. יתרה מכך, מעמד הביניים נאנק תחת לחץ מיסים ישירים ועקיפים שהולך וגובר (מס הכנסה, ביטוח לאומי, מס בריאות, מע"מ, ארנונה, חשמל, מים, דלק, ביטוח בריאות משלים, אגרות ממשלתיות וכדומה). אנו עדים לתופעה חמורה שהמגזר הציבור מעמיס יותר ויותר הוצאות מיסים על המגזר הפרטי. עד כמה ועד מתי המגזר הפרטי יוכל לשאת על כתפיו את חגיגות השכר והפנסיה התקציבית במיליארדים של המגזר הציבורי ? מעמד הביניים בישראל נרמס תחת מקבלי פריווילגיות מוגזמות על חשבון שאר הציבור. כולנו מכבדים ומערכים מאוד אנשים שהצליחו בכוחות עצמם בשוק החופשי כמו: גיל שוויד, רמי לוי, פנינה רוזנבלום, צדיק בינו, ביל גייטס וגם מבינים איך הם נעשו עשירים. מנגד, אני מאמין שרובנו פחות מכבד ואף כעוס על אנשים שהתעשרו מכספי המיסים שלנו. הבעיה היא שבשנים האחרונות יש יותר ויותר "מסודרים" על גבי מעמד הביניים הנושא בנטל. דומה כי מגמת מדיניות המיסים הממשלתית יוצרת מעמדות של ווסאלים מאושרים ומנגד עבדים סובלים ומשועבדים).

 

במאמר מוסגר אציין כי הכבדה יתרה במיסוי הינה גורם מדכא ולעולם לא תהיה פתרון ממשי לכשל השוק במבנה הנוכחי של שוק הדיור בארץ. העלאת מיסוי מקרקעין גורמת להעלאה מלאכותית של מחירי הדיור.

עקב מדיניות המיסים הכבדה בעלי ההון והקבלנים מגלגלים את המס לחלשים ובכך מרחיקים דווקא מהחלש את היכולת להגיע לדירה או גורמים לו השתעבדות ארוכה למשך מרבית חייו הבוגרים למשכנתא . הקוטביות בחברה מתגברת ונוצרת מצוקה אמתית עד כדי חשיבה להתחלת חיים חדשים במדינה אחרת. העיתונות מלאה היום בכתבות של ישראלים מהגרים למדינות  שבהן אפשר לחיות בכבוד, לרכוש דירת מגורים במחיר שפוי. לא להשתעבד עד גיל מבוגר לבנקים תוך נטילת סיכונים חריגים הן לרווחה הכלכלית, הן לתא המשפחתי. לאדם הפשוט  אין כלים להעריך את נזקי העתיד של מחירי הדיור. אך כל כלכלן מתחיל רואה שיש כאן התדרדרות לתהום. גם בממשלה רואים זאת, אך חוץ מעודף דיבורים והעלאת מיסים ישירים ועקיפים (נראה כמשיגים תוצאה הפוכה) לא נעשה עד כה שום צעד ממשי בעניין.

 

לדעתי, דיור הוא עניין של זכות יסוד במדינה. שינו תפיסה של הממשלה (לא באמצעים מדכאים כגון: מיסוי מקרקעין) רק יחזק את חוסנה של המדינה ויטיב עם המדינה במישורים כלכליים רבים בטווח הארוך.

לפיכך, יש לנקוט בדרכים פרודוקטיביות לפתרון כשל השוק שהינו באחריות כל ראש הממשלה שבה נוצרה בעיה זו, ויש דרכים לעשות זאת, אך אין זה נושא המאמר.

 

זהירות מוקש מס לוותיקים! דירות שיחול עליהן מס גבוה לאחר התיקון

האם "המס המופחת" שיחול מ 2014 נכון לגבי כל דירה החייבת במס שבח ?

בואו נבחן דירה שנרכשה בשנת 1985 ב 1 מיליון שח ונמכרת כדירה שניה ביום 1/1/2014 ב 2 מיליון ₪, האם גם היא תהיה פטורה ממס שבח ? מסתבר שלא!  דירה זו תחויב במס שבח בסך 100,000 ₪ . באם היא תימכר ב 3,000,000 היא תחוב ב 190,000 ₪ - מוקש מס רציני

ולמה ?

