מדריך משכנתא

מהי משכנתא?

המשכנתא היא זכות בעלות על נכס, קרקע, בית, דירה וכדומה, שנותן מקבל ההלוואה כביטחון לפירעון ההלוואה. המשכנתא נרשמת במנהל המקרקעין (בטאבו) והיא ניתנת כהלוואה תמורת משכון הנכס. במילים פשוטות, המשכנתא הינה הלוואה בריבית כנגד שיעבוד הנכס ומהווה אמצעי תשלום לצורך רכישת דירה, בית, מגרש, משרד או לצורכי בניה, שיפוץ או הרחבת בית. היתרון והחיסרון שלה מתבטא בכך שהיא ניתנת לפירעון במשך תקופה ארוכה של עד 30 שנה (יתרון: מבחינת פריסת החוב; החיסרון: ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך גובה ההחזר המצטבר גבוה יותר, וכאשר השכר הריאלי אינו עולה לפי קצב עליית גובה החזר המשכנתא – נוצר מצב עגום של ירידה באיכות ורמת החיים עם השנים).

מה עדיף – משכנתא או שכירות?

המנטליות בארץ שונה לחלוטין מהמנטליות במדינות המערב – שם מרבית הזוגות הצעירים גרים בשכירות, ורק כאשר מגיעים ליכולת כלכלית נאותה הם רוכשים דירה. אך בארץ, האישה לוחצת לרכוש, האמא שלה לוחצת, האמא שלך מצטרפת – ואתה מוצא את עצמך בין ההגיון הבריא שלך לבין ההגיון שלהן: "שיהיה משהו לילדים...". האם אנו חייבים בכל מחיר לקנות דירה ולהיכלל חס ושלום בסטטיסטיקה של נפגעי משכנתאות? מסתבר שלא! אין שום סיבה בעולם להיכנס למצוקה כלכלית עקב התחייבות שלא תוכננה נכון.

הידעתם שרק בעלויות העסקה של רכישת דירה (מס רכישה, שכ"ט עו"ד + שכ"ט מתווך) אתם יכולים לגור בממוצע למעלה משנתיים בשכירות בדירה דומה? ועל כך אמרו חכמינו ז"ל: "סוף מעשה במחשבה תחילה".

מאמר זה מיועד לבעלי הון עצמי הנדרש והמתלבטים בכדאיות הכלכלית – האם לשכור או לקנות ולשלם משכנתא? להלן מחשבון בדיקת החלופות – האם להשכיר דירה או לקנות דירה באמצעות משכנתא.

משחק קצר במחשבון מלמד כי התשובות אינן חד משמעיות. בתנאים כלכליים מסוימים עדיף לגור בשכירות, ובאחרים עדיף לקנות. לכן, חשוב להכיר את הנתונים:

הנתונים העיקריים לבדיקת כדאיות בלקיחת משכנתא

• גובה המשכנתא – סכום ההלוואה אותו נידרש לקחת.
• גובה הריבית – מחיר הכסף.
• תקופת ההחזר – כמה זמן יידרש להחזיר את כל המשכנתא.

נתונים אלה קובעים את גובה ההחזר החודשי (קרן + ריבית), הנקרא גם לוח סילוקין (לוח שפיצר). לדוגמה: מחשבון תכנון משכנתא הכולל לוח סילוקין.

עלויות עקיפות נוספות הקשורות בלקיחת משכנתא

• עמלת שמאי – תשלום לבנק עבור שמאי מטעמו שיעריך את הנכס.
• שכר טרחת נוטריון – עבור ייפוי כוח בלתי חוזר.
• הפקת נסח טאבו / אישורי זכויות – אגרות לרשם המקרקעין.
• שליחויות וריצות – זמן יקר.
• הנפקת תעודת זכאות (לזכאים).
• פרמיית ביטוח אשראי – אם הבנק מסווג אתכם כקבוצת סיכון.
• דמי פתיחת תיק – ניתן למו"מ.
• דמי רישום ביטחונות – לטאבו או לרשם המשכונות.
• עמלות נוספות – דמי גבייה חודשיים, עמלת שורה וכו'.
• ביטוח חיים – להבטחת הבנק במקרה פטירה.
• ביטוח נכס – למקרה שריפה, רעידת אדמה וכדומה.

טבלת כדאיות – האם כדאי לבצע את הביטוח בבנק או בחברת ביטוח?

דוגמא לתמחור ביטוח חיים

ביטוח חיים הינו פונקציה של גיל, ובקירוב 3 ₪ לכל 10,000 ₪ לזוג בגילאי 35. כלומר, למשכנתא של 200,000 ₪, הפרמיה החודשית לביטוח חיים לזוג תהיה 60 ₪. יש להוסיף סכום זה להחזר החודשי.

