☰ עורך דין שרון טל
  התעשיה 15 רעננה מול קניון רעננה
   דף הבית  מקרקעין  משפחה  עבודה   
 לא תטה משפט, לא תכיר פנים ולא תיקח שוחד, כי השוחד יעוור עיני חכמים, ויסלף דברי צדיקים - דברים טז יט


×

שיתוף

צור קשר

דף הבית




 ראשי


זיכרון דברים

 

מאת: עורך דין שרון טל

 

מדוע לא לחתום על זיכרון דברים בעסקת מקרקעין

רכישה או מכירת דירת מגורים בישראל מהווה בדרך כלל את העסקה בנכס היקר ביותר של האדם. ועל כן יש חשיבות רבה לשים לב ולדקדק בפרטים הקטנים ביותר הקשורים לעסקת הרכישה או המכירה מהיבטים רבים.  על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב   ולכן מומלץ מאוד שלא לחתום על כל סוג של מזכר או זיכרון דברים בכתב, מאחר שדינו של זיכרון דברים  הוא כדין חוזה לכל דבר ועניין. כמו כן, החתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח על תנאי החוזה, ולעיתים אף פוגעת בזכויות מהותיות נוספות שמגיעות לכם, לרבות פגמים שונים שעשויים להיות נסתרים מעיניכם, כגון: שעבודים ועיקולים שונים הרובצים על הדירה וכדומה שעלולים למנוע ולגרום עיכובים מצד הרשויות בהעברת הזכויות על שם הרוכשים, ומצד שני למוכרים אי בדיקות מהותיות של זכויות הבנייה שלא נוצלו ואי ביצוע תכנוני מס יכולים לגרור לחבויות גבוהות מאוד - זכור אף מקרה שבו המוכר נאלץ לשלם מיסים בסכום גבוה יותר משווי המכירה.

 

בנוסף יום חתימת זיכרון הדברים הוא היום הקובע לעניין מס הרכישה ומס השבח גם אם נחתם חוזה מאוחר יותר - המשמעות היא חובת הדיווח לרשויות המס מתקצרת ובתוך כך גם הריבית הנובעת מאיחור תשלום מס הרכישה (יום הרכישה נחשב היום שבו נחתם הסכם / חוזה/זיכרון דברים או היום שבו ניתן תשלום כלשהו בגין הנכס - הראשון מביניהם).

 

מעצם תמציתו של זכרון הדברים הוא איננו יכול לכסות את מכלול התרחישים והאחריות שחלה על כל אחד מהצדדים. בחתימה על זכרון דברים הנזק הפוטנציאלי לכל אחד מהצדדים לעסקה, יכול בקלות לעלות על התועלת לה מצפים הצדדים כתוצאה מהחתימה על זכרון הדברים.

 

להלן בתמצית מספר דוגמאות למצבים בעייתיים:

  • על הנכס רשום עיקול בטאבו.
  • על הנכס רשום עיקול בחברה המשכנת שלא ניתן לגלות ללא קבלת ייפוי כוח מהמוכר.
  • המוכר אינו יכול להסיר את המשכנתא עד להסרת חובותיו מעסקיו האחרים.
  • לנכס מונה כונס נכסים ונדרשת התערבות ביהמ"ש.
  • לנכס קיימים זכויות בנייה שלא נוצלו אשר יכולים ליצור בעת המכירה היטל השבחה עצום.
  • המוכר לא לקח בחשבון את חבות מס השבח שתחול עליו במכירה.
  • המוכר לא ערך תכנון מס טרם המכירה.
  • הקונה לא ערך את כל הבדיקות המתבקשות.
  • על הנכס רשומה הערה על הימנעות מעשיית עסקה.
  • קיום חריגות בנייה.
  • קיום בעיות תכנוניות שונות.
  • הנכס אינו יכול להרשם בטאבו.
  • בנכס מתגורר ידוע בציבור שאינו רשום כבעלים ואינו נותן הסכמתו למכירה.
  • עסקת מכר בין אחים לדירה שלא התקבלה מההורים בירושה או במתנה.
  • זיכרון הדברים הוא תמציתי ולא כולל פרטים מהותיים.
  • בזמן החתימה על זיכרון דברים נעדר מהקונה מידע מהותי על הנכס.
  • חובת דיווח לרשויות ותשלום המיסים לפי מועד החתימה על זכרון הדברים.
  • ועוד מצבים בעייתיים רבים נוספים...

 

חשוב שתדעו שבית המשפט רואה בזכרון הדברים חוזה מכר, לפיכך ביטולו של זיכרון דברים, על ידכם עלול לעורר קשיים רבים, כגון: החובה לשלם פיצויי הפרה מצדכם גם לצדדים חיצוניים להסכם שהסתמכו על ההסכמות שהובנו מתוך זיכרון הדברים. בעיה נוספת מבחינת רשויות המס - עסקה שבוטלה לא תוכל לשוב ולהתקיים בין אותם הצדדים!

 

המסקנה העולה מכל האמור הינה שיש להימנע ככל האפשר מחתימה על זיכרון דברים. המחיר וכלל העלויות הכרוכות של בביטול עסקה לא טובה, עולה עשרות מונים על הערך הכלכלי ועגמת הנפש הכרוכים באובדן עסקה טובה שנבדקה ע"י עורך דין העוסק במקרקעין. אין כל הצדקה לחתום על זכרון דברים ברכישה או מכירת נכס מקרקעין, הדבר לא שווה את הסיכון ואין לו כל צורך ממשי.

 

ולכן המלצתי החד משמעית ושלא משתמעת לשני פנים – לא לחתום על זיכרון דברים ו/או לא לחתום על מזכר הבנות ו/או לא לחתום על כל פיסת נייר שתהיה בנמצא ולא לשלם או לקבל שום סכום על החשבון. אם הנכם הרוכשים ומצאתם דירה שמוצאת חן בעינכם או אם אתם המוכרים שזו אינה דירתכם היחידה ו/או הנכם מוכרים צמוד קרקע ו/או עם זכויות בנייה שלא נוצלו ו/או במחיר מעל התקרה שהמחוקק הגדיר כדירת יוקרה, פנו מיד לעורך דין!

 


לתיאום פגישה וייצוג משפטי צרו קשר, שרון טל, עו"ד


הבהרה משפטית: האמור במאמר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אין מאמר זה מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.

 

אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון להתקשר 09-7742268 או ליצור קשר באמצעות האתר.


עורך דין מקרקעין


☰ Sharon Tal Diogines, Adv
     

  ראשי מקרקעין צוואה משפחה צור קשר

רודף צדקה וחסד ימצא חיים צדקה וכבוד - משלי כא,כא | ארור מכה רעהו בסתר דברים כז, כד