מוקש מס זה נוצר מכיוון שהמחוקק לא היה ער לעניין המיסוי האינפלציוני שהיה חבוי בתוך סבך הסיבוכים והפיתולים בחוק מיסוי מקרקעין ובתוך כך לא ערך תיקון מתאים בחקיקה.  כלומר, המיסוי האינפלציוני חי וקיים!  ומכאן שקיבלנו "אליה וקוץ בה". החוק החדש מפלה לרעה את הוותיקים.  אציין שב"מוקש" המס האינפלציוני עלול להיתקל כל בעל דירה נוספת שנרכשה לפני 1993.

 

תיקון נוסף - מס על כל הדירות שנמכרות מעל 4,500,000 - מס עשירים ?! כן ולא.

עוד נקבע בחוק החדש, שכל מי שמוכר דירת מגורים - גם אם זאת דירת מגורים יחידה,  יחויב במס על כל מכר שהינו מעל 4,500,000 ₪.  ניתן להבין חיוב במס גבוה בעלי נכסים רבים אבל למה להעניש בעל דירת מגורים יחידה?!  לדעתי, הוראה זאת אינה מידתית ואולי גם לא חוקתית. שימו לב שבעל דירה יחידה במחירים הללו "נענש" פעמיים פעם אחת במס רכישה שעלה בשיעור מופרז ופעם שניה במכירה. לפחות הציעו ללקוחותיכם לשמור את הקבלה של מס הרכישה. באם תהיה חבות במס שבח היא תהווה להם תעודת זיכוי צמודה למדד בעת מכירת הדירה.

נתנחם בכך שבעלי יכולת שוכרים, אותנו (עורכי דין) ומתפקידנו בעבודה מאומצת מול הרשויות לפטור אותם או לפחות להפחית באופן ניכר את החבות במס.  באמצעות הוראות מסוימות בחקיקה, הוראות השעה, ובפסיקה ניתן להפחית ולעיתים אף לבטל את מס השבח בעיקר כאשר מדובר בבתים פרטיים, קוטג'ים, פנטאוזים, דופלקסים או בכל דירת מגורים שיש בה זכויות בנייה שלא נוצלו ותכנוני מס נוספים. מכאן שלמראית עין נראה כאילו מדובר במס לעשירים, אך בפועל יצרו לנו יותר עבודה וגם למנהל מס שבח עבודה בירוקרטית נוספת ומיותרת לפחות בכל הקשור לדירת מגורים יחידה הנמכרת סביב הסכום האמור.

 

תושבי חוץ - הרעת תנאי רכישה ומכירה ובכלל

תושבי חוץ המעוניינים לקבל את ההקלה במס רכישה ובמס שבח בעת המכירה יצטרכו להגיש תצהיר ואישור מרשויות המס בחו"ל שאין להם דירה במדינת התושבות שלהם. המשימה נראית לכאורה בלתי אפשרית – מהסיבה הפשוטה שכמו שרשויות המס בישראל לא מנפיקות אישורים כאלו – איך מצפים שרשויות המס במדינות אחרות ינפיקו אישור זה ? גם לא ידוע איך הרשויות בחו"ל מתמודדות עם רישומי נאמנויות בדירות מגורים רישומי בעלויות עקיפות, רישומי בעלויות חוזיות שאינן יכולות להירשם בספרי הקניין של אותה מדינה . יתרה מכך,  לא באמת ניתן לדעת את מצבו הקנייני של תושב חוץ. למשל: תושב אנגליה ללא דירה בארצו אך בעל דירת מגורים להשקעה בספרד.

 

נניח מצב אחר:  ישראלי שהוא גם אזרח במדינת חו"ל, אין לו דירה בארץ ואין לו דירה בחו"ל. מתגורר באופן קבע בחו"ל מרכז חייו בחו"ל ונהנה מדרגות מס מופחתות בשל אמנת מס בין ישראל לאותה מדינה. נניח גם שהוא הצליח להביא לרשויות המס אישור מתאים שאין לו דירה במדינת התושבת שלו. עדיין יעמוד מולו מוקש מס מהותי נוסף ! באם ירצה להנות מהקלות המס של דירה יחידה יהיה עליו להצהיר שהוא תושב ישראל. הצהרה זו עלולה לסבך אותו עם חבות מס הכנסה בישראל.

