מדריך למוכר דירת מגורים פטור ממס שבח

הגדרת דירת מגורים מזכה לצורך פטור ממס שבח

חוק מיסוי מקרקעין (מס שבח, מכירה ורכישה ) מטיל חבות במס שבח על מכירת זכות במקרקעין. ככלל השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרה שוויה הרכישה כמשמעותה בסעיף 47 לחוק, בניכוי הוצאות מותרות על פי סעיף 39 ו39א ( שכ"ט עו"ד, מתווך, מס רכישה , הוצאות השבחה נוספות עד ליום המכירה + ניכוי הוצאות ריבית ריאלית ).  במילים פשוטות - השבח הוא ההפרש הריאלי בין סכום הרכישה לסכום המכירה בניכוי הוצאות מוכרות.  על סכום השבח חלה חבות במס למעט פטורים לעומדים בתנאים מסוימים מכוח האמור. לעניינו פרק חמישי לחוק הוא חלק הרלבנטי שדן בפטורים השונים לדירת מגורים מזכה. סעיף 49 מגדיר מהי דירת מגורים מזכה לפטור ממס שבח.  הזכאות לפטור תקבע - בהתאם לאפיון הנכס הנמכר, ובהתאם לתנאים, שעל המוכר, לעמוד בהם כמפורט בתמצית להלן:

א. דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות ארבע שנים שקדמו למכירתה.

ב.      דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח ( 80% מתקופת הבעלות )

המונח "בעיקרה" מתייחס לרוב שטחה של הדירה. דירה המשמשת לפעולות חינוך לרבות פעוטון או דת, נכללת במסגרת "שימשה בעיקרה למגורים".

דרישות נוספות מצטברות לצורך הגדרת דירת מגורים מזכה : 

ג. הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה.  

ד. הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.

ה. הדירה משמשת בפועל למגורים, או לחלופין - מיועדת למגורים והיא כוללת את כל המתקנים הנדרשים למגורים כמו מטבח, אמבטיה, שירותים וכדומה.

סייגים:

דירה שבנייתה טרם נסתיימה בעת מכירתה גם אם הקבלן התחייב לסיים לא תיחשב כדירת מגורים מזכה לצורך קבלת הפטור.

דירת נופש -  מדובר בדירה שבעליה חייב להכלילה בקבוצת הדירות המושכרות באופן שוטף, לדיירים מתחלפים. הדירה לא תיחשב כדירת מגורים הן לעניין מס הרכישה (פס"ד מנדל) והן לעניין הפטור ממס שבח, וזאת לאור תיקון מס' 34 הדורש שימוש למגורים. כמו כן באופן דומה בדירה המושכרת לשימוש של מספר ימים קבוע בשנה (זכות שימוש - SHARING TIME)  כשאין למקבל הזכות רישום בספרי המקרקעין ההופך אותו לחוכר או בעלים במשותף של של הדירה.  זכות שימוש זו אינה עולה בגדר "זכות במקרקעין" ולכן מכירתה לא תחויב במס שבח, מס רכישה רכישה ו/ או מס מכירה. כמו כן, בעל הזכות לא יוכל ליהנות מהפטור ממס שבח במכירתה.

 התנאים המוקדמים לקבלת פטור ממס שבח

כדי לקבל פטור ממס שבח, על מכירת "דירת מגורים מזכה" על המוכר לקיים מספר תנאים מוקדמים:

א. יש לבקש את הפטור בטופס 7002

מוכר דירת מגורים מזכה שלא יבקש את הפטור במועד הגשת ההצהרה על מכירתה, יחויב עבורה במס שבח כמו עבור כל זכות במקרקעין אחרת הנמכרת.

ב .המבקש ליהנות מן הפטור חייב למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים.

אם הוא מכר חלק מזכויותיו בדירה ולא את כולן, או שהמוכר הותיר בידיו זכויות, כגון השארת בעלות בידיו והשכרת הדירה ל- 25 שנה ומעלה,  לא יהיה המוכר זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה.

ג. לצורך מתן הפטור , יראו במוכר ובבני משפחתו, הכוללים את אשתו וילדיו שאינם נשואים עד גיל 18 - כמוכר אחד. (להלן - תא משפחתי) אם אחד מבני המשפחה הללו מכר דירה בעבר, יראו את כל התא המשפחתי כאילו כל אחד מהם מכר דירת מגורים.

ד המוכר דירה שנתקבלה במתנה יהיה זכאי לפטור בכפוף לתקופת "צינון" שאותה הוא חייב לעבור ושמשך זמנה יהיה כדלקמן:

1. אם נותן המתנה אינו הורה של המוכר, והמוכר מקבל המתנה לא גר בדירה דרך קבע תקופת צינון תהיה 4 שנים.  אם גר דרך קבע בדירה - תקופת הצינון תהיה 3 שנים.