דוגמא לתמחור ביטוח נכס: (גודל הנכס במ"ר) × (3,875 ₪ למ"ר) × 1.92 פרומיל = פרמיית ביטוח נכס לשנה. למשל, לדירה של 100 מ"ר: 3,875 × 100 × 0.00192 = 744 ₪ לשנה (62 ₪ לחודש).

עלויות עקיפות נוספות הקשורות ברכישת נכס

• מס רכישה – לפי מדרגות מס (0%–10%).
• שכר טרחת עורך דין – חובה לפי חוק.
• שכר טרחת מתווך – אם נעזרתם.
• שיפוץ והתאמת הנכס – לרוב לפחות 10% מערך הנכס.

אם זה נשמע לכם מחייב ומלחיץ – אתם אנשים נורמלים! לעיתים, די בעלויות הנלוות למימון שנתיים שכירות בנכס טוב יותר. אם אתם מתכוונים לגור בנכס זמן קצר – מוטב לשכור. אם אתם מתעקשים לקנות, היצמדו לכללים הבאים:

כללים בסיסיים ללוקחי משכנתאות

1. כלל מקדמי: אם אתם יכולים להימנע ממשכנתא – אל תקחו! חסכו לעצמכם כסף ועוגמת נפש.
2. גובה המשכנתא: מומלץ שפחות ממחצית מחיר הדירה.
3. החזר חודשי: עד רבע מההכנסה הפנויה.
4. תקופת ההחזר: קצרה ככל האפשר, לא יותר מ-13 שנים.
5. קחו משכנתא רק אם אתם מתכוונים לגור בדירה לאורך כל התקופה, או להשכירה בסכום שאינו נופל מההחזר החודשי.
6. אם אין לכם תוכנית חיסכון שתשתחרר בקרוב, אל תקחו הלוואה גבוהה מ-80,000 דולר.
7. בסימן ראשון לקושי – נסו למכור את הנכס בעצמכם. אל תחכו לבנק.
8. האינטרס של הבנק הוא להרוויח. אל תת תו למשכנתא גבוהה לאורך זמן.

טבלאות החזר משכנתא

טבלה 1 – סה"כ ההחזר הכספי (ריבית 5% + אינפלציה 3%)

טבלה 2 – החזר חודשי (ריבית 5%, ללא אינפלציה) – כפי שהבנקים מציגים

טבלה 3 – החזר חודשי בתוספת אינפלציה 3%

* הסכומים אינם כוללים ביטוח חיים ונכס (כ-120 ₪ לחודש). הבנקים לא מציגים טבלאות 1 ו-3. הם מציגים רק את טבלה 2.

זכרו: משכנתא במנה קטנה – קרש קפיצה; במנה גדולה – עלולה להביא לנפילה.

מסמכים דרושים לביצוע הלוואה / משכנתא

מסמכים המתייחסים למבקשי המשכנתא

• תעודות זהות.
• שלושה תלושי שכר אחרונים (לשכירים).
• שומת מס אחרונה (לעצמאים).
• אישורי הכנסה ממקורות אחרים (קצבאות, מזונות).
• דפי חשבון בנק שלושת החודשים האחרונים.
• טופס בקשת הלוואה.
• תעודת זכאות (אם רלוונטי).
• אם יש ערבים – אותם מסמכים.

מסמכים המתייחסים לנכס

• הסכם רכישה.
• נסח טאבו עדכני / אישורי זכויות.
• הערכת שמאי.
• אם הנכס משועבד – אישור שחרור שעבוד.
• ערבות בנקאית (במידת הצורך).
• הוראת קבע.
• בקשה לביטוח חיים וביטוח נכס.
• אישורים מיוחדים לפי תוכניות ממשלתיות.

זהירות – רישום משכנתא ללא הגבלת סכום

רישום משכנתא ללא הגבלת סכום עלול לגרום לבעיות:

• הלקוח תמיד יהיה במצב נחות כשירצה למחזר משכנתא.
• הבנק יכול לממש בקלות נכסים מחשבונות אחרים.
• מגביל את חופש הפעולה בחוזה המכר.
• ריביות חריגות מצטרפות לחוב.
• עלול לסמן את הלקוח כבעל סיכון גבוה.
• במצבי כינוס נכסים – עלול להישאר פחות כסף לחייב.

חובה להתעקש מול הבנק ששטר המשכנתא יהיה מוגבל בסכום ההלוואה!