 

מסקנתי בעניין: החל מיום 1/1/2014, נראה שהקלות המס לגבי דירה רכישת דירה יחידה ומכירת דירה יחידה לא יהיו רלבנטית לתושבי חוץ.

הגדרת "תושב חוץ" תחשב כהגדרת פקודת מס הכנסה "תושב חוץ הוא מי ששהה מחוץ לישראל 183 יום בשנת המס ו/או מרכז חייו אינו בישראל" הפסיקה כמובן קבעה מבחנים נוספים. 

 

אז מה כדאי לעשות ? למכור או לא למכור ?

מי שצריך את הכסף למטרות חשובות וממילא התכוון למכור, אני מעריך שכדאי לו להזדרז למכור לפני ביטול הפטור, בכך הוא יחסוך סכמי מס ניכרים. לעומת מי שרכש דירה למטרת השקעה בלבד לטווח ארוך, ספק רב אם ימצא השקעה אלטרנטיבית אחרת.

 

דוגמא: אדם שרכש דירה להשקעה במרכז רעננה בשנת 2005 ב 600,000 ₪ משכיר אותה היום (2013) ב 4000 ₪ התשואה השנתית שלו עומדת על 8%, תשואה סולידית ומצוינת כזאת אינה בנמצא למי שמחפש דירות להשקעה היום בשוק הנדל"ן.

אם יהיה מעוניין למכור את הדירה בשנת 2020, מס השבח, יתגמד אל מול פירות מדמי השכירות ומימוש השקעתו (התחשיב מבוסס על ההנחות הבאות: שנת מכירה 2020 במחיר 1,400,000 ₪  העלאת דמי השכירות בגובה אינפלציה שנתית משוערת 3% לשנה).

 

כל מקרה יש לבדוק לגופו

כל אלו שהתכוונו למכור, כדאי להם להזדרז למכור ולנצל את הפטור (לפי סעיף 49ב1) שמאפשר מכר דירת מגורים אחת ל 4 שנים ללא חבות במס עד ליום 31/12/2012. ניצול פטור זה עשוי לחסוך למוכר חבות גדולה במס שבח העולה בשוויה על דמי שכירות במשך שנים ולכן כדאי מאוד לבחון את האפשרות הזאת. החיסרון של פטור המיוחד הזה, הוא שקשה עד קשה מאוד למכור דירה בפחות מחודש וחצי במחירים הנוכחיים בישראל.

 

מה צופן העתיד בשוק דירות להשקעה ?

החל מינואר 2014 יכנסו לתוקפם הוראות החוק החדש, אך עדיין יהיו מקרים מקלים שבהם דירה שניה תהיה פטורה כליל מחבות במס שבח. לדוגמא: דירה נוספת שהתקבלה בירושה (דירת ירושה יחידה) בדרך כלל תהיה פטורה ממס שבח, דירה שמתגורר בה דייר מוגן מלפני 1997 תהיה פטורה ממס שבח, דירה שהועברה במתנה מהורה לילדיו עם תקופת צינון תהיה פטורה ממס שבח, דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב 18 חודשים שקדמו למכירה לפי התקרות הקבועות בחוק ועוד כמה פטורים.

מניסיוני בתחום אציין, שבמרבית המקרים עורך דין המומחה בתחום מיסוי מקרקעין יכול להפחית מהחבות במס שבח ובמקרים מסוימים להפחית באופן ניכר. הווה אומר, מה שהיה הוא מה שיהיה, המיוצגים על ידי מומחים בתחום ישלמו פחות מס וכל היתר, ככל הנראה יהיה כמו שהיה עד היום.. ישלמו יותר מס.

 

שינוי באופן התנהלות בעלי דירות מגורים - איסוף ושמירת חשבונית

עד היום בעל דירה להשקעה מכר דירה בפטור כל 4 שנים, מכאן לא הייתה חשיבות לעניין מס השבח כמה השקיע בשיפוץ ובהשבחת הנכס. הוצאות השקעה אלו לא היו מוכרות בניכויי לצורך הפחתת מס, כי במקום שאין חבות מס אין משמעות להוצאות מזכות במס.

 

מיום 1/1/2014 כללי המשחק משתנים:

כל דירה המוגדת כדירה להשקעה חייבת במס שבח, לכן אני מעריך שנראה התנהלות אחרת של בעלי דירות להשקעה. אם עד היום בעלי דירות שהעסיקו שיפוצניקים לא חשבו לבקש חשבונית, מהיום לכל חשבונית כזאת יש משמעות של תעודת זיכוי – המשמעות הינה הפחתת החבות במס שבח בעת מכירת הדירה.