2. אם נותן המתנה הוא הורה של המוכר והמוכר (מקבל המתנה)

לא גר דרך קבע בדירה - תקופת הצינון תהיה 3 שנים.

אם גר דרך קבע בדירה והוא נשוי - תקופת הצינון היא שנה אחת.

אם גר דרך קבע בדירה ואינו נשוי - תקופת הצינון תהיה שנתיים.

3. אם המוכר קיבל את המתנה כאשר היה קטין  (פחות מגיל 18 )

    יתחיל מניין שנות הצינון ממועד הגיעו לגיל .18

הערה: מי שקיבל לפחות מחצית ממחיר הדירה במתנה יראו הדירה כולה כדירה

שהתקבלה במתנה.

זכאות לפטור של המוכר - מבחן מכירת דירות קודמות לצורך קבלת הפטור

לאחר שנבחנו אפיון הדירה הנמכרת והתנאים המוקדמים לקבלת הפטור יש לבחון

האם הנישום זכאי לעילות פטור המנויות להלן:

פטור לדירה יחידה

בעל דירה, (לרבות התא המשפחתי שלו ) שלא היתה לו יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים שקדמו למכירת הדירה הנדונה, זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירתו.

ככלל יש להמתין 18 חודשים לאחר מכירת הדירה הראשונה בפטור לקבלת פטור נוסף

אם רכשת דירה נוספת תוך 12 חודשים קודם למכירת דירתך הראשונה וכתחליף לה,

עדיין אתה נחשב לבעל דירה אחת. כמו כן אם חלקך בדירה נוספת הוא פחות מ-

25% או שהדירה הנוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת, עדיין תחשב כבעל דירה

יחידה.

לעומת זאת, מכירת חלק מדירה הקטן מ- ,25% או דירה מוגנת - יהיו חייבים במס אם

המוכר קיבל פטור על דירה אחרת במהלך ארבע שנים האחרונות למכירה זו.

חשוב לציין כי אם תבוצענה פעולות רבות של קניית דירות ומכירתן, תוך תקופה קצרה,

ייתכן שפעילות זו תחשב כפעילות עסקית ותחויב במס הכנסה והפטור לא יהיה תקף.

פטור אחת לארבע שנים

כל אדם זכאי לפטור ממס שבח אחת ל- 4 שנים עבור דירה אחת שמכר, גם אם הוא

בעלים של דירות נוספות.

דירה שנתקבלה בירושה

מי שמוכר דירת מגורים מזכה שירש ממוריש שהיה בעל דירה אחת והיה זכאי לפטור

בגין מכירתה, במועד פטירתו לו היה בחיים - והיורש הינו צאצאו של המוריש או בן זוגו -

זכאי לפטור בכל מקרה.

פטור לפי עילה זו אינו נכלל במנין הפטורים הרגילים שקיבל המוכר לפני כן.

פטור בהחלפת שתי דירות לדירה שלישית

באופן יוצא מן הכלל, מוכר זכאי לפטור ממס שבח פעם אחת בלבד במכירת שתי די

מגורים לשם רכישת דירה אחת אם עמד בתנאים אלה:

- המוכר הוא תושב ישראל.

- הדירה הראשונה זכאית לפטור ממס לפי אחת מעילות הפטור האחרות המנויות לעיל

- הדירה השניה נמכרה תוך 12 חודשים, ממועד מכירת הדירה הראשונה

- שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על 1,616,000 ש"ח .*

- אם סך כל שווי שתי הדירות הנמכרות עולה על 1,616,000 ש"ח * ,יהא המוכר זכאי

לפטור ממס במכירת הדירה השניה עד השווי כאמור ,ואילו על שווי ההפרש שייוחס

לדירה השניה יחוייב במס יחסי ,כאילו מכר זכות במקרקעין אחרת ,שאינה פטורה ממס

וחישוב הניכויים ושווי הרכישה יילקחו בחשבון בהתאם .

- אם שווי שתי הדירות עולה על 2,692,000 ש"ח * לא יינתן פטור על הדירה השנייה .

- המוכר ירכוש תוך 12 חודשים קודם למכירת הדירה השניה, או ב- 12 חודשים

לאחריה, דירה אחרת , בסכום שאינו פחות משלושה רבעים של התמורה שקיבל עבור

שתי הדירות .

* הסכום נכון עד ליום 31.12.2004 ומתעדכן משנה לשנה

דברי ההסבר המובאים כאן הם כלליים ואין לראות בהם את נוסח החוק

קישורים רלבנטיים:

מחשבון מס שבח

מחשבון מס רכישה

מס מכירה בעת מכירת זכות במקרקעין

מדריך רכישת דירה למגורים

כל מה שצריך לדעת על משכנתא