מסמכים דרושים לרישום משכנתא בטאבו

• אישור על תשלום מס רכוש.
• שטרי משכנתא ב-5 עותקים.
• אגרת משכנתא בבולי הכנסה.

ייתכן שיידרשו מסמכים נוספים בהתאם לנסיבות (למשל, אישור בית משפט לקטין, אישור אסיפת מנהלים לתאגיד, הסכמת נושה להערת אזהרה וכו').

כללי החיים

1. עשו סקר שוק בין הבנקים והתמקחו על הריבית – חסכון של עשרות אלפי שקלים.
2. כיום, משכנתא בריבית פריים עדיפה (ללא קנס פירעון מוקדם).
3. קבלתם כסף (קרן השתלמות, ירושה, מתנה)? הקטינו את החוב – תחסכו הרבה.

איזה סוג משכנתא כדאי לקחת?

• מסלול צמוד מדד בריבית קבועה: יציבות, אך חשוף לעליית מדד וקנס פירעון מוקדם.
• מסלול צמוד מדד בריבית משתנה: אטרקטיבי בתחילה, עלול להתייקר.
• מסלול צמוד דולר: טוב לבעלי הכנסה דולרית. בעבר היה המשתלם ביותר, אך כרוך בסיכון מטבע.
• מסלול פריים: ריבית משתנה, ללא קנס פירעון מוקדם. מומלץ למי שמצפה להחזרים מוקדמים.

מומלץ לפזר סיכונים בין מסלולים. העיקר – לעשות שופינג בין הבנקים.

שירות מיחזור משכנתא חכם

מיחזור משכנתא הוא תהליך של החלפת משכנתא קיימת בריבית גבוהה במשכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר. כדאי לעשות זאת כאשר הריבית במשק יורדת. יש לקחת בחשבון עמלת פירעון מוקדם ועמלות נוספות. משרדנו מסייע בבדיקת כדאיות מיחזור.

משכנתא – תמצית פסיקה

• מהות המשכנתא: אינה מגבילה את המלווה להיפרע רק מהנכס, ואינה מפקיעה את הבעלות (ע"א 65/442).
• רישום: הערת אזהרה עדיפה על נושים אחרים (המ' 90/443).
• עיקול: משהוטל עיקול, אין לעשות עסקה בנכס (ע"א 81/743).
• שטר משכנתא: תרופת החייב היא פנייה לבית המשפט, לא התנגדות בבצוע שטר (המ' 86/18).

חוק דיני ממונות – פרק משכנתא (סיכום)

• משכנתא היא מישכון מקרקעין.
• ניתן למשכן רק באמצעות משכנתא.
• הממשכן שומר על זכות ההחזקה והשימוש.
• ניתן לרשום משכנתאות מדרגות שונות.
• ניתן להעביר משכנתא לאחר.
• פדיון מוקדם – זכות הקבועה בחוק.
• מימוש – באמצעות פסק דין או צו הוצאה לפועל.

זכויות חייבים בהליכי מימוש משכנתא

אם נקלעתם לקשיים, פנו מיד לעורך דין. ייצוג נכון בתחילת הדרך יכול להציל אתכם מהליך ממושך ומחובות מיותרים. אפשרות אחת היא להודיע תוך 20 יום שאתם מוכרים את הדירה בעצמכם – תקבלו 90 יום למכירה. הדרך היחידה להימנע מהוצאות מיותרות היא מכירה עצמית לפני פניית הבנק.

מה התורה אומרת על משכנתא / הלוואה בריבית?

התורה אוסרת הלוואה בריבית. "נשך" = ריבית, "תרבית" = הצמדה. האיסור חל על המלווה, הלווה, הערב, העדים והסופר. חז"ל ראו ברבית איסור חמור. עם זאת, כיום רוב העסקאות נעשות באמצעות היתר עיסקא.

מקורות: "לא תשיך לאחיך" (דברים כג, כ); "את כספך לא תיתן לו בנשך" (ויקרא כה, לז); "לפני עיוור לא תיתן מכשול" (ויקרא יט, יד).

סיכום – איזהו חכם? הרואה את הנולד

משכנתא היא התחייבות כלכלית משמעותית. היצמדות לכללים (משכנתא נמוכה, החזר סביר, תקופה קצרה) תמנע מצוקה. אם יש ספק – השהה את הרכישה. לפני כל משכנתא, יש לבצע בדיקה משפטית וכלכלית יסודית. משרדנו ישמח ללוות אתכם ולהבטיח את זכויותיכם.

בשעה טובה ומוצלחת!

השירות שלנו ניתן ללא ניגוד עניינים, מתוך שמירה על האינטרסים שלכם כערך עליון.