נהיה עדים לכך שיותר ויותר בעלי דירות המשפצים את הדירות ידרשו מעתה חשבוניות מס עבור כל שיפוץ.  שיפצת את המטבח ? תדרוש חשבונית! החלפת ריצוף ? תדרוש חשבונית! החלפת אינסטלציה ? תדרוש חשבונית!

חשבוניות מס אלו ישמשו כמעין תעודות זיכוי בעת המכירה בערכן הריאלי. אין על חשבוניות אלו התיישנות והערך שלהם צמוד למדד המחירים לצרכן.

המלצתי, תשמרו את כל החשבונית בגין השבחת הדירה (שיפוץ, מטבח חדש, ריצוף, מזגנים, דלתות, חלונות, סורגים, פרקטים וכדומה). באם תהיו מיוצגים ביום המכירה על ידי עורך דין מומחה במיסוי מקרקעין, תוכלו ליהנות מתשלום מס מופחת!

 

משנת 2018 - הטבה משמעותית לבעלי ההון בעלי דירות רבות

אדם שיש לו 5 דירות מגורים להשקעה אינו צריך להמתין יותר 20 שנה למכירה (לפי החוק הישן מכירת דירה בפטור כל 4 שנים). מראשית 2018 הוא יוכל למכור את כל הדירות באופן מיידי עם הטבת מס משמעותית (לינארית מטיבה), החוק החדש מוחק לבעלי ההון סכומי מס בשווי של מיליונים רבים ! בכך המחוקק נתן הטבת מס משמעותית לבעלי ההון!

 

יש לכם דירה יחידה ומעניינים בדירה נוספת ? דחו את הרכישה של הדירה שנייה לאחר ה 1/1/2014.

תכנון מס נכון לבעלי דירה יחידה, יכול להבטיח מכירה של הדירה בפטור מלא בתקופת המעבר, גם אם הנכם רוכשים דירה נוספת!

למי שיש דירת מגורים יחידה שהוא מחזיק בה מלפני 1/1/2014 ובימים אלו (נובמבר דצמבר 2013) הוא מעוניין לרכוש דירה נוספת, כדאי לו מאוד להמתין עם הרכישה לאחר 1/1/2014. ולמה ? כי במקרה זה הוא יהנה מפטור מלא על דירתו היחידה שהחזיק בה לפני 1/1/2014 (עד ליום 31/12/2017) ובהנחה שהיה זכאי לפטור לפני תחולת התיקון (לא מכר דירה ב 4 שנים האחרונות, מחיר המכירה הוא פחות מ 4.5 מיליון ש"ח ולפי תנאי החוק החדש).

אם מכר דירה לפני 2014 והוא נשאר עם דירה יחידה, הוא יצטרך להמתין 4 שנים בכדי להנות מפטור מלא במצטרף לתנאי סעיף 49ב2.

הדבר אינו מתאים בהכרח לכל עסקת רכישת דירה. לא תמיד יהיה כדאי לדחות, בפרט אם על הדירה שכבר ברשותכם  צפוי שבח נמוך, אינכם מעוניינים למכור אותה בטווח של השנים הקרובות, ונמצאת לפניכם דירה נוספת, מציאה כלכלית של ממש עם תשואה מעל הממוצע. כמו כן, יש לבדוק באופן מקצועי כל עסקה ועסקה ולהבין את המשמעויות הן הכלכליות והן המשפטיות המשליכות על זכויותיכם ועל עתידכם.

 

למי עוד כדאי להמתין לאחר 1/1/2014 ?

בעל זכויות בדירה שיש לו שליש בדירה נוספת, נחשב היום על פי החוק לבעלים של יותר מדירה אחת. החל מיום 1/1/2014, ייחשב כבעלים של דירה אחת ולכן בעת מכירת דירתו, יהיה זכאי ליהנות מפטור לפי סעיף 49ב2.

 

מה בית המשפט העליון אומר על תכנון מס ?

"זכותם ואף חובתם של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס"  כבוד הנשיא שמגר בפרשת חזון ע"א 4639/91.

 

דוגמאות תכנוני מס להמחשת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין:

 

שאלה מס 1.  צבי מתל אביב שואל:

יש לי שלוש דירות: שווי הדירה הראשונה 20 מיליון, שווי הדירה השנייה 4 מיליון ושווי הדירה השלישית 3 מיליון.  לא מכרתי דירה בפטור ב 4 השנים האחרונות. איך אוכל לשלם פחות מס ?

תשובה:

צבי, אתה יכול להיות רגוע. תוכל למכור את שלושת הדירות שלך ולא לשלם שקל אחד למס שבח (בהנחה שאין זכויות בניה נוספות).  להלן, תכנון המס אפשרי כדי להיות פטור ממס שבח:

את הדירה הראשונה בשווי 20 מיליון עליך למכור ממש בימים אלו לפני סוף שנת המס.

את הדירה השנייה בשווי 4 מיליון עליך למכור ב 1/1/2014.

ואת הדירה השלישית בשווי 3 מיליון בפטור ממס שבח תוכל למכור ארבע שנים מיום מכירת הדירה הראשונה שמכרת. למשל: אם מכרת את הדירה הראשונה ביום 10/11/2013, תוכל למכור את השלישית ללא מס שבח  ב 11/11/2017.

 

שאלה מס 2.  ניסים מהרצליה שואל:

קיבלתי בירושה קרקע ואני בונה עליה 2 קוטג'ים בשווי 6 מיליון כל אחד, אני מתכוון למכור אותם עם סיום הבנייה. לי באופן אישי אין דירה, האם אני יכול לקבל פטור על קוטג' אחד וכמה מס שבח אצטרך לשלם על השני ?

תשובה:

ניסים, כדאי לך לסיים את הבנייה ביום 2/1/2014, ולמכור מיד את הקוטג'ים. אם תמכור  ביום 2/1/2014 חבות המס שלך תהיה מינימלית בהנחה שניצלת את מלוא זכויות הבניה  ובהנחה שאין לך ולתא המשפחתי שלך דירת מגורים נוספת (תא משפחתי לרבות ילדים עד גיל 18 ובת זוג).

אם תסיים את הבנייה לפני  2/1/2014 ולא תספיק למכור לפחות אחד מהם לפני תום שנת המס 2013, אתה תחוב במס שבח על שתי המכירות ולא תהנה מהקלת מס. היום הקובע שבו אסור שיהיו לך שתי דירות מגורים לצורך המס המופחת הוא 1/1/2014.

קיימת אפשרות נוספת:

סיום בנייה לקוטג' הראשון (קבלת טופס 4) ולמכור אותו לפני  שנת המס 2013, תוכל לבקש פטור ממס שבח בהנחה שניצלת את מלוא זכויות הבניה ובהנחה שאתה זכאי ל49ב1. את סיום הקוטג' השני תתכנן לסיים אחרי 1/1/2014. גם כאן אם מימשת את מלוא זכויות הבניה אתה אמור ליהנות מהטבת מס.

באם אינך מתכוון לממש את מלא זכויות הבניה, או לממש בקוטג' אחד ובשני לא, יש לבצע סימולציה חישובית בגין שווי זכויות הבניה במחשבון מס שבח עבור שתי האפשרויות כבר בימים אלו כדי לבחור בחלופה הטובה ביותר עבורך. יתכן שהחלופה השנייה תקטין את הסיכון עקב מוקש רציני שהמחוקק הכניס בתיקון האחרון - הפטור מיוחד רק למרכיב הדירה ולא לזכויות הבנייה!  הערה חשובה בעניין מכר צמודי קרקע ובדירות עם זכויות בניה:

אם לדעת פקיד השומה, התמורה הושפעה מאפשרויות צפויות לבניה שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר - אזי לא תהנה מפטור מלא. המשמעות שפקיד שומה עלול לטעון שקיימות זכויות בניה עתידיות וזאת מכוח תיקון מספר 76 - הכנסת המילה "צפויות" לסעיף 49ז. כך יוצא שהניסוח החדש של סעיף 49ז מאפשר הגדלת מיסוי על בסיס "זכויות צפויות".

להערכתי עניין זה עלול להזמין התדיינויות משפטיות, מהסיבה שאם היו זכויות בנייה, הרשות המקומית הייתה הראשונה למסות אותן ואם לא היו זכויות בנייה, אזי אין זה מן הראוי למסות זכויות צפויות שלא היה  למוכר כלל אפשרות לברר אצל גורמים מקצועיים ו/או ברשות התכנון המקומית ואף לממש את זכויות הבנייה. המילה "צפויות" בסעיף החוק החדש, נותנת לפקיד שומה לכאורה כוח הנדסי תכנוני מעל הרשות המקומית.

באם ישולם מס על זכויות צפויות בעוד שהרשות המקומית לא תאפשר זכויות בניה, תקנה בפעולה זאת זכות תביעה של המוכר להשבת כספיו בתוספת פיצוי הולם מרשויות המס. אינני מאמין שלכך כיוון המחוקק. לפיכך, מן הראוי שבתיקון הבא לחוק מיסוי מקרקעין, תיקון מספר 77, תושמט המילה צפויות מסעיף 49ז. אציין שמדובר בפרשנות שלי.

 

שאלה מס 3.  נועה ואלון מכפר סבא שואלים:

רכשנו דירה מקבלן בכפר סבא הירוקה בשווי 1.8 מיליון. המפתחות לדירה אמורים להימסר ביום 1/2/2014.

השתנו לנו התוכניות ואנו חושבים למכור אותה, מה המשמעות ?

תשובה:

נועה ואלון היקרים, הגם שמדובר בדירת המגורים היחידה שלכם תוכלו למכור אותה בפטור ממס שבח רק לאחר תקופת צינון. הפטור ממס שבח על דירות קבלן חל רק לאחר 18 חודשים מיום סיום הבנייה, קבלת טופס 4 (18 חודשים מיום שימוש הדירה כדירת מגורים). כלומר, אם אתם מקבלים את המפתחות ביום 1/2/2014, תוכלו למכור את הדירה רק לאחר 1/8/2015. באם תמכרו את הדירה לפני יחול עליכם מס שבח מלא!

 

שאלה מס 4.  דפנה מרעננה שואלת:

יש לי דירה בשווי 5.4 מיליון  ודירה בשווי 2.2 מיליון. האם אוכל למכור את הדירות בפטור ממס?

תשובה:

דפנה היקרה, אם לא מכרת דירת מגורים בארבע השנים האחרונות, ובהנחה שאין זכויות בנייה תוכלי ליהנות מפטור מלא במכר שתי הדירות שלך. כדי לזכות בפטור מס שבח, עליך למכור את הדירה בשווי 5.4 מיליון עד סוף 2013. פטור ממס מלא יחול לפי סעיף 49ב1. את הדירה השנייה תוכלי למכור ביום 1/1/2014.

באם קיימות זכויות בנייה, מס השבח יחול על זכויות הבנייה בלבד.

 

כמובן שיש עוד מגוון רחב מאוד של אפשרויות להפחתת המיסים באמצעות תכנון נכון של העסקאות. לשם כך, רצוי מאוד לקבל ייעוץ משפטי וליווי לאורך כל שלבי העסקה מעורך דין שהוא מומחה במיסוי מקרקעין,  עוד לפני שלב עריכת הסכם מכר דירה או הדירות. עד סוף 2013 לא חלה מגבלת ה 4.5 מיליון במכר דירת מגורים. ולכן כל מי שמתלבט ויש לו דירת יוקרה  (כמו במקרה של דפנה) ולא ימכור את הדירה עד סוף 2013, או שיפעל בארגון וסדר מכירה לא נכון של הדירות עלול להפסיד סכומי כסף ניכרים.

 

לסיכום: בחינת המיסוי לפני מכירה ובדיקת חלופות אלטרנטיביות

לפני כל ביצוע פעולת מכירת דירה להשקעה או רכישת דירה להשקעה חובה לבדוק את עניין המיסוי. למיסוי גבוה יש השפעה שלילית על שוק הנדל"ן ויש לו מרכיב חשוב בקבלת החלטות, קביעת מחיר המכירה, מועד המכירה, תכנון המכירה.

 

מיסוי מקרקעין הינו אחד התחומים המורכבים והסבוכים ביותר בחקיקה הישראלית. אין לנו שיעור מס אחיד במכירת דירת מגורים ולא ניתן לתת תשובה לחישוב המס בשלוף. ישנם מקרים של מיסוי היסטורי, ישנם מקרים של מיסוי אינפלציוני בנוסף למיסוי ריאלי, שיעור מיסוי שונה המחולק לשלוש תקופות שיעור מס שונה, ישנם הוראות ביצוע שונות, הנחות על חלק מהמס בתקופות מסוימות, הנחיות שונות, פסיקה מנחה, הגבלות סכומי הפטור, הטבות יחסיות , פטורים שונים, דין שונה  לפי סוג הנישום ו/או סוג הקונה, אופן ביצוע העסקה, אופן ניסוח הסכם המכר, עסקאות מכר ברוטו, עסקאות מכר נטו, דין שונה לעסקת קומבינציה עם מכר דירה לעומת עסקת קומבינציה ללא דירה ועוד אפשרויות רבות – התמונה בהחלט מורכבת!

לפיכך, כדאי מאוד להיעזר בעו"ד מומחה במיסוי עוד בשלב טרום המכירה ובוודאי בליווי משפטי מלא הכולל עריכת הסכם וייצוג מול רשויות המס.  עו"ד מומחה במיסוי מקרקעין יכול לחסוך ללקוחותיו סכומים ניכרים ( מאלפי ₪ ועד מיליוני ₪ ).

 

לא תמיד כדאי למכור

לצד בדיקת המיסוי במכירה יש לבחון גם את החלופה האלטרנטיבית. האם יש בשוק השקעה המניבה תשואה טובה יותר ?  האם יש למוכר יכולת מימון אלטרנטיבית לכספים שיתקבלו מהמכירה ? התשובות לשאלות הללו מורכבות ממכלול רב של מרכיבים אשר יש לבחון לכל בעל נכס באופן אישי. פתרון המתאים לבעל נכס אחד אינו בהכרח מתאים לאחר , גם אם מדובר בנכס בעל שווי זהה. הסיבה לכך טמונה בכך שלכל נישום במדינה יש זכויות וחובות שונות הן מפאת גילו, מקום מגוריו, מצב משפחתי, מצב בריאותי והן לפי מבחן הכנסותיו והפסדיו העשויים לבטל כליל חבות  במס לאחד ובעוד להטיל מס מטורף על האחר.

 

אחרי הכל  - אשמח תמיד לשרת אתכם

באם הנכם מעוניינים למכור דירה להשקעה אשמח לבצע עבורכם את הבדיקות הרלוונטיות , חישוב צפי המס, תכנון להקטנת החבות במס עד לביטולו או להביאו למינימום האפשרי. כמו כן, לייצג אתכם לאורך כל הליך המכירה, הן בהליכים טרום חוזיים, עריכת הסכם מכר וייצוג מול רשויות המס. ניתן להזמין את השירות באופן מפוצל ובלתי תלוי. למשל: פגישת יעוץ בלבד, בדיקת המיסוי בלבד, ייצוג בדיוני השגה מול מפקחי רשויות המס או שירות מקיף לרבות עריכת הסכם מכר וייצוג מלא מול כל הגורמים הרלבנטיים והכל לטובת האינטרסים האישיים שלכם.

גם אם יוצגתם על ידי עורך דין אחר וקיבלתם חיוב מס שבח גבוה, גם אם אתה עורך דין והלקוח שלך קיבל חיוב במס שבח, יש לי ניסיון רב בתחום ותמיד אשמח לעזור!  

אני הכתובת שלכם לבדיקה והקטנת החבות במס.

 

לתיאום פגישת ייעוץ:  09-7742268 , עו"ד טל שרון

השירות ניתן גם לעורכי דין שערכו את הסכם המכר, קיבלו שוברי חיוב במס שבח ומעוניינים להפחית את החיוב.

מתן ייעוץ משפטי, סיוע בחישובי מס לרואי חשבון, עורכי דין, בעלי נדל"ן.

 

ט.ל.ח. האמור לעיל אינו בגדר ייעוץ משפטי ויש לבדוק כל עניין לגופו בטרם ביצוע פעולת רכישה או מכירה של דירה להשקעה. הכותב הינו כלכלן, עורך דין טל שרון העוסק בענייני מיסוי מקרקעין ונדל"ן. מחבר למעלה מ - 200 מחשבונים משפטיים ביניהם מחשבוני מס שבח שומה עצמית עבור דיווח לרשויות המס לרבות מחשבון מס שבח בדיקת כדאיות לאור התיקון האחרון שחל משנת 2014 ואילך.

רודף צדקה וחסד ימצא חיים צדקה וכבוד - משלי כא,כא | ארור מכה רעהו בסתר דברים כז, כד